蓝光发展1元“化债术”

作者/魏薇

因债务危机沉寂了一段时间后，蓝光发展（600466.SH）最近又频繁出现在大众视野。股价连续五个涨停之后，一笔“1元转让”引来了上交所的“五连问”。

12月23日晚间，蓝光发展发布公告称，公司下属全资子公司四川蓝光和骏实业有限公司及成都均钰企业管理有限公司，计划将其拟持有的重庆炀玖商贸有限责任公司（以下简称“重庆炀玖”）100%股权对价1元转让给重庆悦宁山企业管理有限公司（以下简称“重庆悦宁山”）。

重庆炀玖模拟交易后的账面净资产为14.84亿元，而本次交易作价仅为1元，此举引发了上交所的关注。当晚，上交所发来“五连问”，要求蓝光发展及相关方核实并补充披露关于交易对价、关注标的资产评估、交易对手方、审议程序和公司担保义务的问题，并要求蓝光发展在12月31日之前以书面形式回复。

值得注意的是，此次交易采用承债式收购的方式进行，即金科在以1元获得蓝光发展三个项目的同时，还要负责解除蓝光担保义务20.40亿元和回购义务14.20亿元，另外3亿元担保义务双方另行协商解决。

蓝光发展称拟出售转让资产的原因是为了推动蓝光发展项目的建设及交付，减少公司负债，促进公司解决目前的债务问题。

资本市场的反映极为迅速。12月23日当天，蓝光发展开盘之后不久股价跌停；次日持续大跌，跌幅8.94%。截至12于月27日收盘，蓝光发展报2.12元，跌幅0.93%。

1元背后的双赢

交易涉及的三个房地产项目分别为重庆未来城104亩项目、重庆芙蓉公馆项目、天津津南小站665亩项目。而这三个项目的土地目前均已经抵押给银行，并伴随有投资合同纠纷、借款纠纷和建设工程纠纷。

截至目前，重庆未来城项目、重庆芙蓉公馆均处于停工状态，天津津南小站项目部分处于“准现房”状态，另有部分未开发用地。

据企查查，受让方重庆悦宁山成立于今年12月13日，注册资本仅10万元，分别由重庆天酬企业管理有限公司（以下简称“重庆天酬”）和北京孺子牛管理咨询有限责任公司各持股50%。

对于这家刚成立不久的公司，上交所也要求蓝光发展穿透披露重庆悦宁山的股权结构、股东背景、实际控制人，以及资金来源等基本情况。

股权穿透后发现，重庆天酬背后的实际控制人为重庆金科巫宸房地产开发有限公司，最终的实际控制人为金科地产。

而就在12月初，因票据追索权纠纷，蓝光发展还被金科股份旗下重庆两江新区科易小额贷款有限公司、重庆市金科商业保理有限公司起诉至法院。

公告显示，截至今年11月30日，蓝光发展为标的项目提供的融资担保余额23.40亿及相关股权回购义务14.20亿元。由受让方负责按协议约定协调解除公司的担保义务20.40亿元及回购义务14.20亿元，另外3亿元担保义务根据交易推进情况由双方另行协商后解除。

据披露，本次交易预计会减少蓝光发展当期约14.88亿元的净利润，占2020年度经审计净利润的45.06%。即使亏损也要转让，对无力继续开发的蓝光发展来说，这将在一定程度上缓解其自身的债务问题，而金科将价值数十亿元的项目收入囊中，则有助于其未来的业绩增长，这是一笔双赢的交易。

债务重组进行中

近日，央行与银保监会联合出台通知，鼓励银行稳妥有序开展并购贷款业务，重点支持优质的房地产企业兼并收购出险和困难的大型房地产企业的优质项目。金科收购蓝光发展的烂尾项目，也符合当下的政策趋势。

在三季报披露之时，蓝光发展曾表态，公司董事长将直接参与债务重组，叠加政策利好，这则信息的发布给予了资本市场一些信心。

据最新公告，截止 2021 年 11 月 30 日，蓝光发展累计到期未能偿还的债务本息金额合计 258.81亿元。

截至三季度末，蓝光发展的负债规模为1846亿元，相较于2020年有所下降，但流动负债占比高达89%，同时，其可支配货币资金则只有75.97亿元，这其中还包括受限资金。

12月21日，蓝光发展大股东蓝光集团通过集中竞价方式被动减持约6076万股股份，减持价格区间为1.61元/股-2.99元/股，总金额为1.54亿元。至此，蓝光集团持有蓝光发展15.22亿股，占总股本的50.15%。

当日，蓝光发展还发布《风险提示公告》，在重申近260亿元债务规模的同时，宣布公司债务重组方案尚无实质性进展。

今年前9个月，蓝光发展实现销售额436.49亿元，完成了去年全年销售额的42%。实现营业收入148.56亿元，较上年同期减少52.65%；实现归母净亏损67.05亿元，较上年同期减少351.06%。