大华逆袭拿地记

作者/吕秀伦

一个多月前，上海最后一轮集中供地的次日，迎来宝山区顾村大型居住社区一地块出让。大华集团“觊觎”该地块已久。

作为上海本地房企，它有着“天时地利人和”的优势，似乎志在必得。在此前的上海两轮集中土拍中，大华集团更是一举将4宗宝山城中村改造地块收入囊中。

事与愿违的是，建发笑到了最后，大华遗憾出局。此次失利并未影响大华老板金惠明的心情。紧接着12月3日，大华通过一次性报价，以19.48亿元竞得闵行区华漕镇一地块。

不止于此，2021年以来，大华集团拿地频频，已先后在上海、杭州、济南、大连、无锡等城市扩张。

例如，年底，大华以总价4.06亿元竞得济南历城区两宗相邻地块；不久前，大华还以9911.2955万元拿下大理下关西洱河入海口一宗商住用地，该地块单价高达1384万元/亩，刷新土地单价记录。

在如今，国企、央企和城投当道的拿地背景下，外界不免想问的是，大华集团究竟是一家怎样的企业，能在地产寒冬下频频逆势拿地，大秀肌肉？

相较于大华集团扩张，金惠明的过往似乎更为惹人关注。这位50后地产老炮为人处事异常低调，他只有高中学历，却从副镇长、村支书摇身一变成为地产老板，并成为中国各类富豪榜的常客。

扩张后遗症

早在2009年，大华集团销售业绩便超百亿，但随后的发展规模并未增大。十多年后的如今，金惠明选择了“跑马圈地”。

在旧改上，作为上海宝山曾经的的乡镇企业，该公司在魔都拿到了不少旧改项目。例如，大华在上海开发的大华社区（占地3.5平方公里）、大华锦绣华城（原浦东六里现代生活园区，占地3.3平方公里），大场老镇改造社区（大华新界，占地2.5平方公里）。

这或许也归功于它身后的股东。据乐居财经了解到，大华集团第四大股东“大场镇经济联合社”背后，是由大场镇人民政府100%持股。

伴随着宝山区域的饱和，近几年大华集团开启了全国扩张的步伐，在广州、惠州、江门、珠海、佛山5个大湾区城市拥有10余个城市更新项目，斩获广州大富村旧改项目、广州增城朱村旧改项目等。

在土拍市场上，大华集团也选择挥重金拿地，尤其近两年更是逆势加仓。截至2020年年底，大华集团国内房地产开发用地储备面积达 563.34 万平方米。机构数据显示，2021年全年大华集团权益拿地金额高达260亿元，位列第27位。

一向安稳的大华集团，在突如其来的“狂奔”下也开始出现财务指标方面的隐忧，面临营收同比大降、高负债、项目质量问题等窘境。

2021年中报数据显示，大华集团营收约66.92亿元，去年同期则是107.62亿元，同比大降37.81%。其中，房地产销售大降41.5%。

另一方面，负债则呈现上扬态势。截至2019年底，大华集团负债合计927.36亿元，这一数据在2020年年底已升至约1212.88亿元。根据2021中报最新数据显示，其负债合计已高达1506亿元。

现金流方面，大华集团也着实捏了“一把汗”。2019年，随着大华集团激进地在全国范围内跑马圈地，其经营活动现金流量净额骤降至-121.69亿元；2020年经营活动现金流量净额转正至12.7亿元。

不过，截止2021年6月底，其经营活动现金流又上升至104.14亿元；但同期投资活动产生的现金流量净额亏损约6.39亿元。

得益于此前的稳健经营，2020年其扣除预收账款后的资产负债率约62.88%，净负债率为75.48%，现金短债比为2.62，位居“绿档”房企。但如今，规模“狂奔”下的大华集团，还能在“绿档”阵营里待多久？

激进的不仅带来了财务的“隐忧”，还传导至项目质量上。例如，近年来上海大华斐勒花园精装房墙面渗水，且项目尾盘还存在大面积缺漏、裂纹、起砂等诸多质量问题。

另外，大华斐勒花园沙盘上的“印象爱丽丝水景”被单方面取消；上海大华碧云天大华碧云天则被指借消防之名偷工减料，绿植大草坪公区用8字砖代替。

花式融资

俗话说，巧妇难为无米之炊，地产属于资金密集型产业，加上大盘项目易放慢周转节奏，所需资金量更大。那么，金惠明不断规模扩张下的资金来源于哪里？

一方面，大华集团通过合作途径攻城略地。如，2020年年底，潍坊城投集团与大华集团签署城市更新战略合作协议；在此前，大华集团与博富控股签订江门城市更新项目战略合作等。

另一方面，大华集团还通过股权出质来获取资金。不同于其它房企股权出质，大华集团单笔股权出质金额颇大。

数据显示，2020年4月，大华将所持有的大华集团(广州)投资有限公司价值5亿元股权份额全部质押予交通银行广东省分行。

如此巨额的股权出质还发生在2015年、2018年。2015年，大华将价值2.47亿元股权份额质押予广发银行上海分行。2018年9月，大华将价值2亿元股权份额质押予陆家嘴信托；同年11月，其将上海华行房地产开发有限公司价值9亿元股权数额质押予紫金信托。

除此之外，大华集团还有“明股实债”的嫌疑。在大华集团（苏州）置业有限公司股权变更记录上，2019年7月，大华集团苏州置业新增股东五矿国际信托，持有20%股份。同日，大华集团南京置业便将大华集团苏州置业所持80%股权份额质押予五矿国际信托。

2020年12月底，五矿国际信托退出大华集团苏州置业的股东序列。事实上，房企多以转让项目股权给信托公司的方式融资，回款后再退出，这种方式被认为有明股实债的嫌疑。

大华集团的资金来源绕不开的还有公司债券。例如，16大华02资金20亿元、17大华01募集资金总额6亿元、18大华01募集资金总额19亿元、19大华01募集资金总额15亿元、21大华01募集资金总额8.2亿元。

截至2021年年中，大华集团有息债务规模约489亿元，约80%来源于银行贷款，17%来源于公司债。2020年报显示，大华集团银行授信总额度达777.44 亿元，比2019年增加95.01亿元。

最后，大华集团还有一个王炸私募基金——上海华强股权投资管理有限公司（简称“华强资本”）。它成立于2015年11月，注册资本300万元，股东为华强投资、华绣投资、华禾明、华禾惠、华禾宁以及顺展投资，这些股东大多也都是大华集团的股东。

截至目前，华强资本直接对外投资两家私募基金：宁波梅山保税港区奥希特投资中心（有限合伙）和宁波华强睿富投资管理合伙企业（有限合伙）。其中，奥希特旗下投资了重庆合展养老产业发展有限公司。

“造富”平台

大华集团成立于1992年，注册资本15亿元，法定代表人为金惠明，经营业务涉及实业投资、房地产开发、物业管理等。

在股权结构上，大华集团由华强投资、上海华绣投资、上海华禾明实业、大场镇经济联合社、上海华禾惠实业有限公、上海华禾宁实业、上海华禾顺实业等7位机构股东，各持股30%、26.0273%、13%、10%、8.3909%、8.3909%、4.1909%。

层层股权穿透可知，金氏三兄弟（金惠明、金建明、金福民），以及金惠明之女金玲隐藏在大华集团七位股东的背后。

大股东华强投资属于金惠明及其女儿金玲的全资公司，最终受益股份达43.2164%。其中，董事长金惠明最终受益股份达35.33%，为大华集团实控人，金玲最终受益股份为12.9649%。

另外，作为公司副董事长、金惠明其弟金建明最终受益股份也到了8.8345%；同时，金惠明另一弟弟金福民还持有上海华绣投资8.5817%。由此可见，金氏家族在大华集团持股总额超过50%。

一方面，金氏家族牢牢把控大华集团；另一方面，大华股东中还出现了“套娃”现象，相互渗透，形成一个紧密的关联方。

例如，二股东上海华绣投资中有华强投资、华禾明、华禾宁三个机构股东的身影；第五大股东上海华禾惠实业中有华强投资、华禾明的身影；第七大股东上海华禾顺实业中又有华强投资、华禾明。

除了家族成员持股外，大华集团股东序列中也隐藏着一个“造富平台”。

尤其体现在上海华绣投资，它如同一个高管激励持股平台，27位自然人股东持有0.2794%-19.5123%不等股权，例如大华集团副总裁潘文瑶、大华集团副总裁陈宁大华集团董事沈宝根均位列其中。

不过，庞大的股东数量也并非牢不可破，也有心生间隙时刻。例如，汤某某与大华集团二股东上海华绣投资,金惠明的股权转让纠纷案件，于2021年底开庭。

据乐居财经了解到，汤某某暗指汤洪涛，他原本持有上海华绣投资2.15%股份，于2019年11月退出。

“最牛”村支书

比起大华集团扩张，实控人金惠明的过往似乎更为惹人关注。

这位50后地产老炮为人处事异常低调，他只有高中学历，却是中国各类富豪榜的常客。例如，在2020年胡润百富榜上，金惠明家族以135亿元人民币财富位列第401位。

而金惠明治下的大华集团最初是集体企业。1992年，为配合住房制度改革，上海宝山区大场镇政府在原大场乡商品住宅开发公司的基础上成立上海大场房地产开发经营公司。

上世纪90年代中期，金惠明出任宝山区大场镇副镇长、新华村党总支书记，同时兼任上海大场房地产总经理。不过，此前经历鲜少公开，以至于被坊间称为“消失的前半生”。

1998年6月，该公司正式更名为大华（集团）有限公司，企业性质由集体转为有限责任。

到了2002年底，大华集团“为适应市场经济形势，建立现代企业制度，经宝山区大场镇政府批准”，决定进行企业改制。金惠明等34名经营业务骨干受让90％的大华集团股权，余下10％仍由大场镇经济联合社持有。　

与此同时，时任董事长的金惠明以5282万元购得逾48%的股权，当时公司总资产13.7亿元，净资产2.6亿元。彼时，此举因涉嫌“贱卖集体资产”而备受质疑。

2005年7月，大华集团自然人股权再次发生变化。大华集团90%的个人股权，以1元／股的价格转让给华强、华绣、华禾明、华禾宁、华禾惠和华禾顺等六家“华”字头公司。

此时，金惠明通过改制取得控股权，逐步将大华变成金氏家族控制下的企业。2007年，金惠明带领下的大华集团向资本市场发起了冲击，不过最后折戟而终。

彼时，大华集团试图收购大连金牛40.67%股权，实现在A股借壳上市。然而，在大连金牛先停牌等最后的事宜后，突然又宣布终止重组。

至此，抱有无限幻想上市的大华集团梦破。

对此，时任集团营销总监的金玲称，大华集团改制过程中，部分资产股权结构比较模糊，按照证监会对上市公司的要求，必须将部分资产进行剥离。由于剥离计划需要大量的资金投入，而且剥离难度相当高，集团决定暂时放弃上市。

曾有信息指出，10%的镇集体经济联合社股份，注定是上海大华集团登陆资本市场的一块“心病”。至今，大华集团虽游走在发行公司债券上，但仍未冲击资本市场。

提及大华集团，另一个绕不开的话题便是内部治理问题突出。2021年年初，供应商给大华集团写实名举报信，剑指内部贪腐严重。

信中提及“您的员工利用审批流程漏洞，绕开审批人，在过去几年私自花掉公司数百万元，此事在大华甚至整个行业人尽皆知，却没有人敢对您说，包括与您相识几十年的老同学。”

与此同时，坊间曾有言，与市面上诸多的规模型房企不同，很少有知名职业经理人加入大华集团的消息传来，不少“沾亲带故”的人甚至就是抱着“养老”的心态在公司混着。