地产冬天里，国企挂牌项目猛于民企

作者/程孟瑶

11月12日，上海联合产权交易所挂出了一则华侨城项目的股权转让信息，底价高达15亿，这个规模可以排进四季度以来地产项目转让的TOP3。

不止上海，北京、深圳产权交易所，最近挂牌出售房地产企业股权和项目也都出现了井喷现象。

随着地产行业的“暴雷”越发密集，有一些民营开发商已经撑不下去了，他们选择的是直接卖掉公司，套现离场。

不仅民营房企成了“高危”企业，连国资、央企也主动剥离地产项目。据乐居财经不完全统计，10月以来至今，产权交易所的67起挂牌转让中，半数以上转让方拥有国资背景。

它们转让的由头，或为回笼资金、优化财务，或为避开暴雷的合作方。

与以往房企的股权被激烈竞标、天价成交不同。今年以来，房地产股权转让都是悄无声息地进行，只有很少的企业参与竞标，且多以底价成交。

接下来，在房企融资尚未“解冻”之前，开发商资金链出现紧张或断裂的情况还会接连发生，未来两个月内可能还会有越来越多的房企选择挂牌卖掉项目。

挂牌总额超160亿

此次被华侨城摆上货架的是广州华侨城置业发展有限公司（简称：广州华侨城置业）的42.4%股权，转让方为深圳华侨城房地产有限公司，后者是华侨城A(000069.SZ）的全资子公司。

广州华侨城置业目前开发的华侨城·云尚项目，是华侨城在广州开发的首个住宅项目。

早在2019年7月22日的广州土拍中，广州华侨城文旅以35.16亿元底价拿下了增城区石滩镇郑田村A19022地块，成交楼面价11021元/平，该地块采用了“限地价＋竞自持＋摇号”的方式。9个月后，广州华侨城置业被装进了深圳华侨城房地产。

据了解，华侨城·云尚项目于2020年11月30日首开盘，目前仍有房源在售，均价约2.1万元/平，预计2022年12月30日交房。

财务数据显示，截至2021年9月30日，广州华侨城置业无营业收入，利润总额-624.96万元，净利润-563.65万元，资产总计44.1亿元，负债总计34.23亿元，所有者权益9.87亿元。

挂牌底价较高之外，华侨城的项目转让还有另一个特点：“批量式”挂牌。

就在挂牌广州华侨城置业的前一日，华侨城旗下上海天祥华侨城投资有限公司，将全资子公司上海鹏鲲置业有限公司（简称：上海鹏鲲置业）的50%股权挂牌转让，底价4.86亿元。

截至9月底，上海鹏鲲置业无营业收入，资产总计约3.60亿元，负债总计-51.85万元，所有者权益约3.60亿元。据北京产权交易所信息披露，上海鹏鲲置业名下的主要资产为上海闵行区浦江123-3地块，目前，土地证正在办理中。

频频挂牌的华侨城，只是房企转让潮的一个缩影。据乐居财经不完全统计，10月份有36起股权转让挂牌，进入11月不足两周，又增加了31起。其中，国资企业占了多数，涉及领域包括高校、航空公司、铁路局、国家电网等等。

如果按照挂牌底价来计算，挂牌总金额达到160.42亿元。

仅11月12日这一天内，深圳华侨城房地产、中国电建地产集团、广东省粤科产业园投资开发、招商局地产（北京）、北京城建投资发展股份，先后挂牌了广州华侨城置业发展42.4%，上海安泷鑫房地产开发26%，广州海珠智谷产业投资25%，北京矿融城置业30%及20%的股份。

国资“甩包袱”

据乐居财经不完全统计，10月以来至今，产权交易所的67起挂牌转让中，半数以上转让方拥有国资背景。

比如，北京门城永兴置业64%股权被挂牌转让，转让方为北京京西门城基础设施投资建设有限公司，后者由北京市门头沟区国资委全资持有。

此外，背靠天津市国资委的天津泰达土地整理开发有限公司，两次挂牌中投发展（天津）滨海有限责任公司35%的股权，但目前并没有接盘方；另有天津华信商厦有限公司37%的股权，也被天津泰达集团摆上货架。

从被挂牌的项目公司来看，多数出现了负债累累、业绩亏损的情况，甚至不少公司已经资不抵债。

10月9日，上海联合产权交易所披露，银利发展有限公司100%股权及4.53亿元债权被转让，转让价约8.98亿元。银利发展为国有参股企业，资产总额4.13亿元，负债总额3.53亿元，其股东之一Million Global Limited为中粮集团子公司。

截止今年7月底，银利发展分别欠股东Million Global Limited、Property Trust Guangzhou Investments Limited、Dynabest Development Inc. 1.51亿元。

10月29日，长春启泰物业管理有限公司100%股权在北京产权交易所挂牌转让，底价100万元，转让方为长春长电房地产开发有限公司，该公司隶属于国家电网。

财务数据显示，2020年底长春启泰物业营收2215.2万元，净利润-283.82万元；截至2021年9月30日，资产总计533万元，负债总计5594.08万元，所有者权益-5061.11万元，资不抵债。

紧接着11月2日，冕宁康旅投资开发有限公司以1元底价，挂牌了冕宁康元置业有限公司100%股权，该项目下有四川凉山6万平地块及超过1.45亿元债务。

转让方冕宁康旅投资开发有限公为*ST云城（600239.SH，云南城投）全资子公司，这也是今年以来云南城投第七次以1元价格挂牌旗下资产。截至8月底，冕宁康元置业总资产19360.27万元，总负债21189.28万元，所有者权益-1,829万元。

为了从不良资产中脱身，云南城投还在10月15日发布公开挂牌转让重庆城海实业发展有限公司31.05%股权、陕西普润达投资发展有限公司100%股权的公告，前者旗下涉未售3000平米商业及车位，后者涉及60亩未开发土地。

10月25日，云南城投又将西双版纳云宇置业有限公司65%的股权摆上货架，挂牌底价1.64亿元，从该项目全部退出。据财报显示，截止8月底，西双版纳云宇置业营业收入为0元。

房企转让股权目前大多是部分转让，与个别楼盘降价一样，暂未形成气候。这多是开发商为盘活手中质量更好、价格更坚挺的房产项目而采取的权宜之计。

在房企业转让股权之前会进行评估：低价抛售库存楼盘与转让股权这两者之间，哪种方案更划算。一旦选择转让股权，就说明这家房企所面临的资金问题已经非常严重。而且房企选择转让的项目，大多是存在较大的资金缺口。

优化财务与主动“避雷”

实际上，为了进一步提高自身的现金流，同时增加利润空间，“三道红线”达标的华侨城多次出现在转让方名单中。

财报显示，今年上半年，华侨城A实现营业收入230.14亿元，同比增长34.41%；但归母净利润15.84亿元，同比下降25.89%，增速创2016年以来同期新低。

对此，华侨城表示造成这一区别的主要原因为少数股东损益增多，结转的合作项目比例上升。今年下半年，华侨城也在主动退出一些合作项目。

9月以来，华侨城A多次转让旗下的项目公司，还包括涿州侨城惠房地产开发有限公司50%股权及相关债权；成都市保鑫泉盛房地产开发有限公司等。

与华侨城一样，为加速资金回笼，有效盘活存量资产，11月2日，城投控股旗下上海城投置地（集团）有限公司，将上海开古房地产开发有限公司和上海沪风房地产开发有限公司分别36%的股权双双出手，回笼近20亿资金，为公司未来拓展、储备、开发优质项目提供充足现金流。

开古房地产以及沪风房地产分别为上海市杨浦区新江湾城F区F1-A地块和F1-B地块对应项目公司。

其中，开古房地产的股东权益账面值为9.29亿元，评估值20.91亿元，评估增值 11.62亿元，增值率 125.12%；沪风房地产的股东权益账面值为8.18亿元，评估值18.32亿元,评估增值 10.14亿元，增值率 123.92%。

在刚刚披露的三季报中，城投控股（600649.SH）实现营业收入约29.93亿元，同比增加1543.44%，归属于上市公司股东的净利润约7.53亿元，同比增加157.92%。

不过，同期经营现金流净额仍有112亿缺口，这意味着虽然房产销售回笼较上年有所增加，但房产投资支出增幅更大。 

截止2021三季度末，城投控股货币资金78.7亿元，较去年底下滑超过50%，短期借款101.6亿元，短期偿债存在约23亿缺口。此时“割舍”项目，不仅能回笼近20亿资金，年内净利也将再上一个台阶。

在优化财务杠杆之外，也有国资主动“避雷”，挂牌转让了与暴雷房企相关的项目股权。10月9日，由广西国资委旗下广西三祺投资有限公司主动让出持有的广西港祺投资有限公司45%的股权。

据了解，广西港祺投资剩余55%的股权由恒大地产集团南宁有限公司持有，后者由恒大地产集团有限公司持股100%。

业内人士分析称，“当前融资环境不太好，资金压力大是必然的，不过国企的负债率考核压力会更大，通过出售项目，可以把一些开发中的负债较高的项目剥离掉，从而降低合并报表后的母公司负债率。”

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