万科反向入手国企：前海布局加速与深圳国际资产“置换”

作者/魏薇

“2022年是集团破釜沉舟、背水一战的一年，也是一个新时代的开始。”

在年初“敢拼就会赢”的2022年万科集团年会上，董事会主席郁亮提出，房地产行业已经入了黑铁时代，正缩表出清，这会是破釜沉舟、背水一战的一年。

在行业规模萎缩之际，万科也为自己寻找新的出路。

2月18日，深圳国际(00152.HK)间接全资附属公司前海投资公司及前海商业公司与万科发展（万科全资附属公司）订立增资扩股协议，据此，万科发展同意向前海商业公司注资9.15亿元的增资款，其中194.44万元将用以认购前海商业公司的新增资本，9.13亿元将计入前海商业公司的资本公积金。

增资事项完成后，深圳国际和万科发展分别持有前海商业72%及28%的股权，后者拥有集团前海首期项目T102-0266宗地以及前海二期项目T102-0337及T102-0338宗地的开发权。

这是万科继龙华上梅林之后，与深圳国际展开的第二次合作。作为一家以打造城市配套为主的开发运营商，深圳国际的业务范围聚焦在现代物流、收费公路、港口、环保，在房地产领域，更多的是与传统房企合作。

去年11月16日，深圳国际曾与万科签署战略合作协议，双方高层悉数到场。根据战略合作协议，双方将充分发挥各自在专业领域的技术、品牌、资源等优势，通过高效、务实、创新的合作模式，积极在土地开发、EPC代建商业和物业管理、物流仓储与服务、人才交流等领域开展全面深入合作。

据了解，深圳市国资委间接持有深圳国际约43%的权益。2018年，深圳国际曾被纳入国企改革“双百企业”名单。

当下，地产行业进入“黑铁时代”，房企们风声鹤唳，多家出险房企试图引入国资战投，寻求庇护过冬。而不差钱的万科成为了“逆行者”，增资入股国企，背靠大树好乘凉。

前海布局加速

2015年12月，深圳国际前海首期项目正式动工，总投资约35亿元，占地面积约3.88万平方米，原先为单一的物流仓储用地，建成后则将涵盖办公、商业以及居住等功能，包含地下商业用途和其他地下空间在内的总建筑面积将达到16万平方米。

目前，首期项目的招商及精装修工作正在进行中，“前海·印里”品牌项目也计划今年投入运营。二期项目正处于前期设计阶段，预计在2023年四季度、2024年三季度达到预售条件。万科此时入局，将会为南方区域和集团整体带来销售增长点。

而在此前，万科在前海片区的布局并不多。2021年，万科于前海半山落子万科都会四季花园项目、前海湾心落地万科大都会项目，开发步伐加快。

在寸土寸金的深圳，万科鲜少在公开市场拿地，除了与国企合作之外，旧改也是万科重要的土地来源。而万科与深圳的旧改渊源颇深，从1988年入局房地产市场之时，万科的第一个项目就是通过公开竞标方式得到的罗湖区红桂路旧城改造项目，占地4100平方米左右。

2021年3月，万科将南方区域城市更新业务独立，同时带来了一波人事换防。其中，李升阳调任新成立的南方区域事业集团城市更新公司总经理，继续担任南方区域BG合伙人。此前，其为原广州万科总经理。这也是万科在继广州万溪之后第二家专门的城市更新平台公司。

去年上半年，南方区域为万科贡献了721.6亿元的销售额，占集团总销售额的20.4%。郁亮曾对此做出评价：“虽然做得还不够好，但是非常努力”。

深圳国际的资产“置换”

去年10月，深圳国际将其附属公司联合置地35.7%的股权转让给万科发展，转让价约27.88亿元，预计将为深圳国际带来29亿元的税前收益。

出售事项完成后，联合置地公司将不再是深圳国际的附属公司，但后者仍通过深圳高速公路集团股份有限公司继续间接持有联合置地公司34.3%的股权。

据悉，联合置地以房地产开发为主要业务，持有位于深圳梅林关外龙华区民治街道梅林关城市更新项目地块的土地使用权并负责该项目的开发。

深圳国际方面认为，该出售事项，可提前释放项目收益，增加集团营运资金以用于投资其他新项目，进一步集中资源拓展物流、港口业务，提高核心资产营运质量和效益，同时降低因房地产调控政策持续所带来的潜在经营风险。

同日，深圳国际发布公告，拟以不高于人民币3.3亿元的对价收购深圳赛格科技发展有限公司70%股权，后者持有一处位于深圳市坪山区的产业园项目，距离沈海高速坪山出入口约5公里及深圳市中心约50公里。该产业园目前均为厂房及配套建筑，其余大部分土地尚未开发建设，未来拟将打造成“制造业+物流业”深度融合的示范基地，并积极发展探索智慧物流服务。

一退一进之间，不难看出深圳国际对物流产业的重视。去年上半年，深圳国际斥资16亿元将位于上海、天津、重庆等直辖市合计约25万平方米的高标仓项目纳入囊中。