深圳小梅沙改造路上 特发、益田、印力的合体盘活商业运营

　　面对重大城市更新项目，改造进程中的任何一环都需要参与方倾力而行。就深圳小梅沙项目来说，仅商业运营板块便需要三方联手。

　　9月23日，“深圳特发小梅沙商业项目合作签约仪式”在深圳举行。会上，特发小梅沙投资、益田旅游商业、印力商业正式签署小梅沙商业项目招商运营合作协议，三方将共同成立招商运营合资公司，全面统筹小梅沙片区商业招商与运营。

　　实际上，深圳小梅沙项目最早开发于上世纪80年代，后由特发集团运营及旧改申报并实施，被列为深圳首个旅游业态的城市更新项目以及深圳市重大项目。

　　“商业运营板块是未来小梅沙片区‘山、海、城’体系中的重要一环，我们致力于将小梅沙打造成为深圳都市滨海商业名片”，特发小梅沙投资董事长郭建在签约仪式上表示。

　　面对具有如此意义的商业存量改造，引入得力成员共同参与不失为一种好的选择。或许是因地缘、经验、资源等优势，特发联手深圳本土企业益田与万科成员企业印力一起开发文旅商业运营板块。

　　小梅沙改造

　　“小梅沙从一个种田的地方将演变成高大上的国际级旅游地”，早在1981年便开始参与深圳小梅沙建设的姚永兴曾如此向媒体表示。

　　据介绍，在姚永兴参与小梅沙项目至今，见证了包括小梅沙大酒店开业、小梅沙度假村运营、小梅沙海洋世界建设等领先国内旅游景区的发展轨迹。其中，深圳小梅沙海洋世界于1999年建成营业，是20世纪中国首批27家海洋主题公园之一。

　　小梅沙片区开发始于1980年，后因青旅社经营效益问题，被特发小梅沙旅游中心收购。经30多年发展，片区年游客量超220万人次。然而，设施陈旧、土地使用效率不高、交通组织问题突出、市政配套滞后等问题严重制约了小梅沙片区的升级和发展。

　　据特发集团官微描述，2007年9月，特发集团正式启动小梅沙片区的战略发展规划。2014年成立“小梅沙片区规划建设运营协调小组”。2016年5月成立“深圳市特发小梅沙投资发展有限公司”，统筹小梅沙片区整体改造项目。

　　另据观点地产新媒体从2016年深圳市政府审议通过《小梅沙片区特发集团用地土地处置一揽子方案》。从方案中获悉，特发集团1992年前三次征地约219万㎡，经政府6次收地、更新整备用地后，彼时特发集团可开发用地约31万㎡（含约10万㎡新海洋世界建设用地）。

　　2019年3月，小梅沙片区城市更新单元被列入《2019年深圳市盐田区城市更新单元计划第一批计划》。根据2020年3月深圳市盐田区城市更新和土地整备局核发的《关于<盐田区梅沙街道小梅沙片区城市更新单元规划修改>审批情况的复函》,更新改造整体规划分两期实施，实施主体为深圳市特发小梅沙投资发展有限公司。

　　观点地产新媒体了解到，小梅沙片区统筹规划面积387万㎡。其中，一期开发规划容积15.98万㎡。包括住宅3.8万㎡，商业、办公及旅馆业建筑9.7万㎡，游乐设施1.02万㎡，地下商业1.2万㎡。二期开发规划容积23.63万㎡。包括住宅6.2万㎡，商业、办公及旅馆业建筑13.61万㎡，地下商业2.4万㎡。

　　事实上，作为深圳首个旅游业态的城市更新项目，小梅沙片区整体改造项目亦被列入深圳市重大建设项目，定位为“世界级都市型滨海旅游度假区”，拟投资超150亿元。

　　值得一提的是，2021年2月，小梅沙片区城市更新单元一期项目正式开工。项目一期总投资63.6亿元，未来将建设成为集住宅、办公、公寓、商业为一体的城市综合体。项目二期也将于今年动工，建设有滨海潮文化主题街区、钓鱼台精品度假酒店、特色文旅产业空间等。

　　特发小梅沙投资公司表示，项目开发文旅板块先行，小梅沙海滨公园、叠翠湖公园、新海洋世界、深圳美高梅酒店等将于2022年先期建成投运，项目整体计划于2024年竣工，2025年全面投运。

　　益田、印力加盟

　　小梅沙项目在深圳具有重要的战略意义。今年3月，盐田区2021年第一批重点项目集中启动活动顺利举行，该项目赫然在列。

　　作为小梅沙项目主导公司的深圳特发集团，前身为由广东省委书记办公会议决定成立的深圳经济特区发展公司，行使广东省经济特区发展公司在深圳的企业职能，是深圳市最早的国有大型综合性企业集团。

　　而小梅沙投资发展有限公司是代表特发集团对小梅沙片区的核心资源进行开发、建设和运营的投融资平台和实施主体，成立于2016年5月，注册资本金16亿元，由特发集团100%持股。

　　近年来，特发集团大举进入深圳城市更新领域，目前储备的各类城市更新和土地整备利益统筹项目已达20余个，用地储备超1160万㎡，货值达2740亿元。

　　另据年报显示，截至2020年12月底，特发集团注册资本金35.83亿元，资产总额337.63亿元，净资产155.15亿元；2020年实现营业收入128.58亿元，利润总额16.28亿元，净利润11.97亿元。

　　不难发现，就资金投入而言，仅小梅沙一个项目便需要投资150亿元。此外，作为小梅沙项目的产权和股东方，特发集团需要“择朋同行”，由此，小梅沙招商运营合资公司应运而生。

　　在9月23日的“深圳特发小梅沙商业项目合作签约仪式”上，特发小梅沙投资、益田旅游商业、印力商业将共同成立上述合资公司，三方表示将充分发挥各自在文旅、商业等领域专业能力、资源优势和品牌影响力。

　　据介绍，新小梅沙业态规划将紧紧围绕“吃、住、行、游、购、娱”六要素，以健康运动、婚庆产业、娱乐美食为特色的四大主力业态，以布局文化旅游产业。

　　业内人士分析，文旅产业招商的关键在于既要有产业思维也要有投资思维，既要有消费视角又要有运营视角。其中还包括有限资源与连续增长贡献、招商考核指标与权限、社会效益与经济效益之间的三种矛盾。

　　小梅沙项目作为城市更新的存量资产项目，在面临以上问题的同时，还面临物业改造、重新招商与运营等改造升级情况，由此需要借助已运作成熟商业项目的团队和经验，更容易达成招商运营目标。

　　益田旅游商业作为合作方之一，2008年以益田假日广场开业进军商业，2015年提出“文化旅游+体验商业”的模式，目前益田假日广场、益田假日天地、益田假日世界、益田假日里、益田假日步行街、益田假日奥莱等六大产品线，已成功布局包括北京、上海、深圳、广州等全国20多个一二线城市。

　　资产运营方面，深圳益田假日广场于2017年成功发行53.01亿元的ABS，这是深交所第一单且规模最大的商业地产类资产证券化项目。2020年，深圳益田假日广场又成功发行68亿元类REITs产品。

　　另一方面，作为万科集团成员企业的印力集团早前便有存量商业改造经验，上海三林印象城便是典型之一。仅经过14个月时间，印力上海便完成了对包括购物中心、酒店和办公的三林城市商业广场的15万㎡的商业改造。

　　2018年10月，即改造后的开业首年，实现总销售额近10亿元、总客流近1500万人次、总车流近100万辆、会员近10万。2020年，李嘉诚关联公司亚腾资产管理公司与StraitsRealEstate以及工银国际组成合资联合体，以24.2亿元共同收购三林印象城。

　　截至目前，印力集团运营管理项目超100个，遍布全国50多个城市，资产规模近900亿，管理面积近1000万平方米。

　　另据观点地产新媒体此前报道，2021年7月9日，深圳市盐田区人民政府与万科集团签署战略合作框架协议。根据协议，双方将在城区品质提升、智慧城市治理、基础教育建设、产业结构优化、绿色低碳发展等方面展开战略合作。

　　值得一提的，此次签约仪式上，于今年6月新任印力总裁的万科“新生代”王海武亦有出席，本次活动也是其出任新职位以来的第一次正式露面。