一城布局五子，龙湖的“天街效应”在南京还奏效吗？

近日，南京龙湖通过其官方微信公众号，公布了龙湖南京雨山路天街铺的案名——龙湖·铂金岛。

这座天街商业所在的TOD城市综合体，是2021年龙湖斥资26.4亿拿下的江北雨山路板块重磅地块。

作为龙湖集团在南京打造的第二座天街TOD综合体项目，商业部分约17万方的超大体量，不仅将满足区域居民多元化的消费需求，也预示着雨山路商业全新阶段的到来。

以2019年底开业的龙湖南京六合天街为起点，到去年拿下的雨山路地块，如今龙湖已在南京布局了5座天街。

随着一座座天街拔地而起，龙湖在南京的商业版图也初现端倪。

网格化布局拿地，

龙湖三年五子深挖南京市场

作为一家从重庆走出的企业，在进入南京之前，龙湖集团已在北京、天津、成都、上海等多个中心城市布局，并以区域聚焦、多元业态开发的发展模式，在全国地产市场逐渐崭露头角。

2000年起，龙湖集团开始做起了商业地产的开发运营，并先后发展出三条主要产品线：“天街”、“星悦荟”、“家悦荟”。其中，“天街”是针对中等收入新兴家庭的区域性购物中心品牌。

此后十几年间，凭借重庆北城天街、重庆西城天街、重庆时代天街、成都西宸天街、杭州滨江天街等众多城市标杆项目，龙湖在商业地产界打响了龙湖天街IP的名号。

龙湖重庆北城天街

龙湖重庆时代天街

意气风发之时，龙湖在2014年开始进驻南京市场。五年后开出了南京首座天街——龙湖南京六合天街。紧接着，在不到两年的时间里，龙湖又相继开出了龙湖南京龙湾天街、龙湖南京江北天街、龙湖南京河西天街三座天街，并铺排了一座雨山路天街TOD综合体。

龙湖南京雨山路天街效果图

从龙湖天街的战略布局来看，龙湖商业一贯是选择聚焦在核心一二线城市和人群密集的交通节点拿地布局，形成一个城市多个天街的网格化布局。

实际来看，南京这五座天街中，龙湖南京江北天街、龙湖南京河西天街、龙湖南京雨山路天街均围绕地铁站点进行布局，而龙湖南京六合天街、龙湖南京龙湾天街周边虽有规划地铁线路，但与在运营地铁站点仍有一段距离。

交通之外，各项目在板块分布上，除了坐落在河西新城的龙湖南京河西天街、江宁竹山路板块的龙湖南京龙湾天街，另外三座天街均布局在江北板块。究其原因，这与南京推进“拥江发展”、加快江北新主城建设的新时代背景不无关系。

整体说来，这五座天街的布局，基本上都是踩在了南京城市发展的节奏上，且所在板块周边并无大型商业，各项目开业后对于丰富各板块的商业消费方式无疑具有重要意义。

以特色IP注入活力，

因地制宜打造差异化产品

再看龙湖商业的产品打造，当下日新月异的消费环境，对不同城市不同地段的商业都提出了差异化的要求。

因此，龙湖在入局南京市场后，也同步对各地天街进行“定制”开发，以满足不同场景下的消费需求。

如约16.4万方的龙湖南京六合天街，通过富有艺术性的体验式购物场景设计和众多首进品牌的引进，打造以家庭消费为主体、全客层覆盖的六合首个全家欢聚品质生活中心。并将六合地缘性文化IP茉莉花元素融入建筑内外，成为六合地道元素与新兴商业体的首次跨界融合。

龙湖南京六合天街

旨在以“PLAYING天街”构建一站式家庭欢聚空间的龙湖南京龙湾天街，立足小龙湾周边，因地制宜以“游轮寻宝”为建筑IP，巧妙设计“峡谷奇境”、“奇幻谷”、“奇幻森林”等六大主题场景互动空间，以全城玩乐制造厂的形象为消费者打开全新玩乐体验模式。

龙湖南京龙湾天街

定位理想生活新主场的龙湖南京江北天街，在整体空间设计上强调“家庭+体验”。外部景观从景观、室内、服务、智能四维构建亲子运动的互动氛围，室内围绕"多元、共享、社交"的主题全方位触发消费情绪。同时，江北天街还与科技深度融合，打造南京首个5G全覆盖商场。

龙湖南京江北天街

位于河西东南部新城科技园腹地的龙湖南京河西天街，则聚焦CBD都市青年、品质家庭和时尚精英白领的消费需求，致力于打造“24H+生活赋能中心”，为南京年轻消费群体带来“率性而活”的体验型消费空间。

龙湖南京河西天街

显然，龙湖的南京“天街们”，在项目选址、产品定位、品牌价值方面已经具有了一定的“先发优势”。下半场的竞争里，摆在龙湖商业面前的，则是更具挑战性的商业落地能力和运营能力，而这种挑战性随着各座天街的开业正逐渐显现出来。

租金下降、空置上升，

龙湖南京“天街”们的难与易

近些年来，我们看到南京巨大的市场规模和增长潜力吸引了不少外来房企入驻，「高产」的龙湖商业，更是成为了影响南京商业市场的一股强劲势力。

但当前南京商业地产市场巨头林立，龙湖想要站稳脚跟，甚至在市场竞争中占据优势，并非易事。

从已开业的四座天街市场表现来看，以率先开业的龙湖南京六合天街为例。据龙湖集团发布的2021年上半年半年报数据所示，龙湖南京六合天街2021上半年租金收入为0.35亿元，较上年同期下降了30.9%，出租率同比下降了5.4%。

注：以上业绩内容来源企业公告

另外，据龙湖2020年全年业绩报告显示，2020年6月19日开业的江宁龙湾天街，半年左右的租金收入就超1亿元，同年9月开业的江北天街，在不到三个月的时间里租金收入也达到了0.53亿元。

而在随后的半年里，江宁龙湾天街的租金收入则下跌至0.88亿元，出租率降至99.6%。

注：以上业绩内容来源企业公告

开业半年的龙湖南京河西天街租金数据虽暂未披露，不过从上述信息中也不难发现，龙湖南京部分天街后续业绩明显下滑。

这或许与疫情的反复有关，但疫情是危机也是考验。在如今危机四伏的商业地产漩涡中，商场想要获得持续的市场竞争力，就必须要拥抱变化，通过创新驱动，不断拓宽和加深自己的“护城河”。

截至今年3月，龙湖在南京已开业了4座天街，储备了1座天街，初步形成了自己在南京的商业版图。

随着越来越多入局者的涌入，未来南京商业市场的竞争也会越来越激烈。

至于，龙湖能否在南京商业市场中找到自己的立足之地？时间会给出答案。