从五个标杆升级案例看存量改造的内核基因！

伴随城市化进程的不断加速，商业地产告别高速发展的增量时代，转而进入相对理性的存量发展时代。城市发展空间紧张、土地资源贫乏、人群集中化等问题成为商业空间面临的严峻情况。这种态势下，进行用地结构优化，在存量商业基础上进行改造升级，成为未来商业精细化运营、城市可持续发展的重要方式。

回顾百货兴盛的时代，百货店是零售最重要的商业渠道，服装、商品、百货的销售，构成百货店最重要的商业模式和利润来源。随着时代的发展，商业出现多元化的呈现。传统的业态与模式对今天越来越成熟的消费者而言不再具有吸引力，反而凸现各种问题，如硬件设施老化带来各种隐患，老旧外观影响城市环境协调一体化，品牌传统单一无法达成切实销售等，给老旧商业改造提出了各种难题。如何针对改造项目进行合理、有效、巧妙的重建、修复、提升，让老百货涅槃重生成为零售商业中心一直不断探索的方向。

本文选取五个商业改造升级的绝绝子案例，分析针对不同老百货面临的问题，如何通过精准的改造定位、改造策略等措施让老旧项目焕发新生，借此希望在商业改造方面，带来一些可借鉴、可思考之处。

01

152岁老百货转型成为艺术品

法国巴黎莎玛丽丹百货大楼

对于商业集团来说，覆盖我国近95%的土地，人口规模总量约10亿的下沉市场意味着巨大的消费潜力。

法国巴黎老百货La Samaritaine（莎玛丽丹）位于巴黎市中心，塞纳河畔，毗邻卢浮宫、巴黎圣母院，至今已有152年历史。悠久的历史文化与所处的核心位置，让该项目在改造时必然考虑众多因素，使最终呈现结果能在复古与现代，时尚与潮流间找到一种微妙的平衡，让旧与新融合得恰到好处。

(改造前)

(改造后）

在建筑外观上，利用巨大的垂褶状玻璃塑造现代感十足的外立面，玻璃表皮采用柔和的卷曲，反射巴黎街景，映射城市的经典风貌，呈现出历史遗迹与当代景观的微妙融合。

内部设计方面，尽量保留原有建筑同时，通过现代手法加以修缮、改造，让历史风格与现代元素相融合。如保留了顶层的标志性彩色孔雀壁画；中庭原有的巨型楼梯，在原基础上，用16000 片金箔、新艺术主义陶瓷，以及原橡木台阶进行翻新；保留埃菲尔铁塔结构的屋顶的基础上，通过外立面的玻璃材质，形成天然的采光系统，让室内变得更加明亮开阔。

在新材料方面，采用了水磨石与巴黎鹅卵石的形状相呼应，给人以一种温暖、明亮而不失华丽的感觉。

品牌选取上，奢侈品依旧是主打，如Chanel、Dior、Louis Vuitton、Fendi、Gucci等，同时混搭当代设计师品牌，如Loewe、Dries van Noten、Alexander McQueen等，还引进了本土的新品牌，各色品牌的混搭、融合让莎玛丽丹兼具百年老百货的格调、底蕴，与现代百货的潮流、包容。

6层1000㎡餐饮区是个很新颖的尝试，将高级美食与调酒、艺术、诗歌和音乐融为一体，不仅充分满足消费者视觉、听觉、嗅觉、味觉的享受，身在其中也是一种有趣的感受与体验。

此次改造唤醒了这座沉睡的古老建筑，让其华丽转身，再次恢复昔日的辉煌。就连法国总统马克龙在出席莎玛丽丹开幕式时，都称该建筑为“令人惊叹的法国宝藏”。

02

改造后的老百货越来越有趣

日本大阪——心斋桥PARCO

PARCO是在日本有着50年历史的老百货，其店面遍布全日本各地，也是日本唯一的全国性购物中心。北海道、大阪、涩谷……诸多城市的商业中心可见PARCO所在。可以说，以前的PARCO代表着日本时尚潮流的前端。时尚与流行会随时间推移而变化，曾经的引领标志，现在看来已经成为年轻人眼中的老百货。

经过改造后的老百货，则变得越来越有趣。日本第18家PARCO-大阪心斋桥被视为“日本时尚文化的代名词”，一开业便受到了年轻人的广泛关注和喜爱。我们一起看看心斋桥PARCO到底有多有趣。

心斋桥PARCO有趣体现在艺术上。艺术融入在商场的每个细节之处，随处可见艺术与涂鸦，随处可有惊喜。PARCO塑造的艺术情境，让年轻人可以随处欣赏，获得美的享受，从中寻找思想、文化与情感的共鸣。

心斋桥PARCO有趣体现在科技上。通过LED屏幕、远程操控机器人等科技手段为消费者服务，方便、快捷、高效。AR虚拟装置体验型艺术、AI试衣体验等真正让消费者感受科技的魅力以及科技带来的未来感、体验感。

心斋桥PARCO有趣还体现在独特休闲空间的设置上。商场设有办公空间“SkiiMa”，把语言、厨艺等教室搬进商场，让消费者在商场也可以学习各，楼层设置的休闲空间里设有小隔间，可用于临时办公……各种奇思妙想的背后是商家贴心、细心为消费者提供便利与服务的初心，以及为满足消费者的各种需求做出的努力。

在心斋桥PARCOshopping也是一件很有趣的享受。这里除了国际一线高奢品牌外，还有各种街头、潮流本土品牌供选择。6层是破次元的人气IP集中地，玩具、游戏、动漫周边等，各种产品，应有尽有。在这里，你能看到乐高、哥斯拉、蜡笔小新、奥特曼……在其中游逛、购物，仿佛是进入了一个奇幻的世界。丰富有趣的设置让消费者在里面待上整天都不厌倦。

老百货之所以变得越来越有趣，是向年轻人看齐的必然结果。打破传统百货的条条框框，改造时在建筑、布局、美陈等各方面不受束缚，以多样化、多元化、自由化为主，以更好的满足年轻人的审美、品味与需求为重点，让百货也变得年轻了，更有商业活力了。

03

超级百货的诞生

中国福州——东百中心

福州东百中心前身是由东百东街店和东方百货两个百货联通，合并成为一座经营面积逾12万平方米的商业综合体。该项目由和桥机构操刀，（扩展阅读：存量商业新物种！福州东百中心如何实现完美升级 | 和桥）整体改造方向是由一个典型的传统百货升级为“超级百货”，旨在打造一个集百货的商品力和运营力、购物中心的体验和街区的休闲生活场景为一体的百货新物种。

在建筑外观设计中，没有一味追求标新立异，而是结合整个商圈的设计风格，与当地的特色融为一体，对建筑的创新同时，保留和其他建筑一致性，实现新老建筑的融合以及与城市的协调。

（改造前）

（改造后）

内部空间则利用原有挑空和新增挑空扩张空间感，配合不同业态空间属性打造不同氛围的空间，形成多个引力节点，吸引客流上升到高楼层。如在2F设立女性主题空间；5F为快闪中庭，为不同品牌的快闪店留出空间基础；7F是超过700平米的活动广场，是很多大型活动的举办地；顶层则巧妙利用三坊七巷位置优势，改造为特色屋顶露台，吸引很多人前来观景打卡。

外部景观街道，围绕“文、旅、商”等元素展开，融合文化与艺术的公共空间，创造多元化的交流场所。原本狭窄、灰暗的街道、广场等，改造成古典与现代，民俗与时尚同在的东百景观街道，成为城市特色人文艺术的代表。

福州东百中心可以说是颠覆性的改造，从外观到内部，再到周边街景，完成了脱胎换骨般的蜕变。该改造也受到业内外的广泛认可，荣获最佳城市更新项目等多项国内外大奖。

04

小体量商业还能这么玩

中国北京——西单更新场

THE NEW 西单更新场地处北京传统西单核心商圈，位于西单文化广场地下，前身为77th街购物中心。随着西单商圈不断迭代发展，其业态定位和配比因跟不上时代发展而进行了改造升级。

该项目是建筑面积约3.5万平方米小体量商业，通过空间形态设计、消费者洞察、前沿潮牌组合等维度的思考与改造，小体量也玩出了新花样，焕发强大的商业力量。

更新场，正如其名，不只是商业空间，更像是一个“场”。这个场拥有地上公共空间和地下商业空间双重属性。地上昔日平阔的灰色广场被改造成绿树成荫的下沉广场，构建了一片6000多平方米“三季有花、四季有景”的绿色生态，塑造首都北京的大城市秩序。

下沉区域则视为更新场的商业空间。地下原有4层，为破解空间局限，将其改造成3层，缩小可租面积，通过挑空等设计突出公共空间的通透与舒适，利用多种业态的互补与交错，像雕塑与家居，书店与花艺等提升整体质感。

更新场引入了多元化风格的品牌，如HARMAY话梅、STUDIOUS、芝士蛋挞品牌BAKE等多个首店、概念、集合店，提升了商场丰富度、潮流度，塑造了丰富、包容、复合性业态的更新场定位，打造京圈年轻人的潮流发生地。

更新场地下空间与地铁1号线和4号线实现打通，让消费者方便前来。地上广场设置多处直梯和步梯，便于消费者在不同楼层间穿梭。通过过街天桥，与旁边的汉光百货、君泰百货双向打通。更新场整体打造内外流畅动线，实现公共轨道与商业空间、商业空间内部，以及商业空间与所在西单商圈其他商业空间的联结互通，通过优势互补、流量互通，利好整个西单商圈。

05

策展型零售空间

中国上海——TX淮海

TX淮海是将曾经上海新潮时髦象征的商场华亭伊势丹与隔壁的第一百货淮海店合并重建开发的，CURETAIL“策展型零售”为理念的首个落地项目，全称TX淮海 | 年轻力中心。

项目占地27000㎡，整整6层楼。此次改造不是商业空间上的加减，而是以策展型零售空间为定位，从艺术、文化、科技、体验与消费界限等多方面进行升级，打造创新体验零售与沉浸艺术融合的智能空间。

（改造前）

（改造后）

建筑外观上最吸引视线的是高达40米的LED大屏幕，与真山真水真绿植结合的瀑布，强烈的视觉效果引人驻足，视频播放的内容不停向人传递时尚潮流文化的信息。

内部空间将“策展”理念表现得淋漓尽致。二到四层每一楼层有不同的主题定位，如街头潮流、家居生活方式、复古vintage王国等，每一层的每个品牌店都有一个展陈社交空间，围绕艺术展、艺术互动装置、设计师品牌等，营造出年轻力氛围。这里不仅是购物中心，更为年轻消费者传递全球潮流创意信息，提供他们表达自我的独特空间。

TX淮海引入了多个首店、旗舰店和概念店，如INNERSECT首家线下体验店、韩料高音男中国首店、SOLO X powered by snow 51中国首家概念店、Machi machi上海首店等，成为年轻人向往的“潮圣地”。

TX淮海将一层打造成全天候美食打卡地——MARKET H淮海大市集，将室内空间延伸至街道，打破户外街区与室内商业空间的界限，重点突出美食社交，增进年轻消费者的交流体验。

五层和六层打造为全新“光影艺术互动空间”，利用数字化技术营造氛围，增强消费者沉浸感、体验感。

改造后的TX淮海更加年轻化、时尚化、潮流化，吸引无数年轻人来打开，有望成为魔都下一个全球潮流目的地。

06

结语

存量时代，传统商业的改造有一定的难度，同时，也伴随着更多的想象空间。无论是传统百货转型购物中心，还是打造多元化的生活方式中心，或者与艺术、文化、自然等元素融合，抑或是打造策展型零售这样的商业新物种……都传达了多种可能性，这让我们看到了成功性与可行性。未来，必将有更多商业改造途径和形式被创造和呈现，商业空间将更加精彩纷呈。