300亿后再签城更协议 招商蛇口宁波投资模式管窥

作者/廖尧

随着房企陆续发布业绩预告，招商蛇口也在2月23日公布了2021年度业绩快报。

报告期内，招商蛇口营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%；利润总额228.43亿元，同比减少5.25%；归属于上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。

造成利润减少的原因，一部分依旧是近年来存在的资产减值问题，即招商蛇口按照市场参考价格对截至2021年12月31日存在减值迹象的资产进行了减值测试。

根据减值测试结果，对存货、投资性物业、长期股权投资计提资产减值准备及对重大风险类别应收款项计提信用减值准备共计43.72亿元，减少公司2021年度归属于上市公司股东的净利润34.56亿元，对归属于上市公司股东的净利润的影响同比增加12.72亿元。

总的原因，招商蛇口总结为报告期内房地产项目竣工交付并结转的面积增长，因此房地产业务结转收入增加，但受市场下行影响，房地产业务结转毛利率同比有所下降。

不过，对于房地产企业而言，盈利下滑已经成为大趋势，发展还是要继续。

再签合作

在华东区域，招商蛇口与宁波鄞州区签订300亿元战略合作项目半年多时间后，再次与宁波另一个行政区签订战略合作协议。

2月22日上午，宁波海曙区与招商局蛇口工业控股股份有限公司城市有机更新战略合作协议签约仪式举行。

宁波海曙区区委书记徐强表示，下一步将与招商蛇口通力合作，立足区域实际，积极引入新零售、新文创、新休闲等新兴业态，为项目推进创造最好条件、提供最优服务，努力打造更多城市有机更新的典范样板。

招商商管总经理袁嘉骅则表示，招商蛇口将充分发挥综合性竞争优势，积极探索央地合作混改新路径，推进海曙城市有机更新项目建设，打造具有专业特色的创新城市发展高地。

这是招商蛇口在宁波签订的又一个行政区级别战略合作协议。

在2021年6月份，宁波市鄞州区举行投资环境推介会暨重大项目签约仪式，共有27个项目现场签约，其中包括招商蛇口华东区域总部的战略合作项目，该项目总投资300亿元。

彼时招商蛇口总经理蒋铁峰表示，招商蛇口近年来持续加大在华东区域的投资规模与力度。鄞州区是宁波的政治、经济、文化、金融、会展、航运服务、商务文化中心所在地，期待双方能够在城市更新、商业运营及社区综合开发等方面开展全方位、全业态深入合作，为鄞州经济社会发展出谋献策。

短短半年多时间内，招商蛇口接连在宁波签下两份大战略合作协议，足见其重点布局之心。

值得注意的是，招商蛇口2013年首入宁波，2020年宁波单城市签约销售贡献已经超过百亿，而当年招商蛇口过百亿销售的城市总共也只有7个。

回顾2013年上半年，彼时还未与蛇口工业区合并的招商地产，在宁波落下第一子，而整个上半年招商地产仅新获取6个项目。

该地块在一年后的2014年7月份开工，案名定为宁波公园1872。

1872这一数字，对招商局有着极重大的意义，因为这一年是招商局诞生之年。次年，即1873年，招商局便在宁波设立分局，以三江口作为局轮停泊港。

但在公园1872之后，招商地产在宁波便暂无布局，直至吸收合并蛇口工业区后，新主体招商蛇口再次步入宁波。

宁波步履

2016年5月18日，招商蛇口下属子公司上海招商置业有限公司，以40.88亿总价、11676元/平方米楼面价竞得宁波东部新城核心地块，溢价率46.57%，成为宁波新总价地王。

彼时，招商蛇口方面表示，此次拿得地价在预期之内，未来该地块将发展为商住一体、包括高层、洋房、别墅的的高端改善型项目。

当时市场人士向观点新媒体透露，有几家大公司像万科和龙湖比较早就放弃了竞价，招商蛇口积极拿地是因为在宁波没地了。

招商蛇口此前在宁波唯一的一个项目公园1872，总体销售不错但体量并不大，所以一直没能把品牌完全建立起来，这也是紧急补仓的原因之一。

即便是万科，在宁波把品牌建立起来也花了不少时间。

东部新城项目之后，招商蛇口至2018年再次出手，以38亿元拿下海曙区气象路8.57万平方米宅地，以及6.15亿元拿下慈溪市宗汉街道4.96万平方米宅地。

此后，招商蛇口基本保持着每年1到2宗新增地块。

2019年，招商蛇口在宁波布局一宗用地，以26.91亿元获得位于鄞州区潘火街道童家村地块，土地面积6.47万平方米，计容建筑面积14.88万平方米的宅地。

2020年，新增鄞州区百丈街道项目及陈婆渡项目，两项目成交价分别为13.94亿元、15.52亿元，土地面积分别为2.94万平方米、4.01万平方米，建面7.8万平方米、7.23万平方米。

数年来的储备，让招商蛇口宁波销售业绩成功突破百亿。

良好的业绩让招商蛇口更有底气，2021年5次落子宁波，在奉化区、海曙区、鄞州区等地落子，土地支出金额28.41亿元，获得土地储备57.7万平方米。

值得一提的是，在2018年，招商蛇口总部进行大部制改革，16个部门精简优化为10个，构建专家赋能型总部，持续向一线业务单位输送人才。

2019年、2020年持续推动组织“六能”管理机制，把业绩突出的原华东区域裂变为华东区域与江南区域，部分事业部升级成为城市公司，其中业绩较好的宁波就是其中一员。

招商蛇口华东区域布局的城市，也基本成为销售重镇。

按照招商蛇口公布的2021年半年报数据，华东区域业绩贡献占比最大，但毛利率是各区域中最低的，仅13.19%。

回到前文，招商蛇口先后签约鄞州区、海曙区，也反映了继续深化布局的决心。