深圳土拍果然没有让市场失望！17宗地块触达价格上限

​作者：刘宝丹 蒲莎莎

对正在加速降温的楼市来说，一线城市的土地市场能否崛起具有极强的信号意义，会在很大程度上影响人们对楼市的预期。

继昨日广州土拍遇冷后，外界对深圳土拍格外关注。9月28日，深圳终于迎来第二轮集中供地，共出让22宗涉宅地，相较于首次出让的6宗地块，深圳二次土拍可谓是“开闸放粮”，对房企来说，这无疑是拿地的好时机。

虽然，相较于上一次土拍动辄近50%的溢价率，深圳二次土拍表现出了政策引导下的克制，但相较于一路走低的二次集中供地表现，深圳市场表现的可谓非常坚挺，提振了人们对楼市的信心。

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17宗地块触达价格上限

深圳第二轮集中供地，共出让22宗涉宅地（其中2宗为租赁住房用地），总出让面积81.38万平方米，总建筑面积279.92万平方米，总起价422亿元。

历时一天鏖战，22宗地块中有21宗成功出让，总成交额452.97亿元，其中1宗进入摇号程序（明日摇号），相较于广州超过一半的土地流拍，加上之前重庆、杭州、南京等土拍市场转冷、流拍、底价成交的状况，深圳二轮土拍表现的可谓非常优秀。

在业内看来，在深圳第二轮集中供地竞拍中，房企热情比较高涨，竞争激烈，其中共有17宗地块触及最高价，占比高达77%，由于深圳土拍规则将溢价率上限由45%下调为15%，这17家房企溢价率基本到了15%的上限。仅4宗底价成交，另有1宗流拍。

中指研究院深圳分院研究总监童晓玲认为，深圳官方在拍地前一天再次强调，必定要严查拍地资金来源，以稳定土地市场，这说明，房企依然谨慎看好深圳市场。

不仅如此，童晓玲认为，对比周边一手楼盘在售价格，不少宗地最高住宅限价低于新房价格3000元/㎡以上，个别价差超过10000元/㎡。预计本批宅地最快明年即可上市，对稳定楼市房价，引导预期都会起到非常积极的作用。

和广州土拍一样，国企和央企仍是深圳土拍的主流，据不完全统计，深圳第二轮集中供地本次共有15家房企参与角逐，其中75%均为国企、央企，包括金地、中海、保利、华润、天健、特建发等。

在首次土拍中屡屡失利的中海，在二轮土拍中非常亮眼。和讯房产整理发现，中海以127.15亿元夺得4宗地块位列第一，保利以71.73亿元竞得3宗地块排名第二，另外天健、华润、金地、深铁置业等企业均有所获。

图片来源； 据公开信息，和讯房产整理

中海成为今日最大买家，其以127.15亿元斩获4宗，不仅如此，实际上，中海昨日在广州一举拿下中心区三宗地块，业内认为，在民营企业资金链紧张之际，拥有资金优势的中海将有望获得更多优质地块，巩固其在一线城市核心地段的布局。

对于深圳二次土拍的表现，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，国企和央企参与度比较高在情理之中，一方面，国企和央企本身的融资成本确实比较低，另一方面，国企和央企这两年的商品房销售业绩相对比较好，大多财务相对比较健康，拿地空间比较大。

实际上，从规则调整就可以看出来，二轮土拍对开发商提出了更高的要求，以深圳为例，土拍要求包括配建、人才住房、保障性租赁住房、竞品质等，然后才是开发商对商品房的开发，一般只有龙头房企或者品牌竞争力比较强的房企才有实力去做这些事情。

李宇嘉进一步表示，近期热点城市土地拍卖要求开发配套设施的供给，往往就是国企和央企承担的责任更大一点，从这个角度来讲，这一轮的国企和央企不管是广州也好，深圳也好，参与力度都比较大一些。

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土拍规则将迎来调整？

结合当前的市场环境来看，深圳土拍具有很强的信号意义。

一方面，自8月份主要城市开始二批集中供地以来，几乎都呈现流拍和溢价率大幅降低的情况，房企参与度不高，作为首个进行第二轮集中土拍的一线城市，深圳土拍热度预示着接下来的市场走势。

在李宇嘉看来，深圳作为一线城市的领头羊，也是开发商必争之地，如果寸土寸金的深圳也出现了流拍，参与率不高，那么整个土地市场的情绪就会继续往下走，不符合稳地价、稳房价、稳预期的诉求，深圳土拍应该有这方面的考虑。

此外，昨天召开的央行第三季度会议罕见提及房地产，表示要维护 房地产 市场的健康发展，维护住房消费者的合法权益。该政策直接拉动地产股上涨，业内普遍认识这是向市场传递政策宽松的积信。

贝壳研究院首席市场分析师预计，二季度以来的信贷收紧态势可能在四季度筑底企稳，明年的信贷环境可能呈现整体平稳、结构性宽松，这种结构性宽松主要表现为对首次置业、改善置业等刚性住房信贷的保障和支持，利于平稳市场预期。

深圳土拍正好在央行会议的第二天，时间点非常特殊，业内认为，央行及时传递积极信号，不仅能很好的引导市场预期，提振市场，同时，也让开发商对未来的市场环境更有信心，鼓励他们在土地市场积极拿地。

不过，虽然央行释放了积极信号，但业内认为，未来的政策并不会出现大的松动。

“信贷政策大概率以小幅度放松为方向。”易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，央行提及的维护住房消费者的合法权益，旨在加快购房者的贷款审批，此外，鉴于近期房企债务问题较多，楼盘有烂尾的可能，要求房企保障住房的及时竣工和交付，保障按揭贷款购房者的合法权益。

那么，信贷宽松是否有利于房企拿地呢，目前来看，这种传导效应很小，当前土拍最严厉的政策就是自有资金购地，以深圳为例，金融机构各类融资资金，股东违规提供的借款、转贷、担保，房地产产业链上下游关联企业借款或预付款，诸如此类的通道都已经堵死。

李宇嘉认为，短期内土地出让规则不会调整，毕竟这是长效机制，不能市场稍微冷了一点就开始放弃了，不过，地方政府可能会调整出让规则，比方拿一些优质地块，比方降低配套建设的比例。

他表示：“估计，三季度的出让时间会推迟，出让规则也会调整，现在还有一定的不确定性。至于楼市政策，应该还是会保持稳定。”