中国文旅集团四敲港交所大门，更名“大湾区文旅”就能行了？

​近日，中国奥园旗下的中国文旅集团再次递交招股书，这已经是其第四次冲击港交所主板上市了。

这一次，中国文旅集团借大湾区之势，更名为“大湾区文旅”，能如愿以偿吗？

01、三次折戟，四度闯关

据无限文旅了解，2020年4月17日，中国文旅集团首次在港交所递交招股书，按照惯例半年后失效。同年10月23日，其再次递交招股书。而在今年4月23日，中国文旅集团在之前的招股书失效当天，又火速更新了招股书。

如今，半年又过去了，中国文旅集团第四次试图IPO，对于在资本市场占领一席之地，似乎志在必得。

但这回不一样的是，其将公司名称由“中国文旅集团有限公司”变更为“大湾区文旅康居股份有限公司”。更名的动机也并不难推测，过往冠以“中国文旅”二字，难免有大而空洞之嫌，“大湾区文旅”的名字则更加聚焦、紧跟国家政策大趋势。

10月22日，最新的招股书显示，大湾区文旅是一家文化旅游物业开发商，主要于中国广东省江门及其认为具有发展潜力的其他地区从事文化旅游胜地内度假物业的规划及发展。大湾区文旅亦从事一系列文化旅游业务，如提供文化旅游胜地相关服务（包括酒店服务、景点咨询服务及景点管理服务）、酒店咨询及管理服务及旅游代理服务。

目前，中国奥园透过全资子公司悦景持有大湾区文旅28%的股份，为第二大股东及单一最大股东。中国奥园也是大湾区文旅的主要客户和供应商之一，2018年至2020年5月31日，大湾区文旅从中国奥园处获得的收入，占总收入的4.5%、5.6%、0.5%及1.4%。

图源：中国文旅集团（大湾区文旅）招股书

无限文旅发现，为使上市之路更加畅通，大湾区文旅三年间使出浑身解数，让自己的资产负债比率骤降将近600%，一度远离了三条“红线”。

具体来看，其资产负债比率由2018年年底的632.0%下降至2019年年底的272.2%，主要由于截至2019年12月31日止年度盈利及全面收入总额有所增加；及部分应付股东款项资本化作对本集团出资，导致股本增加所致。到2020年年底，这个数字因偿还银行及其他借款而下跌至约37.9%。

但截至2021年5月31日的五个月，由于银行及其他借款再度增加，其资产负债比率又反弹至99.8%，让人不禁要为它捏一把汗。

02、名为“文旅”，实为“卖房”？

目前，大湾区文旅的收益主要来自销售度假物业及文化旅游业务。种种事实表明，大湾区文旅虽然名为“文旅”，但实际主要业务是“卖房”。

在度假物业方面，截至2021年1月31日，大湾区文旅在广东恩平及其他地区拥有18个度假物业发展项目组合，其中10个项目为已竣工、3个项目为发展中及5个项目作为发展储备；土地储备总建筑面积约为140万平方米。

相比之下，在文化旅游业务方面，大湾区文旅就显得有些单薄，仅在经营其自持的位于泉林黄金小镇（即其位于恩平的文化旅游胜地）的爱必侬泉林度假村，以及（第三方拥有的）奥园英德巧克力王国和中山泉林欢乐世界等项目。

图源：中国文旅集团（大湾区文旅）招股书

招股书显示，2018-2020三年间，大湾区文旅实现营业收入约3.35亿元、7.36亿元和9.68亿元，其中度假物业销售收入分别为2.67亿元、5.94亿元和8.48亿元，收入贡献占比79.8%、80.7%和87.7%，逐年上升；而文化旅游收益仅占20.2%、19.3%和12.3%，一直处于弱势。

而截至2021年5月31日的五个月，大湾区文旅收入3.19亿元，其度假物业销售收入为2.78亿元，占比达87.1%，来自文化旅游的收入占比只有12.9%。

在愈发依赖于销售度假物业的同时，大湾区文旅近年来的整体毛利率也在不断下滑。2018年至2021年前5个月，公司毛利率为44.8%、43.3%、37.9%、27.2%。其中，销售度假物业毛利率为47.3%、43.4%、37.0%及26.7%；文化旅游业务的毛利率为34.7%、43.0%、44.3%及30.6%。

究其原因，主要是由于出售及交付的物业类型不同及竣工后仍未出售的若干度假物业开发项目的平均售价调整，导致相应期间公司已出售及交付的度假物业的平均售价下降。

大湾区文旅在风险提示中也坦言，公司可能无法维持过往的毛利率水平。一是销售度假物业的毛利率可能因直接影响其售价及所产生实际建筑成本的土地收购成本以及度假物业的类型及地理位置等因素而有所不同；二是文化旅游业务的毛利率可能因发生不可预见事件或疾病爆发等无法控制的因素而受到重大不利影响。

图源：中国文旅集团（大湾区文旅）招股书

03、深耕大湾区，协同发展前景几何？

2021年，国内旅游市场持续回暖，粤港澳大湾区表现亮眼。据广东省文化和旅游厅数据，2021年国庆假期，广东共接待游客4438.6万人次，旅游收入达236.8亿元，位居全国前列。

今年年初，广东省还提出加快打造粤港澳大湾区世界级旅游目的地，未来将深化文旅融合，持续创建国家级全域旅游示范区、国家文化产业和旅游产业融合发展示范区、国家级文化和科技融合示范基地，推动各类省级示范区提质增效。而大湾区文旅目前所运营文旅项目区位优势明显，未来将受惠于大湾区协同发展的国家政策。

据悉，在大湾区文旅已经开业运营的文旅项目中，恩平泉林小镇已被纳入国家级4A景区，成为大湾区新兴旅居地；奥园英德巧克力王国自2020年12月31日开园以来，受到周边以及大湾区游客的热捧，已成为大湾区标杆旅游项目，前景不俗。

招股书称，此次IPO募集资金将用作发展公司开平水禾田公寓、富资里许村欢乐古镇等度假物业发展项目的建筑成本；其次，将用于改善及升级公司泉林黄金小镇的设施、家私及装置；剩余一部分资金将用作一般营运资金。

和很多企业一样，大湾区文旅加速IPO，在很大程度上基于缓解现金流压力的考虑，同时，国内文旅产业持续被业界以及投资者看好，如果能在港股IPO，也有利于未来奥园以“文旅”的名义拿地。

总的来说，尽管大湾区文旅的收入仍然仰仗销售度假业务，且企业的负债压力仍较大，却不能动摇其四度冲击港交所的决心。在现阶段政策压力强大的情况下，锲而不舍的大湾区文旅能否成功上市，仍是未知数，无限文旅将持续关注其动态。