宝龙房托基金招股书失效 纯购物中心资产证券化未获认可

作者/潘玲宣

继越秀房产信托基金和招商局商业房托之后，2021年8月27日，宝龙商业房地产投资信托基金向港交所递交招股书，冲刺香港REITs市场的内房第三股。

在6个月的等待后，2月28日，港交所官网显示宝龙房托基金提交的招股书状态为“失效”。

宝龙方面对此回应称，公司决定延迟宝龙房托基金的上市时间表。

价值82.3亿元的资产包

自去年6月以来，港股招股书失效已不再是新鲜话题。物企冲击下的港交所上市节奏似乎放慢，只是此次宝龙房托基金也在失效队列之中。

一般而言，递交IPO资料达6个月，若没有通过审讯或是被驳回，该资料将会显示为失效，此时仍可以选择二次递表。

不过，对于招股书失效一事，宝龙地产对外回应，由于受市况波动、政策变化等不明朗因素的影响，公司认为当前并非最佳上市时机，决定推迟上市计划。

据悉，去年8月27日，宝龙地产发布建议分拆宝龙房托基金在香港联合交易所有限公司主板独立上市的公告。

宝龙地产在公告中称，宝龙房托基金的主要目标是通过拥有并投资于来自中国商业及零售物业的优质经常性租金收入，为基金单位持有人提供稳定的分派和长期可持续的分派增长，以及提升商业及零售物业的价值。

宝龙房托基金将成为香港首个只专注于中国内地购物中心的商业房地产信托。若分拆完成后，宝龙房托基金将不会从事物业开发业务。

据招股书文件，宝龙房托基金物业的优势主要在于是香港首个以中国为基地的商用物业产业信托，专注于战略位置优越的购物中心，同时有着多元租户及高租用率。

数据显示，宝龙房托基金的物业组合包括8个由宝龙商业管理的购物中心，所在地区集中在华东及华中。具体包括上海奉贤宝龙广场、杭州临安宝龙广场、盐城宝龙广场、宿迁宝龙广场、泉州安溪宝龙广场、青岛胶州宝龙广场、洛阳宝龙广场及新乡宝龙广场。

截至2021年6月30日，宝龙房托基金物业可租赁总面积约45.35万平方米，评估价值约82.3亿元，基金物业总楼面面积达74.06万平方米，总体租金收益达2.04亿元，同比增长14%，增幅较大。平均租用率约96.5%，共有1161个租户。

于2018年、2019年、2020年及2021年上半年，宝龙房托基金分别录得收益约3.24亿元、3.36亿元、3.58亿元及2.04亿元；同期录得利润及全面收益总额约7.46亿元、4.8亿元、2.23亿元及1.16亿元。

闯关失败之后

REITs的内在价值在于底层资产稳定的现金流，资产价值及潜力或是市场关注重点之一。

2021年成功在港交所上市的顺丰房托自当年2月10日递交招股文件到挂牌上市，前后仅用时96天。彼时，有分析人士认为，其本身资产具有比较明确的价值，而这些价值明确的固定资产能给公司带来稳定的资金流。

物流地产近年逐渐成为资本市场宠儿。相比较于购物中心、办公楼等物业，物流地产的租户通常承租能力更强，平均租赁面积更大，租户组合更为稳定，市场韧性更好。

另外，目前港交所REITs的底层资产多为综合型的物业组合。以越秀房托和招商局商业房托为例，前者业态涉及零售和办公，物业项目位于广州、上海、武汉、杭州，均为国内一线和新一线城市；后者物业业态以办公为主，物业项目位于深圳。

数据来源：观点指数整理

相比之下，宝龙房托基金的物业组合包括8个购物中心，结构更为单一，底层资产分布于国内一线、新一线以及二、三线地区。

有分析认为，一线城市物业具有更强的抗周期能力。其次，于香港资本市场而言，北上广深，重庆、成都等一线、新一线城市拥有更高国际知名度，也能够吸引更高的投资意愿和投资信心。

不过，2月17日，步步高透露，公司正筹划将旗下商业综合体作为底层资产尝试在新加坡上市REITs。底层资产为位于湖南省的2个商业综合体（长沙的梅溪新天地、湘潭的湘潭步步高购物广场）。如果成功上市，对宝龙房托基金不失为一种思路。

据消息人士称，宝龙房托基金上市一直为宝龙集团整体发展战略的重要一环，上市相关工作仍在持续进行中。公司将密切留意市况，等待合适的窗口，以更好的价格回报股东。

据2021年8月公告内容，宝龙地产从建议分拆中获得的所得款项净额将为保留集团提供营运资金，从而使保留集团能够减少其净借款，从而改善其流动资金及资产负债状况。

商业物业去化困难、租金收入少，对于宝龙来说，自持商业的负担似乎越来越重，而RIETs无疑是是解决眼前困难的最佳办法之一。

2021年经历了多次发债受阻之后，宝龙即将在2022年将迎来偿债高峰。2月22日，上交所信息显示，宝龙20亿ABS项目“天风-瑞龙应收账款1-10期资产支持专项计划”状态更新为“终止”。相关资料显示，该ABS项目的底层资产是宝龙实业对外的应收款。

据观点新媒体统计，境外债方面，截至2021年底，2022年宝龙地产将有4笔美元债到期，总计8亿美元，最早一笔将于2022年4月13日到期。

于2月28日晚间，宝龙地产披露了一则有关公该司发行并于新加坡证券交易所有限公司上市的于2022年到期的2亿美元3.9%优先票据的公告。

公告显示，宝龙地产已进一步部分回购本金额为500万美元的票据。截至2022年2月28日，宝龙地产已部分回购本金总额为1000万美元的票据，相当于原发行票据本金总额5%。