富力给投资者出了一道“选择题”

作者/李奕和

“To be or not to be。”

数百年前，这是莎士比亚留下给世人富含哲理的千古难题。如今，这个难题被富力地产抛给了一众投资者。

12月15日，富力地产（02777. HK）发布了一则全英文公告。总得来看，这个公告向外界披露了三件事。第一，富力将有息票率同为5.75%的2.65亿美元和4.6亿美元两笔美元票据，于2022年1月13日到期。

第二，富力地产拟以折扣价回购这两笔共7.25亿美元优先票据，并将征求票据持有人同意对现有票据条款建议修订。还给投资人提供两个方案。

方案A是债务打折：债券持有人可选择以折扣价（83％）出售所持票据；方案B是展期，债券持有人可按原定价格卖出变现，但只可出售所持票据的50%，剩余部分债券展期半年至2022年7月13日偿还。

第三，也是最重要的一点。若要约收购和同意征求未能成功完成，富力可能无法在2022年1月13日（到期日）全额赎回票据。

也就是说，如果上述的同意征求不能完成，富力将正式成为内房股债务违约名单上的又一名成员。

富力的“难题”

根据12月16日富力举行投资者电话会议的内容，有投资者透露，富力鼓励投资者选择A选项或B选项，并表示会根据情况设定A选项和B选项的最高可接受金额。

对投资者而言，这并非一道选择题，而是一道必选题，因为无论选A还是选B，结果似乎都不太令人满意。

15日最新公告发出后，标普全球评级随即宣布将富力地产及富力香港的长期发行人信用评级从“B-”下调至“CC”，展望均为“负面”。该机构将富力上述现金要约购买及同意征求视作不良债务重组，因此在交易完成后，标普可能会将其评估为等同于违约。

富力在投资者会上表示，目前能够确认的最大兑付额度的还没确定，将于后几日公布。公司会为方案A设计最大兑付额度，超过的部分会自动变为B方案。昨晚富力被标普降级，但是直接影响不大，有少数一些借款会被影响。过去一年多，富力一直在处置资产回笼资金，未来也会继续。

据了解，2021年下半年，银行对房地产开发的贷款减少，导致地产开发商获得境内资本的机会减少。此外，银行为购房者提供的抵押贷款减少以及购房者对房地产开发商完成项目能力的担忧，导致房地产销售减少，使富力等房地产开发商难以获得离岸资本，并限制了其的资金来源。

为了维持足够的现金流，用以偿还境内外债务，富力地产称，在过去的12至18个月中，通过节约开支、减少土地储备、资产出售和机会性融资等方式，集团的管理层展示了减轻近期不利市场条件影响的决心和承诺。

特别是为了满足合约承诺，富力地产及其主要股东处置了某些资产，如出售富力拥有的广州国际机场综合物流园30%的权益及富力物业管理公司股权。该等资产出售所得款项主要用于改善集团的流动性。

“自救”失败？

去年以来，富力地产一直走在资产变现的路上。12月7日以34.34亿元总价出售广州富力物流园30%股权，是其仅剩的物流园权益。去年11月9日，富力将广州富力物流园70%股权出售给黑石，今年初，这笔达11亿美元（折合约70亿人民币）交易正式完成。

两笔对广州富力物流园的出售，富力地产已先后套现超过100亿元，回流到手的现金也达到53.83亿元。今年下半年，富力还以100亿元的价格出售富力物业予碧桂园服务。

据了解，2020年，富力已出售投资物业及写字楼资产产生约59亿元的现金。另外通过配售2.57亿股新股，募资净额24.98亿港元，用于偿还债务。

除了公司层面的资产变卖，大股东也积极提供资金维持公司流动性。

9月20日，富力地产就曾宣布，执行董事李思廉及大股东张力将提供约80亿港元股东资金支持集团。而为了获得更多的资金来源，10月以来，李思廉还接连清盘了个人对在线宽频大股东永升（亚洲）及纵横文学的投资。并质押个人持股的太合音乐集团股权变现。

这些投入在富力地产的巨额债务面前仍显得杯水车薪。随着同意征求公告的披露，如果该要约回购不能顺利达成，富力无疑将走上实质违约的道路。而即便这次的同意征求得以达成，也仅是给了富力一个暂时喘息的机会。

据了解，除了上述提到将于1月到期的7.25亿美元债，富力于2022年到期的美元债还有两笔，分别为2022年7月到期票息率9.125%的2.88亿美元债，以及于2022年11月到期票息率12.375%的3.66亿美元债。

境内的偿债压力也不轻松。2022年，富力将有“18富力08”、“16富力11”、“16富力06”、“16富力04”共四笔境内债到期，规模分别40亿元、11.2亿元、9.95亿元、19.05亿元，合计80.2亿元。

面对巨额的债务，是生存还是毁灭。形象地说，这不是富力抛给一众投资者的难题，更像是它债务冰山下最后的倔强。

对于富力的同意征求公告，标普的报告指出，由于资本市场的再融资大门仍基本对疲弱的中国开发商关闭，因此除真正能被动用的部分销售所得资金外，公司仍需继续依靠进一步出售资产或其他抵押借款来获取足够的偿债资源。

春天还有多远

债务违约，富力地产不是唯一的一家。此前，新力、花样年、当代置业、奥园、佳兆业等房企就已深陷其中。至于债务展期，有成功的，也有不成功的。

如此前11月18日，随着阳光城最后一只即将到期美元债展期方案获大多数投资人通过，其11月份所有到期的公开债务完成展期，阳光城暂得以松了一口气。

富力的同意征求最终结果如何，还有待时间的见证。

值得一提的是，随着房地产开发商不断躺倒在高杠杆的“陷阱”之下，行业前景仍难言明朗。但另一方面，在寒冬中苦苦坚守的房企们，无不期待着行业触底反弹。

房地产的春天，还有多远？

相关机构统计的一项数据显示，2022年，房地产行业到期的美元债总规模合计达552亿美元，信用债总规模合计达4878亿元。而无论是海外美元债还是境内债，2022年都是房企的偿债高峰期，当中又尤以上半年为甚。

这个层面上看，今年以来的房地产债务暴雷，还只是“小试牛刀”，明年或才是行业的真正洗牌之年。

12月12日，在乐居财经举办的2021（第五届）中国地产新时代盛典上，旭辉控股CEO林峰也表示，一直到明年六月份，都是开发商要勒紧裤腰带，存储粮草，认真活下去的最关键的时期。

但他也坦言，房地产行业进入了寒武纪，之后再也没有春天了，可能是漫长的冰河期。并指出民营房企内部会出现三个1/3，即有1/3的人彻底退出去；还有1/3的企业失去了持续发展的能力，但可以保持生存；还有1/3的企业能够同比例的发展。

随着调控、融资政策的保持，一些机构对房地产未来一年的市场也难言乐观。近日，摩根大通就指，内地房地产行业近期或保持区间震荡，预计不会出现明显反弹，开发商的流动资金将继续面临风险。