凯德投资首份财报里的重组一年

作者/陈玲

新的“凯德”，发布了旗下凯德投资上市后的首份财报。

近日，凯德投资有限公司发布2021年财报。数据显示，期内凯德投资录得税后净利润13.49亿新元，扭转上一财年5.59亿新元净亏损。

受疫情影响，凯德集团2020年因投资物业资产重估损失和部分项目及股权投资减值，当年录得净亏损。随后凯德进行重组，重组后的凯德集团形成两个实体，即凯德投资（上市房地产投资管理业务）和凯德地产（私有化的开发业务）。

2021年9月20日，凯德投资在新加坡证券交易所首次上市交易，成为亚洲最大房地产投资管理公司，也是全球第三大交易所上市的房地产投资管理公司（第一大和第二大分别为加拿大的博枫和美国的黑石）。

如今看，重组确实令凯德有了新的气象。

数据显示，2021年，凯德投资所负责的基金管理和旅宿业务均有较大幅度增长，房地产基金管理规模由2020年780亿新元扩大至860亿新元，旅宿业务新签15000个物业单元，新开超8200个单元，创下新高。

由此，期内凯德投资收入22.93亿新元，同比增长15.6%；费用收益相关业务的收入为9.05亿新元，同比增长15%；营运净利润为4.97亿新元，同比增长12.2%；现金净利较2020年增长了一倍，达到11.13亿新元。

重组一年

对凯德集团而言，2021年的那场重组一定是“里程碑”式的。

凯德投资便是由重组而来。2021年3月，凯德对外披露集团业务重组计划，一方面凯德将整合旗下的投资管理平台和旅宿业务为“凯德投资（CLIM）”，并作为新的上市实体在新交所上市。

另一方面，凯德的房地产开发业务将进行私有化，并在该计划实施完成后，由凯腾控股所持有，凯腾控股为淡马锡集团旗下全资子公司，这部分业务继续开发和培育项目，并成为投资管理平台的重要项目储备来源。

这场重组，有诸多考量，当中一个重要的原因，便是摆脱重资产对其资本市场的束缚。毕竟，从资本角度来看，轻资产则更受市场青睐。

时常被提及的凯德模式，便是从集团内部孵化到私募基金的开发培育，再通过私募基金进行项目前期开发、收购以及培育，再通过物业成熟产生稳定的现金流，通过集团旗下上市房地产信托或第三方实现退出，形成投融管退的完整价值闭环。

凯德曾于重组公告中提及，凯德集团与房地产投资公司和传统房地产开发商的资本市场表现对比，可以看到，虽然凯德集团表现优于其他开发商，但与单一从事投资的房地产公司对比，差异较大。

据悉，凯德集团从以传统开发业务为主转变为轻资产和费用收益为主，并取得了重大进展。凯德将开发板块与投资板块拆分重组有利于解决此问题，让新的上市实体更能受到资本市场的青睐。

目前担任凯德集团（中国）投资与投资组合管理首席执行官的潘子翔，曾在接受观点新媒体时详述这一逻辑，他称：“这是一种轻资产、资本效率高的打法”。

转型后，凯德既是一家能够募集第三方资源去做投资管理的公司，又是一家能够借助股东资源拿长周期项目的载体。

他坦言，一些周期较长的项目，往往需要酝酿6年、8年乃至更长时间，价值才能够真正体现，这就导致上市公司可能会错过一些跨周期的长期投资。重组之后，在长期开发项目上，凯德不再有后顾之忧。

“在中国，至少5-10年时间内，大城市还有很多机会可以做城镇开发、旧城改造、产业园项目，以前拿不到或者可以拿但是有点顾虑的，现在都可以合理地去拿了。”

数据来源：凯德投资财报

从股价能够窥探一二，在披露重组计划后，凯德确实更受资本市场看好，股价出现大幅上涨，在凯德投资管理上市后，其涨幅亦较为可观。

数据显示，披露时凯德集团股价约为3.3新元，退市时约为4新元，涨幅为20.8%；凯德投资的股价同样从首日收盘价2.95新元升至3.76新元（2月23日），上涨幅度达到27.5%。

​数据来源：凯德投资财报

凯德投资主席高啟坤表示:“自2021年9月20日上市以来，其股价表现一直优于基准指数。这凸显出市场对凯德投资具有韧性的多元化全球投资组合、运营能力和审慎的资本再循环策略的认可。”

新的方向

重组后的凯德投资，确实在业绩上有所增长。财报数据显示，2021年，凯德投资新成立7个私募基金，募集外部资本达14亿新元，房地产基金管理规模（FUM）从2020年780亿新元升至超860亿新元；旅宿业务期内新签15000个物业单元，新开超8200个单元，并通过收购美国、日本等物业实现长住领域扩张。

随着凯德投资基金管理和旅宿管理业务增长，期内费用收益相关业务的收入同比大幅增长15%，达到9.05亿新元。得益于费用收益相关业务和房地产投资业务的贡献，凯德投资的收入同比增长15.6%，达到22.93亿新元。

财报显示，得益于基金管理和旅宿管理业务的费用收入增加，以及投资型物业组合的物业表现改善，期内凯德投资营运净利润为4.97亿新元，同比增长12.2%。随着运营业绩提升和资产再循环金额创新高，2021年的现金净利较2020年增长了一倍，达到11.13亿新元。

凯德投资的资产管理规模在不断增长。数据显示，截至 2021年12月31日，凯德投资的资产管理规模约为1229亿新元；房地产基金管理规模约为862亿新元，通过6支上市房地产投资信托基金（REITs）和商业信托以及遍及亚太、欧洲和美国的29支私募基金持有。

其中，6支上市房地产投资信托基金分别为凯德综合商业信托、腾飞房产投资信托、雅诗阁公寓信托、凯德中国信托、腾飞印度信托及凯德马来西亚信托。

从类别来看，旗下多元化房地产资产类别涵盖综合体、购物中心、办公楼、旅宿、产业园区、工业及物流地产和数据中心。

另外，凯德集团通过不断优化投资组合，使其投资业态分布更加多元和平均。观点新媒体了解到，在资本循环方面，期内凯德投资剥离资产约136亿新元（成交价格较其账面价值平均溢价13.1%），并实现68亿新元新投资。而凯德投资称短期仍将保持较为严格的资本回收，计划每年至少30亿新元。

凯德投资，仍要将自己变得更轻。

在中国，2021年凯德投资剥离资产约101亿新元，主要是2021年6月，凯德集团向平安人寿出售位于上海、北京、宁波、成都、杭州的6个来福士资产组合的部分股权，并将继续负责六个项目的运营及资产管理。

而出售回笼的资金，12亿新元被重新部署到新经济资产中。从投资倾向上来看，随着数字经济、数据中心等逐步成为基建热点，目前凯德在一定程度上降低商办比重，投资重心向新经济类别的资产投资偏移，重点涵盖产业园区、数据中心和物流等。

凯德投资披露，2021年其于中国重新部署投资12亿新元。于2021年4月28日，凯德集团斥资36.6亿元收购一个位于上海市闵行区的超大规模数据中心园区，这也是凯德集团在中国的首个数据中心项目。

产业园区方面， 5月26日，凯德集团以5.01亿元从亿达中国手中收购大连软件园腾飞发展有限公司50%股份，收购完成后，凯德将持有该项目股权由50%升至100%。

10月12日，凯德投资旗下的凯德中国信托宣布，拟收购位于上海、昆山、武汉和成都的四个优质物流资产，总金额16.83亿元，交易预计将于2021年底完成。

这笔收购完成后，凯德中国信托的管理资产规模将增长8%，达到47.292亿新元，而凯德在国内的新经济资产布局，也将扩大至9个产业园区、4个物流地产及1个数据中心。

凯德投资表示，将积极寻找中国房地产行业市场不确定性加剧可能带来的有吸引力的机会。根据其目标，基金管理规模希望在2024年达到1000亿新元、旅宿业务2023年在全球管理16万套物业单元。