养老或成第一大产业，“商业地产+社区养老”如何抢占先机？

在今年的《政府工作报告》中，“养老”一词被提及10次，成为最受关注的民生领域关键词之一。

《政府工作报告》明确提出，要加强社会保障和服务。积极应对人口老龄化，优化城乡养老服务供给，支持社会力量提供日间照料、助餐助洁、康复护理等服务，鼓励发展农村互助式养老服务，推动老龄事业和产业高质量发展。

当前，人们对养老的要求已经从单一陪伴、照顾的“生理、安全需求”，扩展至老有所乐、老有所为的“社交、尊重、自我实现需求”。

老龄化进程加快，养老有望成为中国第一大产业

我国自2000年开始步入老龄化社会，之后老龄化速度不断加快。全国第七次人口普查数据显示，我国60岁及以上人口为2.64亿人，是当今世界老年人口最多的国家。

据预测，2025年我国老年人口将达到3亿，2033年突破4亿，2050年老年人口规模将达到峰值4.8亿，占总人口比达到34.9%左右。另外，据统计，2030年我国空巢老人将超过1.8亿，2050年将达到2.62亿左右，空巢家庭将超过所有家庭的三分之一以上。

随着独生子女环境下家庭养老功能的弱化，以及邻里照料关系的解体，中国的养老体系将面临着挑战，养老问题日益成为社会关注的焦点。但养老问题背后也蕴藏着巨大的机遇，相关机构预测，到2030年中国养老产业的规模将超过20万亿元，而去年中国房地产的规模是16万亿元左右，养老有望替代地产成为中国的第一大产业。

​中国养老模式中，社区养老具有特有优势

随着人口老龄化程度不断加深和人民生活水平逐步提高，老年群体多层次、多样化的服务需求持续增长，对扩大养老服务有效供给提出了更高要求。

目前，我国的养老模式是“以居家养老为基础，以社区养老为依托，以机构养老为补充。”其中，居家养老、社区养老是我国老年人希望的养老方式。据《2020年度国家老龄事业发展公报》显示，截至2020年底，我国养老服务床位数达到821万张。尽管养老服务供给总量不断增加，但居家、社区养老和优质普惠服务供给仍然不能满足需求。

所说的社区养老，是指以家庭为核心，以社区为依托，以老年人日间照料、生活护理、家庭服务和，精神慰藉为主要内容，以上门服务和社区日托为主要形式，并引入养老机构专业化服务等方式的养老服务体系；居家养老和机构养老则很好理解，是指在家里或在机构里养老。

那么，为何要以社区养老为依托呢？因为社区养老具有其他养老方式所没有的优势。

居家养老是当前最主要的养老模式，但缺乏专业化的照护，子女鲜有时间和精力去细致的照护老人；当下机构养老的花费比较高，并且很多老人离不开住习惯的“家”和不愿意离子女太远，加之机构提供的个性化的服务也比较有限；因此，社区养老就显得尤为重要，老人可以在家继续接受儿女的关心，专业的照护则交给社区，社区也会满足老年人的个性化需求。

​“商业地产+社区养老”的探索

如何顺应老年人居家就近养老的需求，如何解决养老服务“最后一公里”问题？或许“商业地产+社区养老”的模式会给出答案。

其实，商业的本质不是商品销售，而是服务。在我国的养老体系中，社区商业占有极其重要的地位，没有社区商业服务体系的支撑，居家、社区养老就难以实现。因为，老年人更依赖于近距离的社区商业，加之老龄化趋势，社区商业在老龄人口的需求服务上将扮演更重要角色。

社区商业经历了从最初的住宅底商、居住区小卖店、零售店到住宅配套底商、商业街，再到购物中心的发展历程。当前，社区商业从满足人们在社区内体验到娱乐、消费等便利的同时，也将目光聚焦到了养老产业。

在国际上，有哪些商业地产（社区商业）与社区养老结合的案例，值得参考呢？

位于美国加州圣何塞市的科特纳车站老年社区综合体，涵盖了社区养老、商业、医疗办公和公共交通系统。

综合社区紧邻科特纳轻轨站和公交站，项目包括120套老年住宅、65套经济适用房，24,000平米的医疗空间、800平米的零售商业和1,000平米的社区托儿所。

其实，科特纳车站老年社区综合体实际上是TOD项目，这种将社区养老与公共交通、商业和办公进行整合，是老龄化社会进一步加剧的背景下，发展出来的一种新尝试。

在打破老龄化困局上，日本也找到了积极的老龄商业模式。比较成功的是专为老年人服务的日本永旺集团旗下的G.G Mall。其抓住老年人的痛点，将所有配置都聚焦在65-74岁的老年群体里。

老人习惯早起，于是早上7:00开始营业；老人喜欢晨练，直接把走道空地变成“晨练场”；每天早上免费组织一节45分钟的健身锻炼课程；老人们在这里，可以看书、可以下棋……

G. G Mall不是简单的将广场舞、老年大学搬进购物中心，而是为老年人营造了沉浸式的消费体验，一站式解决受众吃喝玩乐的需求，重新塑造了人们对购物中心的认知。

这对于社区型购物中心，尤其是那些身处老居民区的社区商业而言，GG Mall的老年商业运营是值得参考的。

近年来，中国也在积极探索“商业地产+社区养老”，比如首个会员制养老社区的上海亲和源，设有配餐中心、医院、颐养院、老年大学、健康会所、功能活动室等一应俱全，满足各类老年人群的需求。

邻里式养老的万科随园，构建了多层次养老服务体系。随园嘉树、随园护理院、随园之家三大业务实现养老服务闭环，形成了社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系。

结语

与年轻群体不同，老人群体的生活圈被具有鲜明的属地化、社区化特征，因此，老年群体登上改变的不只是社区商业的消费模式，还改变着商业固有的模式。

因此，作为社区养老重要支持的社区商业，需要注重养老业态、养老配套、养老服务的打造，正如老龄化，看起来是一场危机，换个角度，或许是一个新的机遇。

（图源 | 摄图网、视觉中国、项目方等）