社区商业转型思路：从“小而散”到邻里中心 / 购物中心微改造

社区商业通常指1-3万平的小型商业综合体，服务周边1~3公里居民高频的日常综合消费需求。作为社区的基本单元，社区商业凭借其低投资成本、成熟周期短、在疫情期间展现的强抗风险能力，成为资本竞逐的新蓝海。

虽然商机诱人，但也不能忽视中国社区商业“小而散、服务功能有限、同质化竞争严重、受大型商业与线上消费夹击”的发展现状，谋求长远发展，社区商业必须破茧重生。近几年，一些借鉴于新加坡“邻里中心”概念的升级调改案例，或可给社区商业转型带来思考与启示。

▲全球邻里中心样本

一、新加坡邻里中心模式

新加坡邻里中心，又叫街坊中心，指在6000-8000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心，包含菜市场、社区商店、理发店、餐饮场所、诊所等功能空间，提供一站式服务。邻里中心本质上，是将既有商业和服务设施集于其中，妥善解决城市居民生活质量和环境特色营造等问题。

第一代邻里中心代表——第一乐广场

新加坡旧的邻里中心，分布在组屋区，主要服务于居民的娱乐、购物以及餐饮三大需求。第一乐广场是新加坡旧邻里中心的代表作品。

这是一个家庭消费为主题的社区购物中心，营业面积仅有2万多平方米，却有150多家零售商家，业态比例为购物26%，餐饮25%，娱乐17%，其它32%。广场的成功之处是设计了大量亲民设施增加社区商业粘度。

新一代邻里中心代表—Oasis Terraces

新加坡新邻里中心建设，增设了教育和医疗功能，满足居民所有生活需求，更加体现综合性。Oasis Terraces（绿洲台）建成于2017年，是新一代邻里中心的代表。

绿洲台（Oasis Terraces）的特色就是医疗健康，整个中心的建筑面积27400平方米，其中9400平方米用于医疗设施，其余场地建设包括公共花园，娱乐场所，健身房，零售区域，餐饮和学习空间。邻里中心周边还布置有公立学校、幼儿园和公共绿地等。

绿洲台楼下的店铺大部分已经投入使用。还推出了为年轻人创业服务的开放式店面，创业者可以申请低廉的租金在这里进行经营尝试。

▲屋顶花园

▲位于三楼的社区医院

二、中国邻里中心发展现状

中国邻里中心概念发源于新加坡，由苏州工业园区率先引入，并在多年摸索中打造出一套适合中国商业地产开发运营管理的模式。国内其它地区也将“邻里中心”纳入城市规划，但目前业态的物业类型仍以商业街为主，没有一个完整的配置概念。

▲苏州工业园区已成功运营的四大邻里中心

第一个邻里中心——苏州新城大厦

苏州工业园区的邻里中心打造，摈弃了沿街为市的粗放型商业形态，也不同于传统意义上小区内的零散商铺，而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。园区内规划了17个邻里中心，目前成功运营了四个综合性商业服务中心：湖东大厦、新城大厦、贵都大厦、师惠大厦。

▲新城大厦邻里中心业态配比

新城大厦是邻里中心开发的第一座综合性商业大楼。大厦紧密贴近区域居民生活，业种配置以基本生活服务为主，业态配比上零售36%，餐饮业17%，休闲娱乐6%，服务配套41%，凸显了社区商业服务功能的核心地位。

新城邻里中心的公共绿地地处建筑密度很高的综合居住区内，以将近邻里中心三分之一的用地，作为消费者游览、观赏、休憩之地，为园内的主要功能区，位于项目的中心部位。

三、启示一：邻里中心构建原则

社区商业转型邻里中心，既能够解决现有的服务功能有限、同质化竞争问题，又能够提高居住与消费质量，增强商业与居民之间的消费黏度。而打造一个理想的邻里中心，需要遵循以下原则：

1、业态便利性原则

以“一站式生活服务中心”为发展目标，形成公共、公益、商业三大类功能业态，使市民日常所需服务在社区内即可完成。公共类服务包含政务服务、基层党组织联络、社区卫生服务、养老服务等；公益类服务包含各类商业活动、或居民生活需要但本小利薄的业态；商业类功能指市场化商业服务业态。

2、场景社区性原则

满足全年龄层“乐活”需求，将空间场所与活动组织相结合，为居民设计场景化的邻里中心空间。例如将邻里中心与社区文化公园结合，预留邻里社群社团活动的场所；根据教育需求设置儿童照料中心、养育托管点、共享图书馆等；根据健康场景要求，配置游乐场地、健身站、运动场地等；根据创业场景要求，设置社区双创空间；根据服务场景，发展社区商业 O2O等。

3、交通连接性原则

一般来说，为了便捷有效地服务社区客群，邻里中心选址应优先选择紧邻公交站点、轨道站点的区位，同时加强与周边住宅区、开放空间、绿道等功能空间的联系，建立便捷的步行网络。

4、文化个性原则

无论是结合在地特征或气候条件的场地布局、建筑规划，还是融合风土人情的空间打造，都将构建出社区商业的个性与差异化，也建立商业与在地居民间的归属感连接。

四、启示二：从个案开始连点成面

现阶段社区商业转型邻里中心，对于那些不能操之过急进行大规模调改的区域，建议从个案开始，打造以“邻里”为概念的小型商业，一步步连点成面，也不失为不劳民伤财的好办法。小商业怎么改，这些案例理念与模式可以借鉴。

香港狮子山街市

超80年历史的中环街市，见证了香港的时代变迁，曾是东南亚最大型的肉类市场，也是香港仅存为数不多的包豪斯建筑之一。

▲改造前

历经超过3年争议与调改，2021年8月重新开业的中环街市，不再是过去的菜市场，成为了亲切和谐、充满活力动感的公共空间。

设计用“链接社区”的概念，跳出传统的翻新理念，在保留历史文化的基础上，通过不同设施服务、社区活动、表演和展览等汇聚社群，以艺术及文化元素启廸公众，并鼓励及支援初创品牌进驻，让创新和传统的品牌新旧交融。

楼面面积约有12万平方尺，楼高四层，每一层都保留了原有建筑元素，场内采用开放式日光设计，引入100多个零售及餐饮食肆商户，13个因具特色而被保留的街市档口，邀请香港老字号如金源米业及南丫天虹，或社企如银杏馆等入驻。

“悬浮花园”“英式庭园”“都市农场”及700棵室内植物设计，最大限度地利用绿化创造温馨的环境空间，地下公众空间里，市民无论是否在此消费，都可以坐下休息与休闲，街市真正实现了对每一个香港市民开放的本意。

泰国The commons

The COMMONS的核心理念是：“Our intention is to build first a community, then a mall.”（我们的理念是先打造一个社区，其次才是一个商城）

这个开业于2015年只有5000㎡体量的小商业，巧妙地运用阶梯、平台、绿植等元素打通商户之间“屏障”、融合室内外场景，营造出开放、通透且充满活力、延展力和想象力的商业氛围，也为年轻人社交提供了更多开放的社区空间。

The Commons的主体是一个纵向的露天公共场所。它的底层为景观，设有台阶、坡道、休息平台、座椅、绿植和小凉亭等，没有阳光和雨水的侵扰，所有的阶梯围绕中庭设置室外空间，占去每层将近百分之三十的面积，与底层相连，形成了一个巨大的公共活动中庭。

在这个小小的露天商场中，可以找到餐饮区、休息区、小型舞台、野餐区、竞技场式的阶梯、儿童游乐区、办公空间、一片游泳池大小的草坪，甚至还有一个菜园。

每个星期，这里举办不同的工作坊，涵盖工艺品，食品和饮料，福祉和个人发展等方面；每个月，the Commons的「善意计划」鼓励人们在义卖箱里留下随意数额的钱，然后自取一瓶the Commons矿泉水，团队会把这批义卖所得的收入捐给周边社区一个需要帮助的人。

此外，the Commons还协助澳大利亚公益组织Oz Harvest的泰国分部在曼谷投放了他们的第一批社区冰箱。每天，the Commons里的餐馆、商户都会把没能卖完的食物存到这些冰箱里。Oz Harvest的人负责把这些食物取走，随后送至生活在曼谷的低收入家庭还有孤儿院。

可以说，the Commons深深植根于社区的空间，并对社区反哺积极的影响，让人们在社区里面体验到更加紧密的交流及互动感。

荷兰鹿特丹Markthal市场

Markthal市场是是世界首例集合了市集与公寓的建筑，也是荷兰全国第一家室内市集，9.5万平方米的巨型拱形建筑，每年吸引大约4.5-7百万的游客前来参观体验。

商业将传统市场、住宅公寓、停车场三种功能组合一体，涵盖饮食消费、生活消费、科技体验、娱乐体验以及休闲文化体验等功能。业态唯一却不单一：有96间提供新鲜货品的摊位、15家食品店、8家餐厅、还有一家大型超市、酒吧、摊位楼上的咖啡厅等等。

建筑由三部分组成：马蹄形外观的中央是一个 40 米挑高的拱形综合市场，地下四层为鹿特丹市中心最大的停车场，拥有 1200 个停车位；建筑两侧和顶部面积高达 95000 平米的为228间公寓，共 11层。

大厅长120米，宽70米，高40米。拱形立面的开口设计不仅能够吸引公众眼球，还确保在出现天气问题时可以第一时间闭合。采用的网格式单层玻璃幕墙保证了最大的视觉通透性，同时也是目前欧洲范围内规模最大的钢索幕墙。

▲市场一层平面图

市场内部弧形的11000㎡的彩色艺术品，是由 Arno Coenen 和 Iris Roskam 创作的“丰饶之角”，将水果，鱼，面包，鲜花与附近的大教堂等等景色重叠起来，打造出荷兰最大的艺术作品。

​

集市+住宅+停车场功能的融合，多样创新业态的注入，优化提升区域功能，缓解周围交通枢纽的停车问题。Marthal 从传统的菜市场，成功转型为最具艺术性的文艺空间、生活集市、展览空间、创意工作室、绿色休闲空间以及特色居住单元空间。

泰国Samyan Mitrtown购物中心

于2019年开业的泰国商业SAMYAN MITRTOWN，定位为一个为消费者提供24小时生活场所的共享友好型社区，除基本零售功能外，还主打“学习”概念，融入「城市生活图书馆」、「饮食图书馆」、「学习图书馆」，打造出一个融合生活与商业机能的复合式商场。

在场景创新设计方面，SAMYAN MITRTOWN打造了一条120米的隧道。用玻璃墙的形式保留了原始施工的过程，让人们在行走过程中可以学习建筑施工知识，同时也成为网红打卡场景和购物中心的特色地标。

学习空间SAMYAN CO-OP更是独具特色的空间打造，24小时免费使用，具有丰富的服务设施，包含公共区域、会议室和可容纳500个座位的活动室。项目大胆的将大面积的空间划归为学习区域、公共区域，而非可盈利的商业区，可以看出其想打造一种新的生活方式的野心。

5楼的多用途礼堂，则提供可替代的事件管理服务，设施可满足音乐会、会议等各种类型的事件和功能。据部分数据了解SAMYAN MITRTOWN日均客流量可达2.5万人次，其中Samyan Co-op区域就占5000人次，并且长期保持满员的预定量。

围绕“最后一公里”的精细化需求打造，中国社区商业整体仍处于探索发展阶段，随着城市化进程的发展，也在不断的涌现和改进当中，相信未来将会带来更多的惊喜与呈现。