物业上市第一“虎”之金茂物业

作者/范慧茹

立春至，冬将尽。经历了2021年寒冬的物管行业似乎也泛起了春意，2022年第一家通过港交所聆讯的物企姗姗来迟。

2月6日，港交所披露信息显示，金茂物业服务发展股份有限公司（以下简称“金茂物业”）通过港交所上市聆讯，并披露聆讯后资料。

从去年8月31日递表，历时159天，金茂物业终于拿到这张上市入场券，同时也是近2个月首次递表成功过会的物企。

当然，过会后，摆在金茂物业面前的还有另一道需要跨越的沟壑，能否顺利招股是挂牌上市的关键，去年底，祥生活服务和中南服务在通过聆讯后，并没有选择上市，一个暂缓，一个转卖。

作为央企的金茂物业，过聆讯之后又会作何选择？

央企“爸爸”加持

受2021年地产行业寒冬影响，物企上市之路暗影叠生，金茂服务能够在众多排队等待上市的物企中提前过会，实属不易，而这或并非偶然。

金茂物业由中国金茂100%持股，与受地产公司现金流拖累的物企不同，金茂物业的母公司中国金茂，在资金运用和控制上，一直保持着较高的自律。

“三条红线”保持零踩线，中国金茂在去年上半年的净负债率为51.64%，现金短债比为1.26倍，剔除预收款后的资产负债率68.92%。此外，融资成本下降至4.01%，其中外币债务融资成本低至2.33%。

同时，其在期内的利息费用同比减少23%至31.47亿元，利息资本化开支同比减少44%至28.74亿元。

期内，中国金茂的有息负债总额为978.32亿元，与上年年底相比略有提升，其中一年内到期的部分为305.76亿元，占总负债的比重为31.25%，在手的现金及现金等价物为386.61亿元，资金流动性充足。

手中余粮较为丰盈，中国金茂不忘扶持金茂物业。根据招股书最新更新数据，截至2021年9月30日，金茂物业与关联方业务密切相关的非业主增值服务收入取得3.72亿元，较上一年同期增长86.76%，占总收入的35.4%，较去年同期增加5.5个百分点。

金茂物业各业务板块的毛利率明细显示，来自关联方的非业主增值服务毛利率更是高达47%，与第三方非业主增值服务毛利率15.5%形成鲜明对比。而与自身相比，非业主增值服务47%毛利率较去年同期32.1%增加了14.9个百分点。

在非业主增值服务毛利率的带动下，金茂物业毛利率奋起直追，期内整体毛利率达到了29.6%，创下近三年历史新高。

找政府做突破

在母公司的加持下，金茂物业也不可避免的存在关联方依赖的问题。截至2021年9月30日，金茂物业的合约建筑面积达到4570万平方米，在管总建筑面积为2320万平方米。

在管理面积中，金茂物业来自关联方的面积占比86.6%，在上市物企中面积关联度排名第二位，仅次于烨星集团。

此外，其来自关联方开发的项目所产生的物业管理服务收入占比超9成，达92.5%；来自独立第三方的物业管理服务收入仅占7.5%。

想要在资本市场上占据一席之地，提升外拓能力至关重要。进入2021年，金茂物业开始广撒英雄帖，通过与第三方合作来提升外拓能力。

加强政企合作便是金茂物业外拓的一大突破口，也是切入城市服务赛道的关键。去年2月10日，金茂物业联合嘉善经济技术开发区管理委员会，共同成立了合资公司——嘉善嘉茂城市公共资源管理有限公司，布局城市业务。

5月13日，金茂物业与地方国资企业舟山东港集团正式签署战略合作协议，并成立了合资公司舟山东大金茂，将接手舟山东港新城这片总开发面积1200万平米的城市物业合作项目，金茂物业在城市服务领域再下一城。

7月2日，中化蓝天与金茂物业合资成立浙江中蓝鑫茂园区管理有限公司（下称“中蓝鑫茂”），携手探索产业园区服务新方向。

同年9月27日，金茂物业再度牵手地方政府，与南京新尧新城管委会正式签署战略合作，进一步深化城市运营战略发展。

年末12月31日，金茂物业与平阳县地方国资企业新鳌城市建设有限公司签署战略合作协议，致力于城市发展。

根据聆讯后资料，截至2022年1月27日，金茂物业已为金茂集团的22个城市运营项目订立了前期物业管理合约，其中12个项目已接管。

11家物企排队港交所

金茂服务提前20多天过会，或一定程度上给排队等待上市的物企注入了信心。截至目前，在港交所排队等待上市的物企共有11家。

除了金茂服务外，中梁百悦智佳也处于过会状态，不过，距离其12月23日过会已有一个半月，一般情况下，港交所聆讯后企业大约需要20-25天左右的准备时间便可上市，如今中梁百悦智佳还未有挂牌迹象，是否会步入祥生活和中南服务的后尘还未可知。

这11家物企中，明宇商服、中梁百悦智佳、东原仁知服务、力高健康生活以及鲁商服务均是二次递表；首次递表的苏高新美好生活，其招股书将于本月底失效。

在目前多家排队等待上市的物企中，规模普遍处于腰部或腿部，其中瑞安新天地在管面积仅约200万方，仅近期递表的珠海万达商管和龙湖智创生活在管面积破5000万方，其中龙湖智创生活在管面积达到了2.5亿方。

2021年，是物管行业风云突变的一年，年初和年末呈现出两种截然不同的景象，年初物企扎堆递表入市，年末物企迎来招股书失效潮，或终止上市，或卖身头部物企，或换股登上其他物企大船。

还未上市的物企一方面面临着资本市场估值预期的下调，另一方面，面临港交所对上市门槛的调整，留给中小物企冲击资本市场的机会似乎越来越少。

不过，有行业人士预测，2022年随着万物云、珠海万达商管、龙湖物业等头部物企陆续上市，在这些头部物企上市效应下，可能会一定程度增加市场对物管行业的认可，掀起新一轮物企上市潮。

另一方面，从地产行业角度来看，随着中央定调稳增长的预期，业内人士认为房企融资的至暗时刻已过，今年上半年信贷发放或将逐步加强，房地产企业会逐渐维稳，从而对关联物企的负面影响会减弱，受地产传导物管市场或也将回暖。