瑞安新天地冲刺港交所：商业物业估值超531亿元

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　　作者｜苍穹

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　　据IPO早知道消息，瑞安新天地有限公司（以下简称“瑞安新天地”）已于9月13日向港交所正式递交招股书，摩根士丹利和瑞银集团担任联席保荐人，这标志瑞安房地产（00272.HK）商业地产部门的分拆上市有了实质性进展。

　　瑞安新天地股权架构（来源：招股书）

　　招股资料显示，上市前瑞安房地产透过瑞安发展、瑞安新天地集团全资控股瑞安新天地，上市后瑞安新天地仍将是瑞安房地产的附属公司。此前IPO早知道已提及瑞安新天地的筹备上市事宜，如今招股书披露更多相关详情，瑞安新天地的资产底色亦浮出水面。

　　商业物业面积逾200万平，新天地品牌树立标杆

　　作为拥有20年经营历史的商业物业投资者及管理人，瑞安新天地于2021年6月末的商业物业组合（包括自用物业）总建筑面积为200.52万平方米，另有权收购总建筑面积约130万平方米的储备商业物业中瑞安房地产的权益。

　　区域分布来看，瑞安新天地有52.7%的投资组合建筑面积位于上海，现已是上海最大型私营商业物业业主及营运商之一，覆盖建筑面积105.71万平方米，加上储备商业物业后其在上海的物业组合建筑面积将达到220万平方米；物业业态来看，瑞安新天地的商业物业基于独立估值的总值为531.35亿元，其中58.1%及41.9%分别来自零售及办公物业。

　　瑞安新天地的物业组合大部分为瑞安房地产在上海、武汉、佛山及重庆的「天地」系列城市更新社区的主要商业空间，包括虹桥天地、上海创智天地社区（「创智天地」）及南京国际金融中心，还包括武汉天地社区的壹方南馆╱壹方北馆，以及重庆天地社区的若干物业。

　　瑞安新天地物业组合（来源：招股书）

　　该类新天地社区糅合历史建筑与现代化设施的元素，旨在为客户打造集「生活、工作、娱乐、学习」为一体的生活方式，其中以上海新天地最为典型。后者于2016年获福布斯评级为「全球20大文化地标」，亦在上海市政府2021年发布的《国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》中获选为城市更新的试点示范区之一。

　　当前新天地品牌已是优质、社交及文化胜地的象征，品牌独特性也能使物业在市场低迷时期迅速恢复。新冠疫情发生之后，瑞安新天地零售物业人流快速复原，2020年第二季至第四季访客人数按季度分别增加65.6%、40.2%及12.0%，并于当年年底回复至疫情前水平。

　　此外，品牌效应使得众多租户决定在瑞安新天地的物业开设首家和全国性旗舰店。截至最后实际可行日期，瑞安新天地已为包括540多间本地及国际公司在内的所有办公租户提供瑞安办公解决方案，其中涵盖23间2021年《财富》世界500强企业及新经济公司。

　　投资物业、物业管理及资产管理三轮驱动，经常性租金收入占比八成

　　在政策监管日益趋严的背景下，很多地产玩家开始瞄准涵盖购物中心和写字楼业态的商管赛道，源于商业管理相较地产开发产生稳定的现金流。按照瑞安房地产的定位，后续瑞安房地产将重点放在规划及开发大型综合用途社区及物业，以及这些社区中已开发物业的销售；瑞安新天地则在中国主要从事商业地产投资及持有，物业管理以及商业资产管理业务。

　　招股书披露，瑞安新天地的零售物业租约一般为期12至36个月，办公物业租约一般为期12至60个月，通常需要缴付三个月租金作为保证金；此外，其零售租约一般设有基本租金条款，这也能提供下行保障以免受经济波动影响。

　　有赖于三大主要收益来源均具有经常性、稳定及高效的特征，瑞安新天地的财务指标相对完善。2018-2020年其实现收益分别为23.93亿元、25.80亿元及23.58亿元，其中经常性租金收入分别为15.91亿元、17.24亿元及16.01亿元，占收益比重的66.5%、66.8%及67.9%，如若纳入租赁相关收入，这一比重将再增约10%。

　　瑞安新天地收入结构（来源：招股书）

　　需要一提的是， 2020年瑞安新天地盈利状况因疫情受到影响，但在2021年上半年，其收益同比增加23.83%至13.77亿元，溢利成功扭亏为盈至4.74亿元。与之对应的是，瑞安新天地的流动负债净额由2018年的28.69亿元减少至2019年的11.43亿元，并进一步减少至2020年的9.69亿元，净资产负债率常年维持在20%上下。

　　事实上，瑞安新天地拥有一批超过2000名租户的忠诚客户群，其中十大租户与其建立业务关系的平均时长长达约十年。并且，瑞安新天地的租户分布在不同行业，零售物业方面涉及餐饮、服饰、化妆品、超级市场及娱乐，办公物业方面涉及科技、专业服务、医疗及银行业务。

　　把握全方位可持续生活模式需求，产品及服务创新增厚粘性

　　自2006年上市起，瑞安房地产即将可持续发展原则融入业务，瑞安新天地亦将该理念作为其投资及管理商业物业的首要准则。其物业自2010年开始实施碳排查工作的系统性管理，且拥有并营运至少一年的商业物业（不包括住宅会所）于2011年至2020年间的范畴1和范畴2温室气体排放已减少约40%。

　　截至2021年6月30日，瑞安新天地总建筑面积中有约83%（或170万平方米）已获得外部可持续性及/或健康认证。其中，上海新天地社区于2003年获城市土地学会颁发「卓越奖」，并于2020年获国际WELL建筑研究院颁发「WELL健康社区」认证。

　　瑞安新天地认为，随着中国可支配收入增加及中产人口增长，重视生活模式的新一代客户群已出现，他们追求更高的生活品质、个人化服务以及体验为本和社交性消费。其通过在瑞安办公(WORKX)平台加入灵活的解决方案及社交空间，进一步改善所提供的业务解决方案，使得上班族能够省时及灵活管理时间之余，亦可全面地管理多项工作及日常生活选项。

　　面向未来，瑞安新天地拟引入创新的产品及服务，包括通过i天地提供社交全渠道体验，营造吸引物业使用者的独特体验，以在社区提供激发活力和创造力的服务，力求把握住对全方位可持续生活模式的需求。