太古地产：内地新“旧改王”，批量复制太古里

编者按：告别了“大拆大建”，城市更新进入以人为本的“有机更新”时代。【城市更新】系列，关注商业力量焕新城市肌理，书写新的时代注脚。

内地慢行二十载，太古地产突然快起来了。

上海前滩太古里开业，北京三里屯西区开业、北区北扩建，签约管理上海张园太古里（案名未定），西安小雁塔太古里片区拆除工作加速（据《在西安ING》2021年8月报道）……

一幕幕滑动而过的场景，都指向了同个主题——城市更新。作为悄然上位的旧改王者，太古地产锚定某个城市历史片区，建造一座座街区式购物中心，挂上“太古里”的金字招牌。

照此打法，2008年开业的北京三里屯太古里、2014年开业的成都远洋太古里，都是一炮而红。

于是乎，在内地愈演愈烈的新一轮城市更新大潮中，太古地产找到了以旧改之名，“复制”上述高光的扩张路径。

相较过往“自持自建”、“稳扎稳打”之重资产style，太古地产的新打法有着明显的“轻量型”标签。

可这条不同于一众港资地产商另类生长路径，也不是那么好走。

1、太古“旧改”底色，偏爱工业区和历史老城

城市更新，并非突然而至，而是一项持续进行的国策。改革开放40年间，中国内地城市化不断推进，城镇化率从17.92%飙升至59.58%。

期间，内地城市更新模式，从八九十年代的“大拆大建”，发展到颗粒度更细的“有机共生”。北上广深等多个城市，相继将国策落实为城市战略，鼓励企业以商业力量焕新城市空间结构。

趁势而行，太古地产动作频频。其中2021年被热议的5个太古里项目，多多少少都有“旧改”标签。

在上海，前滩太古里已于2021年9月30日起分期开业。而太古地产与上海静安置业合作的张园太古里（案名未定），于去年7月签约，目标是南京西路上“又一座世界级商业地标”。

在北京，三里屯太古里西区扩建项目，由雅秀服装大厦改造而来，占地面积4200㎡，总计11层，已于去年12月3日对外亮相；北区扩建项目框架协议于去年8月签订。

三里屯太古里西区

来源/视觉中国

西向而望，西安小雁塔太古里对标“成都远洋太古里”。前者片区拆除工作已于去年8月进入加速阶段，后者明确落定商业待开发的江北区。

一个个鲜活的案例背后，暗藏着太古地产旧改项目的选址法则——偏爱工业区和历史老城区。

太古地产行政总裁彭国邦此前曾对媒体透露，太古做城市更新，地块选择往往有几点共性：文化历史片区、交通便利性、能产生规模效应。

不难发现，上述提及的6个太古里项目，按原地块或物业用途，主要分为工业区转型和城市旧区改造。

工业区转型，通常与地区所在的工业基因有关，承担着推动城市新兴商业片区建设和发展的使命。

前滩太古里所在的前滩片区，被规划为“第二个陆家嘴”，是上海扭转浦东工业区“产重城轻”的重要一步。太古里的入市，对前滩片区经济和商业的发展，无疑起到“引擎”的作用

西安小雁塔太古里、上海张园太古里，则属于“保护性开发”的城市旧区改造，难度很大。

确切地说，商业利益的实现，要建立在历史文化风貌和建筑的修缮、保护基础上。通常，历史文化建筑允许一定程度的拆和建，理解并提取历史元素，融于商业形态和行为中，达到以商业活化历史目的。

按照计划，小雁塔历史文化片区综合改造将建设包含小雁塔古建筑群、唐文化风貌展示区、生态遗址公园和商业服务设施的城市公共空间新格局。

西安小雁塔

来源/摄图网

上海张园太古里，在高楼林立、重奢商场争霸的南京西路的核心位置，是“最后一块高端商业空缺地”。随着太古里的到来，这里将被打造为“国际级文化商业新地标”。

张园全名叫张氏味莼园，是晚清富商张叔和于1882年兴修的花园。百年间，张园从上海最大的私家园林，切换到最大的游乐场，1918年前后变为居民区。

如今的张园，由四幅地块组成，总占地面积约4万余㎡。地块内拥有28种、约170幢风格各异的百年石库门里弄建筑，是上海现存规模最大、保存最完整、建筑形式最丰富的石库门建筑群，风格中西融合。

来源/太古地产官网

太古地产要在此地复兴张园文化，“通过对石库门里弄建筑的修缮，太古将潜心挖掘在地文化内涵，融合历史沉淀的文化底蕴与新建筑场景，找到与新一代年轻群体的对话方式。”

另有一个比较特殊的城更项目——北京颐堤港二期，扩建于城市交通动脉更新的节点之上。

根据《东京城市更新经验—— 城市再开发重大案例研究》一书，轨道交通的发展，始终引领着城市结构的更新。换言之，城市交通动脉的优化，也是城市更新的一部分。

在《北京城市总体规划（2016年——2035年）》，颐堤港二期所在的将台区域，是北京东北部建设要地。直接连通北京地铁14号线的颐堤港，靠近即将开通运行、连接北京与东北各省的京沈高铁客运专线起始站——北京朝阳站。而颐堤港二期的到来，将激活这条交通动脉上的商业、消费氛围。

2、批量复制太古里，太古地产“另类”生长路径

大走“旧改”之路，太古地产正在批量复制太古里样本，背后的底色是“太古”这块金字招牌。而究其野心则是，闯出一个不同于其他港资的内地生长故事。

• 复制太古里样本，擦亮金字招牌

在内地地产圈，“太古”这一金字招牌，某种程度上，意味着设计开发能力、品牌号召力、运营理念和实力的天花板。

而“太古里”则是，金字招牌落地的典型样本。首次以城更形式推出的太古里项目，是2008年开业的北京三里屯太古里（原北京三里屯VILLAGE），而后2015年又推出成都远洋太古里。

二者都一炮而红，迅速成业界标杆。太古里产品线的基础形态得以具象化，并在此后被沿用和升级。

*解构及融合当地文化：此前，三里屯是酒吧街，200多家各式中外酒吧扎堆于此，多少有点亚文化气息。

太古里的到来，使其真正出圈。以北京胡同文化打底，三里屯转为时尚、购物、音乐、商务和艺术的潮流中心，直接拔高北京的商业能级。

北京三里屯

来源/视觉中国

成都远洋太古里坐落在千年古刹大慈寺片区，保留了古老街巷与历史建筑，再融入2-3层的独栋建筑。行走期间，川西风格的青瓦坡屋顶与格栅，配以大面积落地玻璃幕墙，传统与现代，对撞又融合。

成都太古里商业中心

来源/摄图网

*主打街区MALL：开放式、低密度、低矮独栋建筑为主，品牌之间既可保持相互独立的探索乐趣，又不失整体协同的效应。相比“汇”系列，“里”系列里巷交错的形态，更关注邻里关系，强调项目是其所在片区的一部分。

*品牌组合和运营能力：真正让太古里所到之处皆成“时尚地标”、“首店收割机”，是其品牌组合和运营能力。

无论是北京三里屯太古里、还是成都远洋太古里，自开业以来都持续吸引各式首店、旗舰店、概念店的到来。

太古里走红的另一秘诀是动态调改焕新，“保持商业活力”——始终锚定潮流范&年轻人，以时尚聚人气，以潮奢定格调。

来源/太古地产官网

北京三里屯太古里，slogan为“Let’s Play Fashion一起潮玩”，品牌矩阵层次丰富。

南区拉满年轻态、时尚感，引入美国专业小众跑鞋品牌allbirds、内外NEIWAI、美妆NARS、珠宝apm、H&M旗下的高端品牌COS及北欧时尚生活方式品牌ARKET中国首家线下门店；轻奢矩阵有LOEWE、MK、maje、chanel美妆、TOMFORD、sandro、野兽派等。

12月初开业的西区，加码首店效应。次第而来的有中国第三家优衣库全球旗舰店、高端专业运动品牌迪桑特全球首家体验中心，以及NIKE RISE概念店、Manner咖啡等特色门店。

优衣库北京三里屯全球旗舰店

迪桑特全球首家体验中心

来源/品牌官方渠道

而已签订扩建框架协议的北区，计划引入更多首店、旗舰店外，还将引入奢侈品牌。

*营销造势，保持热度：与品牌矩阵相匹配，营销活动同样锚定潮流之人。

据悉，2018年三里屯太古里共有792个活动日，平均每天有两场活动同时进行。潮人随时来到，都有“One More Thing”惊喜感，不断强化太古里时尚潮流地标属性。

始于2014年的“摩登市集”，至2019年蜕变为“摩登派对”，成为一年一度的京城潮流盛事，重塑“潮不逐流”的个性态度。

成都远洋太古里，快闪店活动出众。2021年上半年，瞄准25~45岁年轻、时尚、对国际潮流风向敏感的主力客群，重点引进多场快闪活动，集中在高端包袋、服装、珠宝、钟表领域。

以上优势之外，于太古地产而言，以“太古里”为模板掘金城市更新潮，考虑的另一因素是可复制性。

就业绩来看，太古汇系列项目更抢眼，特别是广州太古汇。但这条产品线，定位更高端，客群针对性强，且对区位选址、物业设计、运营增值能力等要求苛刻；建造通常在10年以上，资金承压大，投资回报周期长。加码这条产品线，不容易。

相较之下，开放街区式的太古里，更接地气，客群包容度更强，更契合城市更新地块或物业的特征。再加上此前已有成功样本，也给了太古地产扩充此产品线的底气。

当然，批量复制太古里样本，终极野心则是，闯出一个不同于其他港资的内地生长故事。

• 与实力拍档组CP玩旧改，加速扩张内地版图

太古进入内地，可追溯至90年代末。至2017年，上海兴业太古汇开业时，其在内地开业的购物中心数仅为5个，但没有一个令人失望。

由此，太古逐渐形成一种独特的慢策略，业界称为“太古慢”。此策略之下，其在内地早期，倾向于自持、自建，并坚持苛刻的设计、建造标准。比如，对广州太古汇控股97%，对北京三里屯太古里控股100%。

但随着一线或新一线城市土地资源日渐稀缺，特别是主城区，且地价寸土寸金。要以“高性价比”从公开市场拿商服用地，并非易事。

来源/摄图网

中国国土勘测规划院《2021年第二季度全国主要城市地价监测报告》显示，第二季度全国总体地价微升，商服地价环比增速连续4个季度保持上升。

同期，全国105个主要监测城市各类型土地用途中，商服用地面积供应最少，同比及环比减少幅度最大。

多方权衡，太古地产锚定城市更新地块与区域，无疑是“曲线”扩储的有效法则。

对此，太古地产行政总裁彭国邦曾表态，“在新地块越来越少的情况下，城市更新的手法不失为开发商的一个新出路。”

而与实力拍档组CP，锚定相对“轻量”的打法，则加速了项目落地的舞步。

组CP玩旧改，太古地产已是高能玩家。其中，成都远洋太古里、北京颐堤港，都是太古与远洋合作，股权五五分。

从拿地到开业，均控制在5~6年内。优势互补，二者渐成业界“标杆CP”，而太古也摸索出一套合作方法论。

一方面，选中的合伙人——基本都有政府、央企、国资背景。从北京太古里北区和西区的扩建，到上海前滩太古里、张园太古里，再到西南地区的西安太古里，均为此样。

这是因为，城市更新项目背后有诸多关系链条需要打通，各种资源禀赋配置需求更大。“批量”铺开城更项目，在申报与立项阶段、规划编制与审批阶段、实施阶段、利益分配阶段四大核心环节，复杂程度会倍数放大。

另一方面，合作模式中，太古一般承担着商场“运营者”的角色。在与远洋多次对半股权的合作中，其逐渐形成合作方主导前期开发建设，太古负责设计以及后期招商运营。

前滩太古里

来源/视觉中国

按此逻辑，分期开业的上海前滩太古里、正在推进建设的西安太古里将沿用此种分工模式。

3、结语

行走内地逾20年，“太古慢”突然转变为“太古快”，更多太古里项目正在酝酿。在这背后，既有城市更新的时代机遇，亦是其本领才华加持的结果。

往后看，内地商业地图上，太古里这面“旗帜”会越插越多，但其面临的竞争对手越来越多，也越来越强。

国资如华润、大悦城，港资如新鸿基、新世界、瑞安房地产等，都已磨出成功的城更项目，并磨刀霍霍持续扩储。

太古地产，这个内地新“旧改王者”，前路依旧漫漫。