三道红线下房企“降档”观察

观点地产网 黄韵哲

近期，房企陆续公布中期业绩，在“三道红线”政策的约束下，相关指标持续改善，负债结构优化。

此外，消息指出“三道补丁”政策已经实施，企业需要每月上报商票数据，负债情况受到更严格的监测。

观点指数以华润置地、远洋集团、雅居乐集团、时代中国、德信中国、三盛控股为样本企业，观察今年上半年企业三道红线指标以及具体的负债和融资情变化。

从样本房企三道红线指标变化来看，降负债依然是今年上半年的主要任务，其中雅居乐集团剔除预收账款后的资产负债率实现转绿，从上年末的72%降低至今年中的68.4%。

华润置地、远洋集团等央企国企的负债情况良好，三道红线指标稳定，负债率相比反而有所上升。

降负债更多地体现在民企身上，但剔除预收账款后的资产负债率依然是很多企业财务改善的难点，时代中国该指标目前距离绿档6.6个百分点，将在2022年底完成降档。

从具体措施来看，增厚资产、控制负债增加成为企业“降档”的通用办法，而增厚资产的方式则不尽相同。

从样本企业资产负债表来看，企业降低负债率的方式主要包括通过股权投资价值的增加提升资产价值、加快土储开发进度以增加企业的销售物业资产价值等。

同时，在约束下，企业负债规模增长得到控制，样本企业负债规模增速与2020年全年相比明显下滑。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

其中，雅居乐今年上半年总负债规模相较去年底仅增加1.53%，借款总额持平，按公允值计入损益的金融负债减少，负债总额的变化主要来自合同负债增加。

而时代中国降负债成果主要体现在短债金额下降，流动负债中计息银行及其他借款及应付利息较上年底减少73.5亿元至116.8亿元。

随着负债增幅下滑以及负债结构改变，企业融资成本也普遍出现下降。其中，央企国企的融资成本普遍低于民企，而民企的融资成本则存在较大的差异。

同时，融资结构的差异也影响着企业融资成本。华润置地、雅居乐集团和时代中国的财报中披露了不同类型融资途径的资金总额。

从上述企业的债务结构来看，证券或债券的融资占比相当，优先票据的融资占比对企业融资成本的上升影响较大。

​

数据来源：企业财报、观点指数整理

尽管上半年房地产企业融资成本普遍下降，但行业正处于变革之中，出清不可避免，部分企业存在债务违约风险，资本市场对于房地产企业的信任出现波动，企业融资环境变得严峻。

从不同融资途径来看，今年上半年境外融资出现收紧，不少企业表示境外美元债发行难度增加；而境内融资因金融机构受到监管而变得更为保守。

具体到企业层面，可以看到融资环境出现明显分化，信用良好和财务稳健的企业更受资本市场的青睐，融资压力较小且融资成本也有所下降；而信用不良或财务风险较大的企业则更容易遭遇流动性风险。

因此企业合作成为了许多企业减轻债务压力的方式，样本企业上半年非控股权益较上年末录得1.58%至67.44%的增长，而非控股权益变动的中位数则是16.39%。

不过，企业合作的效果具有两面性，在减轻债务压力的同时也在一定程度上削弱盈利能力，因此如何平衡债务压力与业务经营上的关系成为不少企业的新难题。

在行业变革的背景下，房地产融资环境不稳定性强，发债难度上升，整体融资环境预计会继续承压。