这家房企偿债要一碗水端平

在地产寒冬中，房企的债务违约早已不是新鲜事。随着地产偿债高峰期越来越近，这份违约名单也越来越长。

3月2日早间，大发地产集团有限公司对外公布，公司未于宽限期届满前完成2227.5万美元债利息的付款。一般来说，在宽限期过后仍未付款，就构成了实质性违约。

据悉，该笔美元优先票据的发行金额为1.5亿美元，票面利率12.375%，期限2年，起息日为2020年7月30日，并将于2022年7月30日到期。根据条款，该笔美元票据利息已于2022年1月30日到期及应付，公司有30日宽限期支付该利息。

即使享有30日的支付宽限期，但大发地产仍未能按时偿付。对此，大发地产解释称，由于清盘呈请的缘故，有必要避免选择性偿付以确保其所有债权人得到公平对待，因此，公司在宽限期届满前未有作出付款。

同时，大发地产称正着手委任财务顾问，以协助对公司的境外债务进行整体重组，以尽快与所有利益相关者达成一致的解决方案。

目前，该笔债券将于3月4日上午九时暂停买卖，恢复时间将另行通知。

债券风波

进入2022年以来，大发因一笔债券的要约交换产生了一系列风波。

大发所提及的清盘呈请与一笔2021年发行的总额为2.8亿美元的债务有关，票面利率9.95%。1月初，大发曾向美元债持有人发出交换要约征求，获86%的债券本金持有人同意。

所谓清盘呈请是指，若该公司负债过多，公司债权人或公司成员可以向法院提出清盘呈请。清盘呈请提出后，法院将进行清盘呈请聆讯，最后法院会发出强制清盘令，颁令公司进行清盘。

在交换要约及同意征求的条件达成或获豁免的前提下，大发地产于1月18日根据交换要约及同意征求发行1.38亿美元的新票据，其将于2022年6月30日到期，年利率12.5%。

为了避免因单笔美元债违约而触发全面违约事项，大发地产向美元债持有人发起同意征求，试图剔除2022年（3.6亿美元未偿还、票面利率12.375％）、2023年（1亿美元未偿还、票面利率13.5％）票据契约中的交叉违约条款。

为达成交换要约及同意征求，大发地产诚意十足，对于同意交换要约的票据持有人，每1000美元本金额将获得现金本金还款40美元及现金10美元，而同意征求的则每1000美元票据支付2美元同意费。

但部分投资人未同意该方案。2月21日，大发发布公告称，有债权人就本金额为1500万美元（另加应计而未付利息）的若干尚未偿还美元债，向香港特别行政区高等法院分别提交了针对公司（票据发行人），及子公司垠壹香港有限公司（票据担保人）的“清盘呈请”。

对此，大发地产表示强烈反对呈请，征询法律意见，并采取一切必要行动保护其合法权利。此外，大发地产将向高等法院申请相关认可令。

按照大发地产公告，正是因为债权人未同意其于1月进行的票据交换要约，从而对公司发起 “清盘呈请”，所以才导致前文所提的美元债利息违约。

目前，大发地产尚存3笔美元债，总额5.98亿美元。2022年1月4日晚间，大发地产还发布公告称，将延迟派付中期股息。预计派发时间延长至2022年4月6日或前后。大发地产在公告中解释，延迟行为是因考虑近期房地产行业的宏观行业环境及市场波动性，以保持本集团的现金水平。

处置资产回笼资金

从销售层面来看，大发地产在地产周期下行的2021年，实现了375.6亿元的全年销售额，同比增幅23.9%。

从“三道红线”来看，截至2021年中期末，大发地产的净负债率为56.4%，剔除预收账款的资产负债率69%，总现金短债比维持1.4倍，为绿档房企。

但违约的发生也从侧面反映出大发的资金链紧张，从去年下半年开始，大发地产多次退出合作项目。

对发家于上海的大发来说，长三角地区为其主要市场。2020年年中，大发将发展战略由“1+5+X”转调整为“1+1+X”，成渝地区直接被提到了可以跟长三角大本营并驾齐驱的“1”的高度。

今年年初，大发对该地区的项目动刀，其间接非全资子公司成都瀚维与厦门辰轩订立股权转让协议，将悦湖利鑫33%的股权转让给后者，账面值约2.73亿元，总对价约1.95亿元。大发在公告中表示，出售事项将改善本集团的资产周转率，并产生额外现金流入作一般营运资金。

此后不久，大发地产又将所持有的青白江54亩项目的部分股权转让给金地商置。

3月3日，大发退出投资企业陕西凯润房地产开发有限公司100%股权，由上海国沅建设有限公司接盘。陕西凯润房地产开发有限公司成立于2018年06月26日，法定代表人为邹洪涛，注册资本为1000万元人民币，经营范围包含房地产开发、策划、营销及销售等，对外投资企业1家。