地产资本江湖大洗牌：千亿市值房企跌至7家，万科失“一哥”，中海登顶

作者/陈泽旋

“谁能想到，现在万科A的股价和保利几乎一样了？ ” 被地产股套了将近4年后，李雯廷（化名）最终痛下决心“割肉”止损，去年10月份，她清仓了保利地产的股份，此后又分次卖掉了一些万科A，但如今两支股票的走势，让她十分懊悔自己当初的操作。

2018年1月，李雯廷分别以32元/股和15.9元/股（单位为人民币，下同）的价格，买入了万科A和保利地产（现更名为保利发展）。彼时，不少内地房企业绩攀升，千亿销售规模房企数量增加，沪深港三市的地产股已经持续升温超过一年。如果拿每家房企2017年头尾的股价做对比，一年之间，涨幅最大的高达434.72%。

多年来，在一众地产股当中，万科因股价表现较好，一直是“市值老大”的角色，而沪深港三市10家千亿市值的内地房企，更是形成央企和民企“四六分”的稳定格局。

然而，2022年这一切都变了，内地房企出现市值“大洗榜”，不仅千亿市值房企跌剩7家，央企中海和华润也顺利取代民企，成为内地房企的两大市值龙头，保利地产的总市值则逼近排名第三的龙湖。

李雯廷告诉时代财经，她分别以大约22元/股和13元/股的价格卖掉了万科A和保利地产，而3月9日收盘时，万科A跌至16.98元/股，创下近5年新低，保利地产却令她意外地涨至16.22元/股，尽管还没完成清仓万科A，但她已气得卸掉了股票交易APP，“要是当时卖的是万科A，保留了保利，就能填上万科A亏的窟窿了。”

万科失榜首，千亿市值房企仅7家

根据Wind金融终端，截至3月9日收盘，香港上市公司中海、华润和龙湖分别凭借市值2670.53亿港元、2631.32亿港元和2405.83亿港元，成为上市内地房企的前三强；而在2021年同期，市值前三强是万科、龙湖和华润置地，分别为4165.31亿港元、2930.36亿港元和2556.44亿港元。

近一年，千亿市值房企呈现的走势是，民营上市企业随着股价的下探而发生市值缩水，央企则基本在2021年年底迎来股价重新走高，从而带动市值上探。

以中海为例，2021年3月9日其收盘价为20.42港元/股，对应2107.97亿港元的市值；2021年12月31日分别是18.46港元/股和2020.41亿港元市值；由于开年之后股价持续上涨，2022年3月9日其收盘价已达到23.40港元/股，同比上涨14.59%，对应2670.53亿港元市值，同比上涨26.69%。

民营房企中，龙湖仍然位列前三，其近一年股价也随行就市，走出了民营房企的基本行情。时代财经了解到，2021年3月9日，龙湖的收盘价为46.35港元/股，对应2930.36亿港元的市值；2021年12月31日，分别是36.70港元/股和2229.27亿港元市值；开年之后，股价走高至47.75亿港元/股后回调，截至2022年3月9日收盘已回调至38.75港元/股，同比下跌16.39%，对应2405.83亿港元市值，同比下跌17.9%。

由于民营房企股价的下探，内地房企出现市值“大洗牌”。时代财经了解到，近5年沪深港三市中，市值同时突破千亿级别的内地房企数量最高时有10家之多，包括万科、恒大、中海、碧桂园、华润、龙湖、融创、招商蛇口、保利和华夏幸福；截至2022年3月9日，千亿市值房企仅剩7家，分别为中海、华润、龙湖、保利、万科、碧桂园和招商蛇口。

民企现流动性问题，国企央企吃红利

“中海和华润之所以登顶，并不是因为它们市值上升，而是上市民营房企有着较大的债务压力，或者出现流动性危机而致使市值大跌”，汇生国际资本有限公司总裁黄立冲分析道：“央企、国企理论上受到银行的支持，而且现在是低价吃掉民企土地储备的时机，因此它们的股价和市值相对比较坚挺。”

时代财经了解到，大部分上市的内地房企在2018年迎来了市值最高点，彼时，这些房企因既往年份楼市大热而发生业绩大幅攀升，千亿级销售规模的房企数量增加。2018年3月9日，市值最高的是万科，为4480.99亿港元，市值突破3000亿港元的房企数量更是达到4家之多，分别为万科、碧桂园、恒大和中海；而2022年3月9日，市值最高的中海也不过2670.54亿港元。

过去一年，不少房企集中出现流动性紧张，甚至危机，楼市也出现下行压力。2021年第四季度开始，改善性政策陆续出台，且2022年春节以来更多的城市频繁出手稳定房地产，但市场信心仍未得到明显恢复。

根据中指数据CREIS，2022年2月，百强房企销售同比降幅进一步扩大，单月销售额均值同比下跌35.3%至42.7亿元；而1月份百强房企的销售额均值为61.8亿元，同比降幅为23.1%。

受2月份销售情况所累， 1-2月份，百强房企累计销售均值同比下跌34.0%至103.0亿元，房企规模也较去年同期缩水明显，100亿以上房企数量由去年同期的54家减少至30家，50亿以上房企则由去年的42家减少至26家。

而在房企融资层面，2021年11月面向优质房企的债务融资政策放松，但实际上主要惠及的是经营稳健且仍有较大杠杆空间的央企和国企。

这在土地市场上也得到反映。2月16-17日，北京今年的第一场集中土拍，虽然热度仍不及2021年第一批次，但相较二、三批次已有明显复苏，同时拿地房企依然以央企、国企或城投公司为主，民营房企中仅有旭辉以14.07亿元的总价成功拿下1宗宅地。时代财经了解到，北京出让的18宗宅地里，1宗因报名房企未出价而流拍，8宗底价成交，9宗溢价成交，溢价率介于0.5-15%，总成交额高达480亿元。

对于接下来的行业走势，黄立冲预判道：“国家动用货币工具和信贷工具给市场增加资金，不过这个增加是有节制的，不会对民营房企进行全面拯救，从根本上也不能保证原来债务很多的民营房企不爆雷，但我判断至少可以在一线城市和少量二线城市产生3-6个月的小阳春。”