恒大错觉 巨舰为何急速沉没?

观点网   2022-01-05 10:35
核心提示:恒大的错觉是,在行业下行时期,手握大量现金如果不趁机低吸就是损失,而万一出了什么问题,土地资产仍然是“硬通货”。

作者/刘子栋

​“明星”房企中国恒大公布了2021年合约销售成绩。

该公司去年的经历,用俗一点的话来讲,就像坐过山车一样。我们看到的是一家奉行高杠杆、高周转模式的房地产开发商,行业风险出清过程中的急速沉沒史。

体现在销售上,2021年下半年以来,由于债务重压下机能停摆,恒大被迅速排挤出市场。

销售停滞

按照原计划,在2020年用20%的冲刺速度将销售额提升至7232.5亿元后,恒大将在2021年主动降速,把销售增幅控制在个位数。这也是合理的水平,业界对几家头部企业的销售增速判断是1-5%,换句话说只要实现正增长就没有问题。

数据来源:企业公告、观点指数整理

背后的逻辑是房地产开发商们的竞争似乎已成定局。

“房地产发展将回归到一个平稳的属性上,特别是从金融属性逐渐向实体经济过渡。”恒大时任副主席兼行政总裁夏海钧在去年3月份举办的业绩会上说。

他提出,随着市场回归平稳,中国房地产行业应该出现两个状况:一是销售价格趋于稳定,不会大起大落,基本稳定在现有的价格体系下;二是房地产整体销售规模,应该会维持在15万亿左右。

政策风险加大,行业天花板显现,起步早并较先抢占了市场份额的头部房企,普遍采取一种防守型的销售打法。

于是,恒大管理层提出的目标是年内销售增长维持在3.7%。

这本来并不是件难事,据了解,将存货4537万平方米加上计划新增的9200万平方米面积,恒大2021年可售资源约1.37亿平方米,用2020年去化率65%计算,全年恒大最高能实现接近9000亿元销售额。

但结果事与愿违。恒大过去几年经营策略在宣传口径与实际执行层面的矛盾,最终酿成恶果。

例如,过往几年恒大管理层在业绩会上的发言。2017年恒大提出从“三高一低”转变为低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”路线;2018年,恒大提出规模加效益的发展战略,宣布要规模适度增长,注重增长质量;

2019年管理层提到:“恒大利润是中国房地产行业最高的一家。”;2020年提出全面实施“高增长、控规模、降负债”的发展战略;2021年提出“新恒大”。

但恒大过去几年的实际操作是暂缓了降负债的进场,加大了对外投资。恒大的错觉是,在行业下行时期,手握大量现金如果不趁机低吸就是损失,而万一出了什么问题,土地资产仍然是“硬通货”。

例如夏海钧在2019年中期业绩会上曾对投资者说:“我们手握现金是等待机会,大批小企业可以收并购。一旦机遇完成,负债率降低到合理水平。”资料显示,恒大在2020年买入了6703万平方米土地,同时对新能源汽车和金融方面的投资都超过百亿。

而甚至在2020年,当恒大不惜大规模用商票结算供应商的票款,其仍然新购了建筑面积6892万平方米的土地储备,平均成本1992元/平方米,代价超过千亿元。所以恒大在2021年的崩溃并非无迹可寻。

可以看到,恒大2021年的合约销售情况可以分为两个部分。第一部分是上半年1-6月份,除1月份因为2020年疫情爆发初期销售情况实在太糟,造成数据异常波动。其余月份的销售增速则保持在合理的水平。

数据来源:企业公告、观点指数整理(其中截至10月20日增速为预测数据)

第二部分是下半年7-12月,7月份,恒大开始传出大量不利消息,并遭遇股债双重打击,当月销售环比下降38.88%,但仍是正增长。8月份,恒大销售开始出现负增长,当月销售再环比下降13%。

9月份以来的事情相信大家都很熟悉,恒大因经营停摆导致销售几乎完全停滞。

根据披露的数据,从9月1日至10月20日,恒大50天内仅完成36.5亿元销售。而10月21日至12月31日,恒大71天内完成销售7.2亿元。其中大部分销售,相信还是来自向供货商及承包商出售物业以抵扣债务。

恒大近况

全年下来,中国恒大实现物业合约销售金额4430.2亿元,同比下降38.7%,合约销售面积5426.5万平方米,同比下降32.9%。由于打折促销和冲抵债务所需,平均销售价格从2020年的8945元/平方米,进一步降至每平方米8164元。

数据来源:企业公告、观点指数整理

如果作为一间正常的房地产开发商来说,这样的销售情况是难以接受的。只是恒大目前的着力点并不在此处。

恒大目前的主要任务是化解风险。恒大暴雷事件发展至今,随着政府力量的加入,虽然不能说尘埃落定,但事件解决的基本轨道已经铺就。

12月3日,随着恒大一笔债券的正式违约,广东省人民政府约谈恒大,并随后同意向恒大地产派出工作组,以“督促推进企业风险处置工作,督促切实加强内控管理,维护正常经营”。

在之后的几场重要会议内,央行、证监会和银保监会分别对恒大事件作出评价,定性为“个案”。央行有关负责人称:“敦促境外发债企业及其股东,严格遵守市场纪律和规则,按照市场化、法治化原则,妥善处理好自身的债务问题。”

遵循保交房,到保工资,然后再到保上下游企业、保原材料、保产业链稳定的路径。中国恒大集团正式开展风险化解活动。

12月6日,恒大宣布设立风险化解委员会,成员包括董事会主席及公司执行董事许家印、粤海控股集团有限公司副总经理刘志鸿、恒大财务总监及公司执行董事潘大荣、中国信达资产管理股份有限公司副总裁赵立民、广州越秀集团股份有限公司首席资本运营官李锋、国信证券股份有限公司合规总监陈勇、北京市中伦律师事务所合伙人郝瀚。

7位成员背景多样,但也可以看到政府的力量存在。其中,粤海控股集团由广东省国资委控制,越秀集团是广州市人民政府下属企业,而国信证券是深圳市国资委旗下企业。

随后恒大集团一些遗留下来的问题正陆续被清算。因此我们能看到最近许家印持有的部分中国恒大、恒大物业的股权被强行平仓。

同时,恒大在海口的8宗土地被收回,包括其于2015年向新世界发展收购而来的位于海甸岛的6宗地。12月17日消息,恒大在程度的两幅合共30.15万平方米土地被收回。更早之前,恒大在安徽安庆、辽宁沈阳的10宗土地也被当地自然资源局收回。

最新动态显示,恒大在海南海花岛2号岛2-14-1地块上的39栋楼被勒令限期拆除。

恒大海花岛是该集团众多极具魄力的投资中的一个,花费1600亿元,许家印主持填出了这个体量超过1.2万亩的“海上传奇”。而项目内产生的问题,亦是恒大高速发展时期不合理不合规之处的一个缩影,目前亟需被纠正。

据了解,自2017年到如今,恒大海花岛2号岛住宅项目就因未批先建、违规填海等问题多次被通报批评、罚款。当时通报显示,恒大须在2020年底前处理39栋住宅建筑,但后续均未实现完全整改,直至如今。

按照儋州市综合行政执法局给恒大下发的《行政处罚(限期拆除)决定书》,海花岛2号岛上的39栋住宅楼,将在10天内完成拆除。

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文章关键词: 恒大事件恒大恒大债务
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