仅用5个月递表到成功，祥生活服务距离登陆资本市场只差临门一脚

作者：苍穹

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据IPO早知道消息，祥生活服务集团有限公司（以下简称“祥生活服务”）已于近日通过港交所聆讯，并于11月22日晚间披露聆讯后资料集，择日将正式启动招股并在主板挂牌上市，农银国际和建银国际担任联席保荐人。

这就意味着，祥生活服务距离登陆资本市场只差临门一脚，从5月末递表到成功拿到港股通行证前后历时仅5个月。当下物业公司上市周期普遍拉长，一次递表即能顺利过关的现象在业内并不多见，客观反映监管部门对祥生活服务发展实力的信心与积极预期。

深耕泛长三角，「1+1+X」策略助推全国布局

祥生活服务前身为祥生物业，成立于2000年，其自2002年开始在浙江省诸暨市为祥生地产开发的物业提供物业管理服务，现已成为一家深耕浙江省及泛长三角区域及在其他具增长潜力城市建立业务的快速成长的综合物业管理服务供应商。

根据中指研究院的资料，按综合实力（基于前一年度的关键因素数据，如营运规模、财务表现、服务素质、增长潜力及社会责任）计，祥生活服务于2021年在中国物业服务百强企业中排名第33位。

截至2021年5月31日，祥生活服务在9个省的30个城市管理135个项目，涉及总在管建筑面积2125万平方米，同期签约建筑面积为3925万平方米。其中，祥生活服务在浙江省及泛长三角区域建立强大的市场地位，按在管建筑面积计，获评中指院在总部位于浙江省的中国物业服务百强企业中排名第六位，并获评总部位于泛长三角区域的中国物业服务百强企业中排名第23位。

祥生活服务区域布局（来源：招股书）

自2016年起，祥生活服务采用「1+1+X」战略，即以浙江省为发展大本营，泛长三角区域为持续深耕区域，同时科学布局重点潜力城市，现已将业务范围扩展至湖南、湖北、福建、内蒙古、辽宁及云南等其他具有高增长潜力的省份。

未来，祥生活服务计划巩固其在浙江省的领先地位，通过全面覆盖泛长三角区域的所有主要城市增强在该地区的渗透率及覆盖范围，同时扩大在中国其他地区的业务。

强化服务力，多元服务加速业绩释放

目前祥生活服务透过物业管理服务、物业开发商增值服务及社区增值服务三条业务线提供多元服务，覆盖住宅物业及购物中心和办公楼为主的非住宅物业。于2021年5月末，祥生活服务住宅物业在管面积2089万平方米。

正是通过多元化的在管物业组合，祥生活服务得以深入了解客户需求，进而为客户提供更加多元的增值服务。如其提供物业开发商增值服务，涵盖房地产开发从设计、销售、营销到交付的不同阶段；再如通过线上及线下渠道提供多种社区增值服务，涵盖业主日常需求的各个方面，其中物业代理服务还能协助业主出售及出租物业以变现或提升物业价值。

秉持「用温暖的心，做有温度的事」的理念，祥生活服务的品牌价值及客户满意度得分均在不断提高。2020年其客户满意度得分高于行业平均得分，品牌价值提升则体现在物业收费和续约率上：住宅物业的平均每月物业管理费从2018年的1.39元增至2021年前5月的1.86元，往绩记录期间的物业管理服务协议续约率分别为100.0%、100.0%、81.0%及100.0%。

相关正反馈也在祥生活服务的财务表现上得到印证。2018年至2020年，祥生活服务收入从2.45亿元增至4.59亿元，复合年增长率为37%；年内净利润从1240万元增至4686万元，复合年增长率为94.4%。而在2021年1-5月，祥生活服务分别录得收入2.24亿元、净利润1803万元，分别较上年同期增长43.9%及12.5%。

祥生活服务利润表（来源：招股书）

祥生活服务表示，其计划通过向非住宅物业提供全面服务以丰富项目组合，并遵循两条并行路线执行：其一是专注于中高端住宅社区，同时为商业物业及公共设施提供物业管理服务及增值服务；其二是配置充足的资源以支持其承接大型住宅社区、办公楼、政府及公共建筑、工业园区、医疗机构、学校及医院，以进一步提高市场份额及全国影响力。

瞄准数字化，降本增效更添想象力

旨在为业主及住户提供更好的生活体验，祥生活服务致力于建立标准化、专业及精细的管理体系，逐步由劳动密集的物业管理服务供应商转变为拥有数字化配置的公司，进而对自身服务质量进行评估，并通过标准化及数字化管理不断提高运营效率。

祥生活服务的数字化平台，整合了运营管理系统、自动化办公系统及客服系统，帮助其提高营运效率及作出知情业务决策，亦设有客户热线确保其及时收到客户的要求及反馈。如借助移动应用程序掌上祥生，祥生活服务员工可在手机上及时处理与人力资源、财务及运营有关的任务，并能记录客户请求，提供服务响应并追踪响应进度，以及跟进客户并对其服务质量进行内部评估。

招股资料显示，祥生活服务每名雇员的在管建筑面积由2018年的6939平方米增至2019年的8058平方米，并进一步增至2020年的11695平方米及2021年5月的14735平方米；而分配至每个物业的平均现场雇员人数则由2018年的21人减少至2021年5月的11人，优化接近一半，一定程度上受益于数字化加持。

祥生活服务物业管理服务毛利情况（来源：招股书）

由于雇员生产力和效率有所改善，祥生活服务的盈利能力进一步增强，物业管理服务毛利率由2018年的12.1%增至2021年前5月的20.7%，近三年间足足增加8.6个百分点。

祥生活服务坚信，数字化对提高客户体验和满意度大有裨益，未来将增加对科技的投资以提高运营效率及盈利能力，拟围绕数据中心、智能社区管理平台、移动应用程序三个方面继续发力。

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