成都本土商业“优品道”宣布进军轻资产

此前，“购成都编辑部”受邀参与优品道商业在城西优品道广场举行的、主题为“共构美好空间·共话未来生活”的恳谈会，活动邀请到媒体、协会、商户等各方嘉宾代表，共同就优品道商业发展展开讨论，最为重磅的是会上释放的这两个信息——

轻资产战略以及东坡路街区改造成果。

这是一向给人低调印象的优品道商业在业内鲜有的公开发声。

01.底气何来

如果要问优品道商业给市场及行业的普遍印象是什么？

我的理解是——“低调但不失分量。”

作为特色社区商业探索者，城西优品道广场曾荣获「商业街开发示范项目」，以及在2015年荣获的「中国特色商业街‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍‍」荣誉（与宽窄巷子、春熙路、琴台路齐名的成都第四条国家级特色商业街区）。尽管这些在常规看来很好的营销点，都被优品道商业选择性放掉了，取而代之的是稳扎稳打地默默耕耘。

当前，优品道商业运营管理着两个全自持项目，着重深耕成都市场——12万㎡的城西优品道广场（2009年开业）和13万㎡的城南优品道广场（2014年开业）以及城北优品道广场（筹备中）、优诺国际商务写字楼、高端酒店（筹备中）、黄龙溪谷商业（筹备中）等项目，全城网格化布局雏形初现。

■优品道商业全城布局规划

显而易见，优品道商业目前已在全城北、南、西边布局多个项目，今后随着轻资产项目的加入，商业版图还将持续扩大。

向来低调的优品道商业，为何突然决定开始入局轻资产管理？

主要源自于：成都的轻资产市场已经过初步验证，同时，选择在此时发力也展现出优品道商业对成都市场的时机性预判：

一方面，成都诸多表现不错的轻资产管理项目，极大的提升了行业信心。纵观业内，先后有万达商业、凯德商用、龙湖商业、华润万象生活、大悦城控股等国内外发展商陆续入局轻资产输出——轻资产输出已成为大部分上市商业公司的标准型业务。

■城南优品道广场

另一方面，优品道商业的核心优势则是项目运营的“稳”——自持项目城西优品道广场和城南优品道广场，近年来拥有的不俗表现：2020年，城西优品道广场全年销售7.8亿；城南优品道广场全年销售6.2亿。在疫情年，优品道商业稳中有升，展现出强大的抗风险性及运营韧性，这也给到其足够的信心。

此外，优品道商业已具备成熟的商业产品线，这亦是拓张的基础。在拓展模式上，优品道商业未来将倚靠优品道投资集团持续不断地获取核心优质物业，或通过租赁、或通过管理输出等方式深度辐射西部重点城市。在保证核心城市板块优质项目获取的同时，通过轻资产化可以规避部分资产风险。

■优品道商业四大产品线

可以看到，轻重并举是优品道商业未来的战略发展核心。

02.破局思路

1、存量物业的改造

东坡路街区改造计划，是城西优品道广场的重点动作，这也是继2017年底城西优品道广场全面调整升级后的再一次项目改造升级。

■东坡路街区升级改造进行中

首先，我们从区位和东坡路街区所处位置来解析下优品道商业是如何对当前存量物业有效地进行资产更新的？

■城西优品道广场地处西门 地铁4号线和7号线交汇

■城西优品道广场四个板块组团关系

东坡路靠主干道位置优越

可以看到，东坡路街区定位休闲餐饮街，与风情美食街、儿童成长主题街、时尚零售体验盒子之间定位清晰，业态互补，从而形成共享客流和销售带动的有机生态。

从大方位来说，城西优品道广场身处绿植环抱的城西，西门人向来对天然户外环境的要求和认知要远远高于其他区域人群，再加上疫情后，人们对街区商业及户外空间的渴求和要求，也开始变得越来越强烈和细致。

基于此，优品道商业选择了显示度更好的东坡路街区，着力于思考：“应如何满足区域客群对品质休闲空间的认知抬升？”

从外立面、绿化景观、空间场景、业态规划、品牌招商等维度进行全面提升，对整个东坡路街区进行全新升级，优品道商业给出满足当下区域市场发展趋势及消费者对个性化空间需求的解题思路。

这样的考量有理有据——

城西优品道广场地处两条城市主干道青羊大道（2.5环线）和瑞联路（通往温江的主干道）交汇口，车流人流汇集；距城西金沙公交总站约300米，周边十余条公交线路汇集；地铁7号线与地铁13号线东坡路换乘站，并紧邻地铁4号线（文化宫站），四通八达的交通投送能为项目输入源源不断的新客流的同时，也为品牌带来了优异的形象展示面。

其次，来看城西优品道广场东坡路街区的具体情况。

据了解，东坡路街区将以“东坡Live”登场，焕新城西优品道广场，重塑城西新生活方式。城西优品道广场营运总监刘丽向购成都独家透露，此次整体调改面积约为20000㎡，将通过融合众多特色网红店，打造异国风情与市井风味相结合的户外活力休闲主题街区。 整体规划为 形象展示区、主题商业区、活力体验区 三个空间节点，立体展现街区的多元性和节奏感。

■“东坡路Live”升级改造平面结构图

外立面采用金属格栅、玻璃砖、不锈钢、穿孔板、金属板等材质及元素进行设计打造，提升品质感和现代感，加上通透的灯光在夜间极具昭示性。

■“东坡路Live”升级改造项目效果图

业态规划方面，整个街区的以“烟火餐饮+酒吧轻餐”为主，通过各个场景节点与主题巷道进行穿插、串联、融合，在保有节奏感的同时形成主题街区完整的氛围表达。

■“东坡路Live”空间节点图示意

最后，值得一提的还有本次改造的景观方案——

街道界面被划分为：绿化带、通车道路、通行空间、外摆空间，利用高差绿植进行生态重塑，将车行道、停车位、人行道、外摆区进行巧妙地绿化分割，制造不被打扰的休闲户外餐饮空间，很好地实现空间、功能、动线分区，最大化地满足消费者休闲社交的品质空间需求。

■“东坡路Live”效果示意图

可以看到，不仅是清晰的业态规划定位，包括空间的尺度规划、临街展面规划、故事线串联等城西优品道广场均有独到考量。

2、品牌内容的提档

据了解，目前“东坡路Live”已完成招商工作，招商率达100%。

1-2层引进了时常大排长龙的人气火锅「楠火锅」、火爆抖音的羊肉围脖火锅「额尔敦涮羊肉」、正宗广州老字号「沙胆彪炭炉牛杂煲」、本土品质川菜「悦百味」旗舰店，以及「岚山日式烧肉」、「和木九一」等人气餐饮品牌；3-5层引进「望江茶府」、「一拳馆」、「壹堂瑜伽」、「鼎族怡华」等休闲娱乐品牌，直接将城西的精致烟火气拉满。

■“东坡路Live”品牌落位示意图

不到半年时间，这个餐饮街区为何能取得如此好的招商成果？

过往成功的项目调改经验，给予了十足信心。

早在2017年，城西优品道广场就对项目进行过一轮全面的调整升级，包括提升购物环境和优化场内品牌业态，随即引入ECCO、Mo&Co.、蔚来汽车、比音勒芬、美吉姆、心之旅、Nike Kicks Lounge等知名品牌，达成客流及销售的稳步提升。

2017-2020年，陆续对美食街进行整体街区升级打造，先后引入喜茶、星巴克、好利来、哈根达斯、良木缘、西贝莜面村、不站花胶鸡、集渔、三缺一、李与白包子铺等，品牌商户调整数量达39个。 透过这些知名度高的网红餐饮品牌，美食街的品质感和客流量得到迅速抬升，同时顾客和品牌租户也收获了双重好口碑，因而“东坡路Live”同样延续 了这个招商思路。

品牌占位积极，数据表现喜人。

斥重金改造的背后是项目对区域客质的深度认可，全新“东坡路Live”高品质餐饮招商的维持，亦是品牌租户对优品道商业团队及区域消费的信心体现。

目前，不站花胶鸡、集渔等餐饮品牌表现突出，且长期占据大众点评西门光华商圈美食排行榜前列，这表明当红社交型餐饮品牌正对城西年轻家庭客群展示着强烈的虹吸效应。

3、商业的体系化搭建

不难发现，通过对内的“东坡路Live”改造焕新和大批品牌调改等动作可以看出：如今优品道商业更多地开始在“质感”上做细分，着重强调“精致的烟火气”，试图打造人情味十足的商业体。

作为城市优品生活运营商，“生活感”一直是优品道商业所强调的重点，正如优品道商业2022年度最新主题——“美好生活聚场”，优品道商业尝试为消费者打造更多融合创新的全新场景体验。

​比如，城南优品道广场近年来陆续品牌商户调整数达30个，其中不乏特色体验或区域首店品牌，如：精致美酒和健康简餐融合的自选餐吧开创者COMMUNE、成都首家轻电音餐酒吧SOLO音乐餐酒吧、成都老牌口碑火锅花月蜀城火锅、领先的全球化智能电动汽车品牌蔚来等等。

■城南优品道广场夜经济新场景

此外，优品道商业将于年底完成商业数智化2.0建设，搭建的小程序涵盖：停车缴费、积分商城、会员系统，除了这些标配功能外还将有预付卡、400客服专线等特色功能，有效提升优品道商业会员的使用体验感。据了解，在今后的轻资产项目中也将实现“优品道商业会员”系统的融合打通。

未来，优品道商业数智化转型将基于“商圈公域+项目私域”的数据逻辑来赋能精准营销和商业品牌价值提升； 同样，优品道商业在品牌建设方面也下足功夫，将通过聚焦全龄化IP进行情感运营，提升品牌感召度和顾客粘性，最终实现优品道商业品牌赋能项目经营、资产外拓等，构造优品道商业全域生活地图。

可以看出，优品道商业正逆势主动出击——

从过去的低调型向主动型转变。

随着轻资产赛道的开拓，优品道商业对运营管理类人才、品牌及优质商业项目的需求将激增。对此，成都商业市场中的能力者们可以多多保持关注。

此外，轻资产模式看似门槛很低，实质上却非常考验一个商管公司的项目运营能力，具体来说是需要管理方足够体系化和专业化——即需从项目成本端和收入端进行效率性强管控。

对此，我们也将持续保持对优品道商业的关注。