同森：深耕差异化细分赛道，做城市“精英生活”的实践者

“当下，商业地产领域格局稳定，增量已达到相对的顶峰”，同森生活总经理向进军说道。

据赢商大数据统计，一方面，截至2021年9月，全国存量商业数量达5097个，体量超4.5亿㎡；另一方面，因疫情延迟开业项目叠加，至2025年，预计购物中心存量超过6亿㎡。（*统计范围为可知全国商业建筑面积3万方及以上购物中心）

◎同森生活总经理向进军

恰逢2021赢商网大会暨赢商网百强榜研究成果发布，由同森打造的同森戛纳湾•印像拿下“年度商业地产城市商业新地标”奖项。为何能在增存量红海下脱颖而出？同森戛纳湾•印像依托旧改属性，是存量时代下内容更新场的有效呈现。

服务城市  探索“精英”生活

在向进军看来，商业地产已然经历三大阶段的洗礼：1995年至2005年的大卖场基本形成单一且供不应求的市场；2005年至2015年十年间，购物中心、城市综合体的崛起，供求关系相对契合；而以2015年为分水岭，商业地产迎来强者越强的时代，而串联起这一系列变化的，是城市化进程的疯长。

商业发展进入下半场，竞争愈发激烈。“这就要求我们必须有独特的优势撬开同森的商业困局，这种优势就是物业。”以物业辅助商业进行多维度升级，再用大商业平台打破物业服务的局限，此差异化举措让同森安身立命于商业赛道。

同森生活集商业策划、招商、运营管理、推广、品质管控、物业服务、业主价值服务等于一体，融合商业、物业两大板块，此举将实现“1+1＞2” 的协同效应。而只做好“精英”的生意，深耕特定客群则是同森打破市场壁垒的诀窍。

◎同森戛纳湾•印像

向进军所理解的“精英”群体，是当下新中产群体的代名词。“当前大众和高消费人群的生意已经被各大巨头做得炉火纯青，而精英这个群体是流动且变化的，客群画像与群体收入也具备多变性，而这一客群渠道目前竞争少、难度大，同森入局此客群具备独特化优势”。

// 物业链接商业  最精准的客群捕捉

在同森的商业布局不断外扩、项目定位差异凸显的前提下，通过同森物业板块链接商业板块，商业物业两线融合，为研究客群市场提供窗口。

◎正在购物的人群（图源：视觉中国）

同森物业服务以资产经营管理为基础，以客户资源运营为核心。人际传播是获取客群画像最费时也是最准确的方式，利用物业管理直接观察客群是同森特有的商业利刃。

// 商业赋能物业  “森森不息”孵化计划

同森把2021年称为启动年，其在激战正酣的商业赛道正式提取出“社区商业”路径，并开辟新路径成立研策中心，建立自身品牌库，完善客群画像，以规划性质落地的1.0阶段就此实现。

把2022年作为关键点，以戛纳湾•印像、同森锦樾里与同森锦熙三个项目同时入市为转折，并把同森锦熙作为载体打造成标杆项目，完成产品初步呈现，形成2.0阶段。

◎同森锦熙

◎同森锦樾里

三年之后同森将完成生态圈的运维，建立客群关系，形成可持续性的商业循环，达到同森的运营3.0阶段。同森则提出“森森不息”孵化计划，此计划让业主客群链接同森商业项目，提供商业平台与创业基金，进行各种孵化；将实施“积分平台”，利用物业积分与商业进行联动，打破边界效应。以此作为建立客群关系的抓手，是商业赋能物业的具象表现，也是商业模式的差异化探索。

循势而生  “和”而不同

“赛道十分拥挤，适合商业地产发展的一切生存原料早被瓜分殆尽，作为较晚登场者，同森就必须想得更多更远些”。同森作为地方性房企，迎难之下也带给业内带来思考与讨论：以风格迥异、下沉扩张且“小而美”的商业组合拳模式给同类型企业提供出商业样板，更是其“酣战”求生下的认知优势。

// 城市更新：十年兴城再出发

同森戛纳湾•印像于2006年开业，作为成都城南最早的旗舰商业体，位于城市两核（中心城区、天府新区）连线的中轴之上。随着成都一路破南，城市红利随之而来，使区域人口完成从稀疏到密集的直接转变，因此发展更为成熟的区域内亟需商业迭代。

◎同森戛纳湾•印像

客群换血催促商业更新，同森戛纳湾•印像以“成都首个24小时滨江不夜城”再回归，融合大广场、法式风情、滨江、教堂、地中海等资源，再依托800m锦江滨水景观力争成为“夜游锦江”项目示范段，并挖掘当地文化，突破项目市井烟火地的固化认知，成为“人文滨江·活力湾区”微度假聚集地。

◎同森戛纳湾•印像

// 瞄准国潮：城西的文化商业场

同森锦熙打造成都“城西一站式国潮消费体验中心”，区域内仍以社区商业为主，市场升级的趋势明显，竞争态势也愈发激烈。项目3公里范围内常住人口超20万，拥有片区最强、最具有活力的11万学生客群。

◎同森锦熙

◎同森锦熙“国韵锦秀·潮你奔来”启幕活动

围绕文宗公园，呈现出锦熙里——文宗文化特色街区、青春里——青年潮酷街区、森活里——精品亲子、生活体验MALL三种消费场景，通过串接这一套充满LIVE体验感的休闲动线，辐射区域全客群，一个将文化与场景完美融合的商业PARK呼之欲出。

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◎活动单日客流达5.5万，主力店单日销售为161.7万元

// 积极下沉：抢先布局品质商业

成都商业市场愈发饱和。同森在以成都为原点的基础上，开始转移战场且进行下沉市场探索，同森锦樾里应运而生，项目位于德阳市旌阳区休闲文化核心与滨绵远河水景观带之间核心位置，文化氛围与景观氛围值全线拉满。

◎同森锦樾里

规划设计上将传统院落一分为二，院落+商业的创新结合，创造德阳最具差异性、稀缺性的创新商业形态。再通过贴合的品牌内容进驻，形成以高端餐饮及文化休闲为主的品质商业街区，通过空间与业态补充德阳的精致商业。

◎同森锦樾里部分首发进驻品牌

// 全能社区：满足城南青年群体

同森元気港项目坐落于成都剑南大道东侧，处于两大商圈交汇地，交通优势强劲：位于地铁1号线、5号线路之间，紧邻10个公交站，30多条公交线路环绕其中。元気港集齐社交、夜生活、购物、运动等业态，以迷你版购物中心业态配置弥补周边商业空白，是当之无愧的“国际城南全能青年社区”。

◎同森元気港

同森拥抱“城市更新、国潮、青年社区、商业街区”等关键词，以差异化细分赛道并持续进阶。向进军表示：“社区商业会是同森的商业重点，全面解锁最后一公里的商业密码。企业性质要求我们不能追逐大体量的商业体，找准符合自身的赛道，因此小而美成为同森商业链的关键词”。

结语

短短二十年间，商业地产经历了模仿外资到回归自我的历程，一路向前引领发展破圈与版图演变，从最初的地域差至信息差再到线上线下融合。如今，新消费浪潮下人、货、场的重构，个性化、定制式消费受到青睐，社区商业与电商提升消费灵活度，文化自信崛起的国潮来袭......而疫情的常态化和商业红海竞争激烈等因素，也成为众多入局者所面临的挑战。

风险与机遇共生。正如向进军所言：“对于同森而言，植根社区商业道路，打造别出心裁的精致商业是破除同质化的解题思路。”因此持续作为“思考者”的同森，将在物业商业双向流通下，让小而美的同森商业符号落地城市之中，也使城市精英生活运营商的角色印象逐步深入人心。