10个存量改造的标杆案例：升级版体验、创新场景、无边界卖场…

​近些年来，国内商业零售存量市场逐渐增大，据数据统计，2022年，全国有近900个购物中心计划开业，在新入局项目各式各样自带光环的挤压下，消费者可以“等闲变却故人心”，而旧商业体却不能仅仅“却道故人心易变”。面对残酷的竞争，各大商业体或壮士断腕或主动求变，纷纷进行改造升级。

本文我们为您盘点10个值得研究旧改项目。看看在古风、二次元、萌宠、Z世代的改变背后，各个存量商业体怎样的破圈升级，改造自身商业逻辑。

01

成都天府红

二次元里有大空间

成都天府红前身为远东百货天府广场店，2020年9月19日，成都“天府红”正式对外亮相，以极致场景体验和极致零售组合，打造“年轻引力场”，为成都之心天府广场注入新的商业活力，重新定义成都年轻力和时尚力。

上榜理由：

成都天府红由一家建筑面积不足6万㎡的百货物业，历经2年打造，携300余家特色店铺重装开业。其中以“三坑”、文创、体验消费等为主的创新业态身上，“二次元”标签一目了然。目前， 成都天府红已成为国内线下最具规模的“三坑”品牌聚集地，同时涵盖BJD、二次元幻想书店、VR、电竞、游戏厅、塔罗牌、密室推理馆等众多泛二次元主题业态。

展望未来：

当下，二次元经济正当时，新人类也好、Z世代也罢，年轻人在以大胆的思维不断尝试着青春的各种可能。二次元在年轻一代的广泛追捧下，也创造了可供挖掘的商业空间。天府红以二次元为突破口，瞄准年轻且特异的消费场景，是对Z世代消费画像的精准细分，从目前来看是一个令人兴奋的尝试。

小编点评：

天府红的目标客群的极致差异化定位，对当下发展具有精确的指导意义。 商业体关注二次元的表象之下，是对年轻客群精神需求的深挖细琢，把握了这个命脉，未来终会还有三次元、四次元、五次元…

02

江阴八佰伴百货人民中路店

卖场！无边界！

江阴八佰伴百货人民中路店前身是江阴华帝百货，作为江阴的商业名片，八佰伴人民中路店从未停止调整的步伐。即便是在2020年这个特殊的年份，江阴八佰伴依然在商场整体硬件设施、品牌形象、品牌级次等方面，加大投入力度，焕新重塑。

上榜理由：

此次调改，江阴八佰伴摒弃了传统老百货的建筑形态，摆脱了传统陈旧的物业条件和动线规划，在消费升级的今天努力寻求突破。 和桥机构为助力江阴八佰伴人民中路店的全面升级 （无边界卖场助力老百货逆风而上，看八佰伴如何走出一条传统商场的升级之路！|和桥）， 在原建筑结构不动的情况下，通过规划实现百货在场景、购物体验等方面的提升，打造无边界卖场，从而达到营收的进一步大跨越！

同时，和桥机构为江阴八佰伴量身定制的改造计划将整体消费场景提升改造作为本次改造的重中之重。和桥机构秉承着遵循消费者和时代的诉求，大胆突破，运用新的设计理念，将体现时代的光影元素植入室内空间环境，从公区走道到电梯厅卫生间等功能区，既满足Z世代年轻消费者对消费体验的新要求同时又满足原来忠诚老顾客对项目升级的期待。

展望未来：

对竞争日益激烈的商业购物体来说，不断变化才是不变的旋律。随着体验式消费的升级，消费者对商业设施和环境的需求朝着更多元的方向发展，创新、时尚、品质、科技等等关键词，一个也不能少。江阴八佰伴百货人民中路店作为当地旗帜性商业体，它的改变符合了消费者这样的期待，仍有潜力可挖。

小编点评：

旧改项目的成功与否是要靠消费者的买单来评判，江阴八佰伴年销售额13.6亿的好成绩也证明了项目升级的成功。 以更加沉浸化的业态，消除了买卖双方的边界，让消费者融入到商业生活中来，这也许是无边界卖场的终极奥义。

03

深圳龙岗万达广场

万达4.0初显锋芒

龙岗万达广场位于深圳龙岗区中心地段，前身为原华南城旧有批发市场。2021年9月，龙岗万达盛装开业。 龙岗万达广场对30.5万平方米的内部空间进行重构，精心打造7大内容和场景完全不同的主题空间，成为深圳全新打卡地标。

上榜理由：

龙岗万达一面世，就戴上“首个第四代万达广场”的头衔，惹人瞩目。透过设计思路，万达打造体验互动式的“生活中心”的雄心也尽显无疑。一层直达6楼的天梯、巨幕天眼、悬浮星球等网红打卡地吸引人眼球；二层利用建筑及光影结合打造时空交错空间；三楼以儿童视角，打造集自然、科幻、艺术于一体的“沉式”体验；四层长达77.77米的世界最长室内玻璃栈道营造浪漫爱情主题；五层 “寻味九州”打造中国最大的美食文化博物馆；六层不夜天街、巨型天幕与年轻人完美互动。

展望未来：

2021年十一小长假期间，龙岗万达吸引客流超100万人次，累计销售额破1.1亿元，产生全国销冠品牌35个，省级销冠品牌56个，市级销冠品牌78个。 随后的开业三个月中，累计客流超过800万人次，总销售达到6.5亿元。从业绩来看，龙岗万达可谓风光无限，4.0尝试初显锋芒，未来仍有无限可能。

小编点评：

在龙岗万达之后，万达在郑州、天津纷纷开始布局四代万达广场，并向全国开始铺开。这种不再以商业为主，而以文化娱乐为主，零售占比低于25%的万达四代目究竟是否可以延续万达的辉煌，我们拭目以待。

04

莘庄维璟印象城

“换药不换汤”的改造

2020年8月12日，印力集团正式官宣与黑石集团旗下基金签署协议，为黑石地处上海市闵行区的维璟广场提供全方位的项目管理服务。从2020年10月开始，维璟广场以莘庄维璟印象城名称正式开业。

上榜理由：

短短一年过后，这个一度被魔都所遗忘的“魔都小巨蛋”重焕新生，在12万方的建筑体量里，品牌超过200个，其中餐饮占比超过50%，零售约占25%，其他则是家庭业态。新签约调改品牌面积占比36%，数量超过90个，整体开业率提升20%，达到90%。销售额同比提升41.23%，接近5.5亿元；客流量同比提升40.18%，累计人次1千万人。

未来展望：

经过短短一年的改造，莘庄维璟印象城成功将原商场不注重客户体验，细节不到位等缺点一一纠偏，并成功提升，印力上海之前积累的存量改造经验得以充分发挥。 未来，莘庄维璟印象城任务是进一步提升业态水平，引进知名品牌，继续升级商场整体水准。

小编点评：

莘庄维璟印象城虽然名称发生变化，但是从 在客群定位上依旧以服务周边写字楼商务人士及家庭客群为主 ，与之前并未发生本质变化。只是让画像更加精准，目标更为明确。在此基础上，莘庄维璟印象城调整购物环境，升级品牌形象的举措大获成功，成为一个“换药不换汤”的经典案例。

05

秦淮·戏院里

风景这边独有

南京秦淮·戏院里的前身是首都大戏院旧址。之后，南京夫子庙文旅集团和上海梦加集团共同携手，以整个街区建筑风格的基础，利用室内暗场的环境，精心打造“夜泊秦淮近酒家”氛围的秦淮·戏院里，创造夜游秦淮的视觉感受。2021年4月3日，秦淮·戏院里在清明小长假强势亮相，一经面世，搅动了附近同质化严重的商业圈，打造一场艺术与商业碰撞的视觉盛宴，从而实现夫子庙商圈焕新升级和对“文商旅”革新商业的空白补缺。

上榜理由：

“中国首个沉浸式文商旅综合体、夫子庙商圈新的潮流文艺地标、传统旅游商业升级标杆、夫子庙的头部文旅商IP”，当这些一连串的title纷纷加冠到秦淮·戏院里头上时，消费者并不会感觉很突兀。 南京秦淮·戏院里以秦淮文化为母体，创新性地通过一个又一个以消费者为中心的场景唤醒与激活，将人们拉回到千百年前，形成独特稀缺的内容场景感受。

未来展望：

秦淮·戏院里临近夫子庙景区，根据官方数据显示， 夫子庙景区年平均接待游客约5000万人次。有了千万级客流保证，秦淮·戏院里地处这样的黄金位置，已经是养足了客流基础。 目前，秦淮·戏院里知名品牌争相入驻，已备足了全方位业态。在试营业期间，独特的商业展现形式，让这个同质化已久的商圈生机扑面而来，相信日后会逐渐大放异彩。

小编点评：

秦淮文化是南京的标志性印记，也是南京悠久历史文化的侧影之一。这个母体对于商业购物体来说，实际上是一个取之不尽的文化宝库。 秦淮·戏院里将秦淮文化和现代都市消费有机融合，在唯美唯幻上将消费环境营造到怀古极致 ，这无形中也建立了自身的一个“护城河”，对后来者来说，确实是一个难以超越的高度。

06

深圳领展中心城

亚洲存量改造之王的内地开山之作

2022年1月16日，开业15年的深圳怡景中心城，在香港领展房地产投资信托基金接手之后，变身深圳领展中心城，迎来了首次大规模改造后的正式开业。香港领展被誉为“亚洲存量改造之王”，收购中心城以后，拥有丰富的商业资产优化改造经验的领展，开启了对该项目超过一年的升级改造工程。

上榜理由：

改造后， 中心城增加了不少绿色植被景观，紧扣绿色生态打造“亲自然”主题MALL，并对商场功能优化，提升了整体空间现代美感 ，全新定位为“福田中轴线上的都市桃源”。

未来展望：

作为领展在内地的第一个存量商业整体改造项目，深圳领展中心城扮演着其内地“存量焕新”旗帜的角色。据称，这次改造整体代价近3.5亿港元，加上当初收购中心城时的74亿港元，领展在这个项目斥资接近80亿港元。如此大手笔的投入，想必一定会倾尽心血，不能虎头蛇尾收场。

小编点评：

虽然领展中心城背后大手笔频出，又高调开业，在商场改造上也是大刀阔斧。不过仍然有人质疑，这样的改造“面子大过里子”，环境升级明显，但商品业态变化低于预期。究竟是哗众取宠，还是稳扎稳打，我们也将持续关注。

07

福州东百中心

这是用来“逛”的，更是用来“玩”的

福州“东百中心”是原福州东百东街店与东方百货合并成的， 由和桥机构&其美设计参与商业规划与设计的一座经营面积逾12万平方米的商业综合体 。改造后的东百中心成为一个融观光休闲、历史人文、购物体验于一体的都市中心超级购物中心，旨在打造福州乃至福建省的“商场界颜值兼实力担当”！

上榜理由：

东百中心在３楼设置了空中连廊把AB馆连接起来，并打造星空主题；主题街区集合了福建各地的当地美食，座席区可俯瞰周边城市美景，并可通达福州最高屋顶花园； 商场各处设计中融入福州民俗元素，向古典致敬，与现代的并存。 除此之外改造还包括业态优化调整，娱乐餐饮、亲子互动、社交体验应有尽有，实现了从“逛”的百货中心向“玩”的购物中心的升级。

未来展望：

购物中心既是用来“逛”的，更是用来“玩”的。 东百中心以强大的功能、丰富的业态、多元的互动、浓厚的氛围感搭建与消费者的情感通路，以丰富的商品、优质的服务、全新的场景为广大消费者提供超预期的购物体验 ，这使得其未来的道路更加前景可期。

小编点评：

作为福州商场界的扛把子，东百中心不断在变革中获得新生。这对一个商业体的健康发展至关重要。在这点上，东百中心——这个福州商场界“顶流”，又一次走在了前面。

08

奇喵小镇

这就是瞄，不一样的烟火

源于福州仓山爱琴海购物公园对原来5F冰场区的改造， 其美设计的主案设计师想到了宠物，于是多个餐饮首店的奇喵小镇，带着烟火气扑面而来！ 2020年12月5日，福州仓山爱琴海购物中心奇喵小镇在商场的4-6楼完美呈现。

上榜理由：

奇喵小镇是对之前高楼层“冷区”冰场和整体空间的一次温度培育，也是 以猫咪作为主题区的IP形象，以“用餐＋社交＋场景”的新型模式，带给消费者在MALL中不一样的沉浸式体验 ，打造更加年轻化、更具想象力的空间，更有温度的城市“社交客厅”为目的，让来到这里的每一个人都可以享受另一种漫游时光。

未来展望：

奇喵小镇的开业，实现了20%的福建首进品牌，50%福州首进品牌。开业期间，福州仓山爱琴海购物公园整体销售、客流、会员增长、会员销售均创2020年新高。 其中，整体销售同比增长21%，客流同比增长12%，新增会员同比增长150%。 相信在萌宠温度的滋润下，这样的烟火气息仍然持续笼罩在人们心头，给商业以更有力的辅助。

小编点评：

萌宠身上有一种吸引人的特质，这也是当下萌宠经济大行其道的根源所在。项目大获成功，这证明了宠物主题空间的设计契合了当下人们的消费偏好，也给萌宠主题和商业购物体的有机融合提供了可供借鉴的宝贵案例。

09

上海新天地广场

这旧船票登上了新客船

上海新天地前身是上海近代的标志性建筑：石库门居住旧区。此次改造 改变了石库门原有的居住功能，创新地赋予其商业经营功能 ，把这片反映了上海历史和文化的老房子改造成餐饮、购物、演艺等功能的时尚、休闲文化娱乐中心，也 让上海新天地变成一个具有上海历史文化风貌，中西融合的都市旅游景点。

上榜理由：

上海新天地是瑞安房地产首个“城市中心整体规划社区”。此次改造在建筑上存表去里、整旧如旧、翻新创新，外部保留原有石库门建筑的清水砖墙，内部引入了自动电梯、中央空调、信息网络等现代化设备，造就了新天地“门外是风情万种的石库门弄堂，门里是完全现代化的生活方式”的效果。

同时， 新天地还原了旧上海时期的国际大都会繁荣，定位为国际化休闲、文化、娱乐中心，所以要求入驻的品牌都有国际元素 ，比如带有欧陆风情的法国餐厅，富士山文化的日本音乐餐厅等， 除此之外，还有一些上海老字号品牌店、明星自营店等等。 漫步新天地，国际画廊、时装店、主题餐厅、咖啡酒吧林立，成了全国时尚消费的“桥头堡”。

未来展望：

作为一个大型的示范性旧城中心区公共空间开发项目， 上海新天地的设计成功地运用了地区原有的特征符号，赋予其全新的商业功能，从而打造了历史与现代水乳交融的商业场景 ，也迅速成为了网红打卡地，流量明显。从实际经营效果来看，上海新天地的运营是成功的，这也为各个文化和商业结合的项目提供了一个成功典范。

小编点评：

上海新天地从形式上来讲是旧的，但是本质上来讲是新的。开发方利用“旧船票”中蕴含的历史情怀，登上了现代商业消费这个“新客船”。新旧相得益彰，老新交相辉映的背后，还是运营者对消费者情绪剖析后的同理心打磨。

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上海TX淮海

小体量改造模范代表，潮流新地标

上海TX淮海的前身是华亭伊势丹商场，后由百联集团翻新重建，由著名建筑师参与设计，打造了全新的潮流集合地。TX淮海的隆重开幕让淮海中路迎来了一个全新的逛吃地标。

上榜理由：

以商业“新物种”自称的TX淮海，头顶“全球首个策展型零售商业空间”的光环亮相。 TX淮海在设计开始就定位95后、00后，以年轻人的目光审视商业业态，通过抓住以年轻人的“心”打开商业空间。仅开业一周就排爆淮海路，聚集了各路高奢、潮牌、美食，引得无数潮人前来打卡！

为吸引Z世代到场，TX淮海举办层出不同的展览和各种跨界活动。包括快闪、艺术展、派对、品牌活动等丰富种类，力求触达不同圈层的年轻社群。 在一场场活动过后，TX淮海已成为00后的自发聚集地，并以其为原点，在周边聚集起一批网红店、潮流店，形成辐射效应。

未来展望：

伴随着明确的目标客群以及对应的运营方式，TX淮海开业刚过一年半时已实现盈利，近7000㎡的零售面积每月销售额均可达到数千万，其中的“网红”店销售非常可观。在Z世代消费力逐渐崭露头角今天， TX淮海率先掘金，充分将Z世代的消费潜力挖掘得淋漓尽致，相信也会持续引领年轻力风潮。

小编点评：

TX淮海的成功，在于对细分市场的精准把控，通过年轻人喜闻乐见的社交形态，吸引他们的目光和脚步，从而带动商业上的提升。 这样的思路不止针对Z世代有效，对所有致力于细分市场精准营销的购物中心而言，也是同理。

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结语

存量改造中，无论是升级还是换代，无论是改造还是重立，所追寻的都是激励竞争下的消费需求量。成功的旧改各有各的风采，但不成功的改造却都是千篇一律，那就是在深挖客群精神需求方面走了岔路。期待2022年的存量改造项目会为我们带来新的惊喜！