社区商业转型思路:从“小而散”到邻里中心 / 购物中心微改造

叮梆商业设计   2022-04-27 18:24
核心提示:近几年,一些借鉴于新加坡“邻里中心”概念的升级调改案例,或可给社区商业转型带来思考与启示。

社区商业通常指1-3万平的小型商业综合体,服务周边1~3公里居民高频的日常综合消费需求。作为社区的基本单元,社区商业凭借其低投资成本、成熟周期短、在疫情期间展现的强抗风险能力,成为资本竞逐的新蓝海。

虽然商机诱人,但也不能忽视中国社区商业“小而散、服务功能有限、同质化竞争严重、受大型商业与线上消费夹击”的发展现状,谋求长远发展,社区商业必须破茧重生。近几年,一些借鉴于新加坡“邻里中心”概念的升级调改案例,或可给社区商业转型带来思考与启示。

▲全球邻里中心样本

一、新加坡邻里中心模式

新加坡邻里中心,又叫街坊中心,指在6000-8000户居民中设立一个功能比较齐全的商业、服务、娱乐中心,包含菜市场、社区商店、理发店、餐饮场所、诊所等功能空间,提供一站式服务。邻里中心本质上,是将既有商业和服务设施集于其中,妥善解决城市居民生活质量和环境特色营造等问题。

第一代邻里中心代表——第一乐广场

新加坡旧的邻里中心,分布在组屋区,主要服务于居民的娱乐、购物以及餐饮三大需求。第一乐广场是新加坡旧邻里中心的代表作品。

这是一个家庭消费为主题的社区购物中心,营业面积仅有2万多平方米,却有150多家零售商家,业态比例为购物26%,餐饮25%,娱乐17%,其它32%。广场的成功之处是设计了大量亲民设施增加社区商业粘度。

新一代邻里中心代表—Oasis Terraces

新加坡新邻里中心建设,增设了教育和医疗功能,满足居民所有生活需求,更加体现综合性。Oasis Terraces(绿洲台)建成于2017年,是新一代邻里中心的代表。

绿洲台(Oasis Terraces)的特色就是医疗健康,整个中心的建筑面积27400平方米,其中9400平方米用于医疗设施,其余场地建设包括公共花园,娱乐场所,健身房,零售区域,餐饮和学习空间。邻里中心周边还布置有公立学校、幼儿园和公共绿地等。

绿洲台楼下的店铺大部分已经投入使用。还推出了为年轻人创业服务的开放式店面,创业者可以申请低廉的租金在这里进行经营尝试。

▲屋顶花园

▲位于三楼的社区医院

二、中国邻里中心发展现状

中国邻里中心概念发源于新加坡,由苏州工业园区率先引入,并在多年摸索中打造出一套适合中国商业地产开发运营管理的模式。国内其它地区也将“邻里中心”纳入城市规划,但目前业态的物业类型仍以商业街为主,没有一个完整的配置概念。

▲苏州工业园区已成功运营的四大邻里中心

第一个邻里中心——苏州新城大厦

苏州工业园区的邻里中心打造,摈弃了沿街为市的粗放型商业形态,也不同于传统意义上小区内的零散商铺,而是立足于“大社区、大组团”的先进理念进行功能定位和开发建设。园区内规划了17个邻里中心,目前成功运营了四个综合性商业服务中心:湖东大厦、新城大厦、贵都大厦、师惠大厦。

▲新城大厦邻里中心业态配比

新城大厦是邻里中心开发的第一座综合性商业大楼。大厦紧密贴近区域居民生活,业种配置以基本生活服务为主,业态配比上零售36%,餐饮业17%,休闲娱乐6%,服务配套41%,凸显了社区商业服务功能的核心地位。

新城邻里中心的公共绿地地处建筑密度很高的综合居住区内,以将近邻里中心三分之一的用地,作为消费者游览、观赏、休憩之地,为园内的主要功能区,位于项目的中心部位。

三、启示一:邻里中心构建原则

社区商业转型邻里中心,既能够解决现有的服务功能有限、同质化竞争问题,又能够提高居住与消费质量,增强商业与居民之间的消费黏度。而打造一个理想的邻里中心,需要遵循以下原则:

1业态便利性原则

“一站式生活服务中心”为发展目标,形成公共、公益、商业三大类功能业态,使市民日常所需服务在社区内即可完成。公共类服务包含政务服务、基层党组织联络、社区卫生服务、养老服务等;公益类服务包含各类商业活动、或居民生活需要但本小利薄的业态;商业类功能指市场化商业服务业态。

2场景社区性原则

满足全年龄层“乐活”需求,将空间场所与活动组织相结合,为居民设计场景化的邻里中心空间。例如将邻里中心与社区文化公园结合,预留邻里社群社团活动的场所;根据教育需求设置儿童照料中心、养育托管点、共享图书馆等;根据健康场景要求,配置游乐场地、健身站、运动场地等;根据创业场景要求,设置社区双创空间;根据服务场景,发展社区商业 O2O等。

3交通连接性原则

一般来说,为了便捷有效地服务社区客群,邻里中心选址应优先选择紧邻公交站点、轨道站点的区位,同时加强与周边住宅区、开放空间、绿道等功能空间的联系,建立便捷的步行网络。

4文化个性原则

无论是结合在地特征或气候条件的场地布局、建筑规划,还是融合风土人情的空间打造,都将构建出社区商业的个性与差异化,也建立商业与在地居民间的归属感连接。

四、启示二:从个案开始连点成面

现阶段社区商业转型邻里中心,对于那些不能操之过急进行大规模调改的区域,建议从个案开始,打造以“邻里”为概念的小型商业,一步步连点成面,也不失为不劳民伤财的好办法。小商业怎么改,这些案例理念与模式可以借鉴。

香港狮子山街市

80年历史的中环街市,见证了香港的时代变迁,曾是东南亚最大型的肉类市场,也是香港仅存为数不多的包豪斯建筑之一。

▲改造前

历经超过3年争议与调改,20218月重新开业的中环街市,不再是过去的菜市场,成为了亲切和谐、充满活力动感的公共空间。

设计用“链接社区”的概念,跳出传统的翻新理念,在保留历史文化的基础上,通过不同设施服务、社区活动、表演和展览等汇聚社群,以艺术及文化元素启廸公众,并鼓励及支援初创品牌进驻,让创新和传统的品牌新旧交融。

楼面面积约有12万平方尺,楼高四层,每一层都保留了原有建筑元素,场内采用开放式日光设计,引入100多个零售及餐饮食肆商户,13个因具特色而被保留的街市档口,邀请香港老字号如金源米业及南丫天虹,或社企如银杏馆等入驻。

“悬浮花园”“英式庭园”“都市农场”及700棵室内植物设计,最大限度地利用绿化创造温馨的环境空间,地下公众空间里,市民无论是否在此消费,都可以坐下休息与休闲,街市真正实现了对每一个香港市民开放的本意。

泰国The commons

The COMMONS的核心理念是:“Our intention is to build first a community, then a mall.”(我们的理念是先打造一个社区,其次才是一个商城)

这个开业于2015年只有5000㎡体量的小商业,巧妙地运用阶梯、平台、绿植等元素打通商户之间“屏障”、融合室内外场景,营造出开放、通透且充满活力、延展力和想象力的商业氛围,也为年轻人社交提供了更多开放的社区空间。

The Commons的主体是一个纵向的露天公共场所。它的底层为景观,设有台阶、坡道、休息平台、座椅、绿植和小凉亭等,没有阳光和雨水的侵扰,所有的阶梯围绕中庭设置室外空间,占去每层将近百分之三十的面积,与底层相连,形成了一个巨大的公共活动中庭。

在这个小小的露天商场中,可以找到餐饮区、休息区、小型舞台、野餐区、竞技场式的阶梯、儿童游乐区、办公空间、一片游泳池大小的草坪,甚至还有一个菜园。

每个星期,这里举办不同的工作坊,涵盖工艺品,食品和饮料,福祉和个人发展等方面;每个月,the Commons的「善意计划」鼓励人们在义卖箱里留下随意数额的钱,然后自取一瓶the Commons矿泉水,团队会把这批义卖所得的收入捐给周边社区一个需要帮助的人。

此外,the Commons还协助澳大利亚公益组织Oz Harvest的泰国分部在曼谷投放了他们的第一批社区冰箱。每天,the Commons里的餐馆、商户都会把没能卖完的食物存到这些冰箱里。Oz Harvest的人负责把这些食物取走,随后送至生活在曼谷的低收入家庭还有孤儿院。

可以说,the Commons深深植根于社区的空间,并对社区反哺积极的影响,让人们在社区里面体验到更加紧密的交流及互动感。

荷兰鹿特丹Markthal市场

Markthal市场是是世界首例集合了市集与公寓的建筑,也是荷兰全国第一家室内市集,9.5万平方米的巨型拱形建筑,每年吸引大约4.5-7百万的游客前来参观体验。

商业将传统市场、住宅公寓、停车场三种功能组合一体,涵盖饮食消费、生活消费、科技体验、娱乐体验以及休闲文化体验等功能。业态唯一却不单一:有96间提供新鲜货品的摊位、15家食品店、8家餐厅、还有一家大型超市、酒吧、摊位楼上的咖啡厅等等。

建筑由三部分组成:马蹄形外观的中央是一个 40 米挑高的拱形综合市场,地下四层为鹿特丹市中心最大的停车场,拥有 1200 个停车位;建筑两侧和顶部面积高达 95000 平米的为228间公寓,共 11层。

大厅长120米,宽70米,高40米。拱形立面的开口设计不仅能够吸引公众眼球,还确保在出现天气问题时可以第一时间闭合。采用的网格式单层玻璃幕墙保证了最大的视觉通透性,同时也是目前欧洲范围内规模最大的钢索幕墙。

▲市场一层平面图

市场内部弧形的11000㎡的彩色艺术品,是由 Arno Coenen Iris Roskam 创作的“丰饶之角”,将水果,鱼,面包,鲜花与附近的大教堂等等景色重叠起来,打造出荷兰最大的艺术作品。

集市+住宅+停车场功能的融合,多样创新业态的注入,优化提升区域功能,缓解周围交通枢纽的停车问题。Marthal 从传统的菜市场,成功转型为最具艺术性的文艺空间、生活集市、展览空间、创意工作室、绿色休闲空间以及特色居住单元空间。

泰国Samyan Mitrtown购物中心

2019年开业的泰国商业SAMYAN MITRTOWN,定位为一个为消费者提供24小时生活场所的共享友好型社区,除基本零售功能外,还主打“学习”概念,融入「城市生活图书馆」、「饮食图书馆」、「学习图书馆」,打造出一个融合生活与商业机能的复合式商场。

在场景创新设计方面,SAMYAN MITRTOWN打造了一条120米的隧道。用玻璃墙的形式保留了原始施工的过程,让人们在行走过程中可以学习建筑施工知识,同时也成为网红打卡场景和购物中心的特色地标。

学习空间SAMYAN CO-OP更是独具特色的空间打造,24小时免费使用,具有丰富的服务设施,包含公共区域、会议室和可容纳500个座位的活动室。项目大胆的将大面积的空间划归为学习区域、公共区域,而非可盈利的商业区,可以看出其想打造一种新的生活方式的野心。

5楼的多用途礼堂,则提供可替代的事件管理服务,设施可满足音乐会、会议等各种类型的事件和功能。据部分数据了解SAMYAN MITRTOWN日均客流量可达2.5万人次,其中Samyan Co-op区域就占5000人次,并且长期保持满员的预定量。

围绕“最后一公里”的精细化需求打造,中国社区商业整体仍处于探索发展阶段,随着城市化进程的发展,也在不断的涌现和改进当中,相信未来将会带来更多的惊喜与呈现。

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