美的置业扩张与财务平衡

作者/黄韵哲   

近期房地产企业融资环境有所改善，保利发展、金地集团已经率先完成了中票发行，发行金额分别为25亿元和15亿元；另外招商蛇口、建发集团、珠江实业等公司已经发布融资募集说明书。

此外，有消息指碧桂园、龙湖、美的置业等公司近期亦有计划在银行间市场注册发行债务融资工具。

房地产企业融资环境边际改善，从上述公司的情况来看，财务健康、信誉良好的公司融资首先出现回暖。

美的置业在扩张至"千亿"规模的过程中保持利润率的稳定，在降负债承压的同时则坚持使用稳妥的债务处理方式。

低调扩张迈入千亿队列

在"千亿"规模的房企中，美的置业显得相当低调。

究其原因，一方面是在规模化的路上合作开发项目相对较多，一定程度上弱化了单一品牌的影响力。美的置业2020年财报显示，其通过附属公司及联/合营公司拥有物业开发项目321个，其中联/合营公司持有的项目就有89个，数量超过总项目的四分之一。

另一方面，美的置业布局的区域偏向于城市新开发区或非核心地段，与碧桂园的布局策略类似，但项目数量要少一些。以一线城市为例，美的置业目前在广州的四个项目均位于远郊的南沙区，在上海的项目同样位于远离中心城区的崇明区。

资料显示，美的置业成立于2004年，起家于佛山，并在一段时间内持续深耕珠三角地区，直到2010年，美的置业开启全国化布局，足迹覆盖珠三角、西南、长江中游、长三角、华北五个大区。

2016年，美的置业开启区域深耕和规模扩张，当年合同销售规模同比近乎翻倍，达到206亿元，之后继续以每年超过200亿的速度增长。2019年实现合同销售额1012.3亿元，正式迈进"千亿"队列。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

从销售的区域分布来看，美的置业近年来维持着珠三角、长三角两个经济区销售金额过半的结构，同时不断增加在长三角地区的布局力度。

2018年，广东、江苏、浙江三省在美的置业销售业绩中分列一、二、四位，而到2021年中期，江苏销售额超过广东成为第一主力，广东退居第二。

利润坚守与区域深耕

美的置业的拿地力度与其持续走高的销售类似，过去三年通过招拍挂获得的建筑面积均超过500万平方米，而今年由于行情变化，前10个月美的置业拿地面积368万平方米，只有去年的六成。

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数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理

同时，在域布局上的分化也相当明显，在珠三角经济区的拿地力度保持在20%以上的水平，而长三角经济区则持续提高，长江中游经济区的土地储备近年来不断减弱，今年截止10月份，美的置业都未在该区域出手拿地。

根据今年美的置业中报相关信息，其在长江中游经济区的土储约720万平方米，基于美的置业审慎的土地储备策略，未来这一数字或出现下降。

数据来源：同花顺iFinD、观点指数整理

随着土地储备结构的改变，美的置业的土地成本也有所上升。根据同花顺数据统计，2018-2020年美置业在公开市场新购土地的平均楼面地价分别为4264、5612、7388元/平方米。而到今年10月，这一数字继续上升至8182元/平方米。

利润亦出现下降，2020年美的置业毛利率同比下降9.41个百分点，净利率下降1.33个百分点，与毛利率和土地成本的波动相比，净利率显得尤为坚挺。

数据来源：企业公开资料、观点指数整理

事实上，除了公开市场拿地，美的也采取多元化拓储方式。如积极稳妥地推进城市更新项目，主要与旧工厂、旧工业区这类拆迁安置周期相对较短、转化速度较快的项目合作，降低土地获取成本的同时，保持了合理的周转效率。

截至2021年上半年，美的置业累计锁定合同土储1844万平方米，已转化面积为287万平方米，对应货值约380亿元，今年下半年待转化货值约有143亿元；同时，近8成项目位于珠三角地区。

债券市场表现突出，降档之路承压

在保持销售规模、积极拓展土地的同时，美的置业展现了较强的财务控制能力。今年中期踩中一条红线，为黄档企业，但负债规模没有明显增长，非控制性权益的增幅也与此前相比有所下降，若年底能维持非控制性权益的稳定，美的置业的降负债之路则应该会相对稳妥。

同时，今年中期美的置业的平均融资利率较去年末下降0.41个百分点至4.92%，其中银行及其他借款的加权平均实际年利率下降0.28个百分点，而上半年发行的一笔商业房地产抵押贷款支持证券利率为4.5%，进一步降低了整体融资利率。

据统计，美的置业目前存续的14笔公司债券中有6笔票面利率高于5%，而高于6%的只有2笔，低于4%的有三笔，在民营房企中利率表现较为突出。

不过，值得注意的是，尽管与2020年末相比，今年上半年美的置业的净负债率下降了21个百分点至58.2%，现金及现金等价物大幅增加47.6亿元，但与此同时合同负债亦大幅增加55.6亿元，扣除预收账款后的资产负债率为74.7%，仅下降1.4个百分点。

因此，未来如何在市场下行的情况下保持销售额稳定以及提高回款效率，同时完成负债"降档"，对美的置业而言依然不轻松。