金茂物业在港递交招股书 合约建筑面积为4130万㎡

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作者｜苍穹

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据IPO早知道消息，金茂物业发展股份有限公司（以下简称“金茂物业”）于8月31日正式向港交所递交招股说明书，拟主板挂牌上市，中金公司和汇丰担任联席保荐人。

招股资料显示，金茂物业是TOP20地产开发商中国金茂旗下子公司，其历史可追溯至1993年，该年中化集团（中国金茂控股股东）设立中化酒店，自此即为中国金茂的前身及其附属公司开发的物业提供物业管理服务。除物业管理服务之外，金茂物业亦提供各种增值服务，包括社区增值服务及非业主增值服务。

金茂物业股权架构（来源：招股书）

截至2021年3月31日，金茂物业的合约建筑面积为4130万平方米，覆盖中国22个省、自治区及直辖市的45个城市，地理上集中于中国一二线城市；截至同日，在管总建筑面积为1810万平方米，横跨中国18个省、自治区及直辖市的27个城市，包含67个住宅项目及34个非住宅项目。

2018年以来，内地物业公司加速资本化的进程，迄今为止已有不下50家成功上市，源于物业管理具有现金流稳定、抗周期、轻资产等特征。相较其他物业企业，金茂物业又有哪些优势和不足？

重点聚焦核心城市，全业态布局、全方位服务

发家于北京，金茂物业现已构建全国化业务网络，合约建筑面积涵盖主要经济区域的核心城市，包括长江三角洲、京津冀城市群、珠江三角洲、中西部地区及成渝经济区。

截至2020年12月31日，金茂物业1770万平方米的在管建筑面积中有84.2%位于一二线城市，高出行业平均水平63.8%逾二十个百分点；而至2021年3月末，金茂物业在一二线城市拥有共计150个合约项目，合约建筑面积为2950万平方米，占其总合约建筑面积的71.4%。

金茂物业项目情况（来源：招股书）

金茂物业为各种物业提供全方位的物业管理服务，管理组合从高端住宅延伸至商业物业（如写字楼及购物中心）、工业园区（如上虞及太仓工业园区）以及公共物业（如中央政府设施、国际学校及其他公共空间）。

其中，金茂物业管理包括摩天大厦在内的庞大写字楼组合，包括楼高421米的上海金茂大厦、楼高313米的兰州亚欧国际大厦以及楼高250米的长沙梅溪湖双子塔。截至2021年3月31日，金茂物业在管写字楼的总建筑面积达160万平方米。

金茂物业认为，全方位的物业组合能够最大程度发挥不同物业类型之间的协同效应，增强其提供多维服务的活力，从而为客户创造价值、提高客户满意度和忠诚度。

事实上，金茂物业此前已获不少来自整个行业的荣誉：如其是中国首批通过「商务写字楼等级评价标准」的物业管理公司之一，并于2014年获得中国房地产业协会五星级认证；而金茂物业管理的凯晨世贸中心是2013年中国大陆第一座获得LEED-EB铂金认证的写字楼。

专注高端及优质服务，收费及满意度皆高

自定位为优质生活服务提供商，金茂物业建立专有的MOCO优质服务体系，提供专业的一站式物业保障服务，包括房地产经纪、检查、维保服务，涵盖在管物业的整个生命周期。除了物业管理能力外，金茂物业的管家通常拥有一些特殊技能，以便为其住户提供个性化服务，诸如宠物护理、保洁杂物、育儿、烹饪、摄影、绘画及音乐。

随着物业管理活动进一步深化，金茂物业运用先进技术打造智慧社区，提升生活体验及优化资源配置，从而提升客户满意度及实现经营杠杆。通过科技创新，金茂物业已建立完善的智慧物业服务体系，并已制定智慧社区、智慧写字楼及智慧城市的服务标准，其中智慧社区的三大支柱为智慧社区、智慧运营及智慧生活。

高物业管理费、高客户满意度双双验证客户对金茂物业的认可。收费方面，于2018年、2019年及2020年，金茂物业在管物业的平均物业管理费约为每平方米6.2元、5.9元及5.4元，明显高于中指研究院公布的物业服务百强企业的行业平均水平（同期每平方米4.2元、3.9元及3.8元）。

其中，2020年金茂物业就非住宅物业收取的平均物业管理费为19.7元，明显高于于中指研究院公布的物业服务百强企业的行业平均水平3.8元。

难能可贵的是，金茂物业一直保持较高的客户满意度、客户续约率及收缴率。根据赛惟咨询进行的一项调查，金茂物业的客户满意度于2018年、2019年及2020年一直保持在约90分。与此同时，其物业管理费收缴率分别为98.5%、96.8%及94.1%。

在服务范围、服务标准和服务收费三个维度的多项指标中，2021年金茂服务获中指研究院认定为行业领先高端物业管理企业。

内生与外拓并驱，未来稳定增长可期

物管行业，规模伟大，金茂物业在规模上略显不足。据统计，2020年上市物企有15家管理规模突破1亿平方米，其中保利物业、碧桂园服务、雅生活服务、彩生活、恒大物业5家在管规模超过3亿平方米，尚且不足2000万平的在管面积在诸多过亿平米的玩家面前无疑偏小。

但金茂物业的合约在管比达到2.28，成长空间还是有的，尤其是背依中国金茂和中化集团。2020年中国金茂以2311亿元的合约销售金额位列地产开发商第14名，近三年销售复合年增长率快于行业20%，且土储于2020年末达9510万平方米；中化集团横跨生命科学、物料科学、基础化学、环境科学、橡胶和轮胎、机械和设备、城市运营及产业金融八大业务条线，于2021年3月末资产值达1.4万亿元。

金茂物业获中化集团支持（来源：招股书）

此前中化集团机器附属公司、合营企业及联营公司一直是金茂物业的单一最大客户，贡献其收入的小半壁江山。近期金茂物业与中化蓝天（中化集团旗下氟化工程附属公司）合伙成立一家合营企业，专门为中化集团持有的优质工业园及写字楼提供物业管理服务，包括核心研究及生产基地上虞工业园区，以及核心氟化工程基地太仓工业园区。后续这一情形料将维系，充当金茂物业业绩的稳定剂。

2018-2020年，金茂物业收入由5.75亿元增至9.44亿元，复合年增长为28.2%；同期利润由1750万元增至7710万元，复合年增长率为110.0%。而在2021年第一季度，金茂物业成功扭亏为盈，利润达到1460万元。

金茂物业利润表（来源：招股书）

内生增长之外，金茂物业积极拓展现有项目周边地区的第三方项目。截至2021年3月31日，其已就独立第三方所开发物业订立25份管理合约，涉及合约建筑面积及在管建筑面积分别为270万平方米及220万平方米。