被挂网拍卖的“首个TOD” 广州新塘凯达尔广场等待接盘

作者/郭雅倩

航拍镜头飞过新塘上空，凯达尔枢纽国际广场东西双塔矗立。远看是广州增城宏伟的地标建筑，近看是用于施工的机械物料杂乱堆放，却无人施工。

这是作为抵押物的凯达尔广场近来的样子。

“首个TOD”、引入市属国企重组，这个曾经的明星产品引发过众多关注。而目前，凯达尔枢纽国际广场已被重复抵押。一方面，其开发商深圳市凯达尔集团有限公司逾期未还款，凯达尔枢纽国际广场仍遭银行查封、未被处置。另一方面，该公司债权人中国华融资产管理股份有限公司，已经在进行债权和资产转让。

3月6日，据观点新媒体查悉，广州新塘凯达尔TOD抵押资产目前已被中国华融资产管理股份有限公司挂上阿里拍卖平台，债权本息合计达5.93亿元。

截至3月7日晚8点，阿里拍卖网两则相关拍卖信息均显示围观人数为2000+，意向人数为2。

九轨交点

2013年，深圳凯达尔投资有限公司以招拍挂的方式拿下广州新塘地块，土地用途为其他商服用地，成交价格6.84亿元，项目总体量达到36万平方米（其中商业体量11万方）。据官微称，该项目将是全国首个TOD。

并且这个TOD不是单个的地铁站上盖，而是两条城轨、三条铁路和四条地铁线的交点。城轨包括穗深城轨、在建的新白广城轨；铁路除了广深铁路，还包括在建的广汕铁路和规划中的广州东到新塘线。凯达尔广场官微这张关于交通轨道的图示流传甚广。

（资料来源：凯达尔枢纽国际广场官方微信）

从区位来看，凯达尔枢纽国际广场位于广州市增城区新塘镇港口大道北和环城路交界处。从地图上看，不光是粤港澳大湾区的几何中心点，也是穗莞深三城交互中心点。对标日本著名的东京西侧交通要冲--“新宿”。

根据公开资料显示，项目于2015年开工，2018年封顶。2015年12月，凯达尔集团与中信泰富（上海）商业资产管理有限公司形成了项目全过程紧密合作意向，该项目初始案名还是“中信泰富·凯达尔枢纽国际广场”。但2017年8月，中信泰富悄然退出。

失去中信泰富这个合作伙伴，不管是资金还是经验，对于凯达尔都算一笔损失。也是在2017年，深圳凯达尔出现两笔股权出质。将附属公司广州凯达尔投资公司股权出质给银行。

据2021年8月凯达尔方面官方回应，2017年项目获得银行银团20亿元开发贷款支持，公司股权质押给开发贷银行，系企业开发贷款常规惯例操作。另外，项目与同心小贷债务已经于2019年结清。

2018年凯达尔枢纽国际广场引进印力集团、万豪酒店，在2019年，项目主体建筑和外立面全部完工。资料显示，该项目含SOHO空间、写字楼、商业及酒店，房源合计约2020套，但另一方面，项目网签数据一直停滞，承诺的招商进度悬空。

据称，目前凯达尔枢纽国际广场总体招商进度约70%，进驻品牌有星巴克、奈雪的茶、喜茶、电影院等知名品牌。但这些品牌在案场中并无展示，唯一的品牌墙展示的是工程合作方品牌。

挂网拍卖

对于这样一个明星项目被拍卖，市场普遍认为，是项目陷入资金问题。也有的称TOD的复杂性需要经验，而主业为智慧交通的凯达尔尚有缺乏。

资金的需求从对项目的反复质押上有所体现。

据阿里拍卖信息显示，该项目西塔37-43层二次被抵押，并且出现逾期未还款，目前抵押物已被银行查封，未被处置。华融为第一顺位抵押，银行方为二顺位抵押，华融已对债务人和保证人提起诉讼，处于诉前调解阶段。

资金问题导致了项目停滞，且继续在凯达尔公司的合同纠纷中发酵。

据天眼查消息，自2022年起，拿地公司的母公司广州凯达尔投资有限公司，因未按时履行法律义务被法院强制执行6起，均为房屋租赁合同纠纷，其中4起是个人房屋租赁合同纠纷。已涉及的56条案件中，有93%是作为被告，且房屋租赁合同纠纷占绝大多数。

2021年8月，凯达尔枢纽国际广场官微也就项目“风波”进行正面回应，称项目正在与广州市意向企业进行重组，进展顺利。但重组路已走7月有余，仍无官宣重组消息。

最新的消息则显示，债权人华融在阿里拍卖网挂出凯达尔枢纽国际广场相关抵押资产，意图转让债权和资产。

相关的两则拍卖信息，其中一则显示，深圳市凯达尔集团有限公司此前曾以凯达尔枢纽国际广场西塔作为抵押物借款1.6亿元。截止至2021年9月30日，该笔债务已经产生逾期利息3716.82万元，债权本息合计1.97亿元。

资料显示，项目抵押物具体为凯达尔枢纽国际广场西塔37层至43层（不含38层设备层）共186套在建工程抵押，建筑面积共1.3万平方米，西塔已取得预售许可证，东塔目前已经取得不动产权证。

另一则拍卖公告显示，目前在押在建工程为凯达尔枢纽国际广场项目10-19层及21-28层242套在建工程抵押，合计约3.49万平方米。截至2021年6月30日，债权本金为3.4亿元，债权利息为5568.63万元，故债权本息为3.96亿元。

截至3月7日晚8点，阿里拍卖网两则拍卖信息均显示围观人数为2000+，意向人数为2。目前看来，有意向方愿接盘。

但同个标的二次抵押，这也意味着，中国华融的债权资产转让，接盘者除了财力允许，时间上也急不得，需要等被抵押物处理好诉讼关系才能正常交易。