独家！上海地铁商业最全报告|2022版

在全国有地铁的城市中，上海地铁因在总里程、地铁网络规模、全自动驾驶线路、单线运营里程上拥有四项世界第一而“一枝独秀”。

随着2021年底，上海地铁14号线、18号线一期北段的正式开通，上海地铁总里程增至831公里，远超莫斯科、伦敦、纽约等国际城市的地铁里程，继续保持世界第一；而随着这两条线路的开通，上海城市轨道交通线路也增至20条（含浦江线、磁悬浮），运营车站增至508座，换乘车站增至83座，网络规模也继续领跑全球。

（来源：JC地铁，点击放大可看高清图）

地铁作为大城市最重要的公共交通工具之一，其优势不言而喻，更有着“地铁一响，黄金万两”的说法，因此依托地铁站点而建的商业项目（地铁上盖），往往更受开发商及品牌商青睐，因为便捷的交通，意味着更广的覆盖范围和客群。

2019年年中，赢商网曾独家盘点了一份上海地铁商业地图，梳理了71个上海地铁上盖及直接连通地铁站的商场（注：只统计商业体量近3万平方米及以上商业项目），详见：最新上海地铁商业地图出炉！附半小时考察路线推荐。

随着新的地铁线路开通以及商场亮相，赢商网再度对上海地铁商业进行梳理盘点，赢商大数据显示，截止2022年2月，上海地铁上盖或直接联通地铁的商场有128座，占上海已开业商场的28%。

对比可以看到，上海地铁线路由2019年中的17条增至现在的20条，上海地铁商业项目在近3年的时间里由71座增至128座，净增57座。

对此，赢商网独家盘点目前上海地铁上盖及直接连通地铁站的商场（注：只统计商业体量近3万平方米及以上的购物中心及百货），为读者呈现上海最新地铁商业地图。

01、最新：128个购物中心分布大全

地铁的存在，缩短了时间和空间的距离，规避了交通堵塞、不良天气等不利因素，赋予了地铁上盖商业极大的交通优势，在持续虹吸城市消费客流的同时，进一步扩大了客群覆盖范围。

从上海已开通的地铁线路图来看，目前上海仅浦江线暂无地铁上盖或直接相通的商业项目，其余19条地铁线共聚集了128个购物中心，具体各项目分布如下：

从上图可以看到：

目前上海地铁2号线沿线分布的地铁商业最多，有中山公园龙之梦、静安嘉里中心、IFC国金中心等32个项目；

其次是地铁9号线，拥有22个项目；

排在第三位的则是地铁10​号线，集合了环贸iapm、五角场万达广场、上海万象城、新天地时尚Ⅱ等19个项目。

其他分布地铁商业项目超过10个的线路有11号线的18个，7号线的17个，4号线的16个，1号线的15个，以及8号线、12号线的10个。

与2019年对比，原来没有地铁商业项目的5号线新增了上海奉贤宝龙广场、龙湖上海闵行天街2个项目；新增的3条地铁线路中，14号线、15号线均分布有7个项目，18号线分布有4个项目。

从多线交汇的地铁商业项目来看，2条地铁线交汇处的商业项目有IFC、徐汇日月光中心等22个，3条地铁线交汇处的商业项目有23个，4条地铁线交汇处的商业项目有世纪汇广场等4个，以及汇聚2号线、7号线、16号线、18号线、磁悬浮等5条轨道交通线的龙阳广场。而在核心位置，一座地铁站能连通的地铁商业项目不止一个，彰显了地铁站作为交通枢纽的优势，比如徐家汇地铁站、南京东路地铁站，各自能直达5个商业项目。

从区域分布来看，地铁商业基本覆盖上海全域，且布局多以核心商圈为主，涉及商圈40+。此外，与2019年相比，近郊地铁商业也逐渐增多，如2号线川沙站的上海百联川沙购物中心、5号线环城东路站的上海奉贤宝龙广场、14号线嘉怡路站的上海嘉莲华国际商业广场、18号线周浦站的周浦万达广场等。

02、地铁导流效应明显，客流最多的20家购物中心均为地铁商业

客流对于购物中心的重要性毋庸置疑，而纵横交错、四通八达的轨道交通使得每一个站点都自带流量，成为地铁商业导流的核心枢纽。

赢商网大数据显示，2021年上海年客流量排名前20的购物中心，无一例外都是地铁上盖或者直接联通地铁的购物中心。

可以看到，这些项目有13个项目都是属于2条及2条以上地铁线交汇，其中更有4条地铁线交汇的上海百联世纪购物中心，也有地铁和高铁双交通优势加持的上海虹桥天地，轨道交通的导流作用明显。

此外，这些项目都是运营相对稳定而且成熟的商业项目，由恒隆地产、嘉里建设、新鸿基地产、印力、凯德、月星、百联等商业地产成熟开发商操盘，分布在五角场、徐家汇、静安寺、中山公园等市级商圈，以及七宝、长风、打浦桥、世博等区域级商圈。

03、TOD模式趋势下，上海地铁商业不断涌现

随着城市化发展逐渐饱和，拥有集约化优势的TOD模式由美国、日本逐渐流行于中国的大城市，该模式是以公共交通为导向，规划一个包含住宅、商业、教育等多业态配套的生活区，能够使公共交通的使用最大化的规划设计方式。

2021年数据显示，全国已经在运营的以及在建部分的轨道交通线路对应的TOD市场规模接近5万亿，并有逐年上升势态。TOD模式的巨大商业价值空间吸引下，行业头部万科、华润万象生活、印力、凯德、龙湖等开发商不断入局TOD综合体。

当然，地铁作为TOD模式中最重要的轨道交通类型之一亦成为开发商布局项目的重点。在商业发展高度繁荣的上海，地铁运营里程不断突破新的纪录，地铁商业版图也在近些年不断扩大，每年都有地铁商业面世。如2018年有12个地铁商业开业，2019年有9个，2020年2个，2021年7个，2022年也将有上海天空万科广场、上海苏河湾万象天地等重量级地铁商业亮相。

在2021年新开业的7个地铁商业，分别是前滩太古里、AI PLAZA西岸凤巢、宝山日月光中心、北外滩来福士、漕河泾印象城、虹桥中心Art Park大融城、瑞虹天地太阳宫，涉及凯德、印力、太古地产等头部开发商。

与此同时，上海2022年拟开业的22个商业项目中，上海天空万科广场、上海苏河湾万象天地、上海信泰中心商场、龙湖上海奉贤天街等地铁商业同样由万科、华润万象生活、龙湖等头部开发商操盘。

地铁上盖商业项目也一直是商业地产同行市调考察的重要选择维度，仅在2021年上海就有前滩太古里、瑞虹天地太阳宫、北外滩来福士等优质项目吸引行业内外人士的关注，2022年拟开业项目中，亦有上海天空万科广场、上海苏河湾万象天地等热门项目亮相：

前滩太古里——东方体育中心地铁站

前滩太古里作为太古地产上海第二子、内地市场第三个太古里，集结了Audemars Piguet、Balenciaga、Bulgari、Cartier、Dior、Fendi、Giorgio Armani、Gucci、Hermès、Loewe、Louis Vuitton、Moncler等一众奢侈品牌，并在建筑上打造“Double Parks双层开放空间”概念，首次在屋顶打造街区形态，打造450米Sky Loop天空环道，成为热门打卡地。基于特殊的街区形态及Wellness理念，进驻于此的奢侈品们有了全新的门店设计尝试，通过打造“花园式概念店”与户外自然相融。

（来源：前滩太古里）

北外滩来福士——提篮桥地铁站

北外滩来福士为全球第十座、上海第三座来福士项目，同时是来福士3.0迭代产品，购物中心出租率达92%，开业首日客流量约30万人次。除了City Mart城市集市定制打造的“重逢·记忆中的90年代上海”主题街区，北外滩来福士还带来了创新两大新概念空间Bridge+ Spark、C3Museum北外滩艺术馆，为消费者带来社交消费新体验。

（来源：北外滩来福士）

上海天空万科广场——徐盈路地铁站

上海天空万科广场位于虹桥国际中央商务区西版块，与轨交17号线徐盈路地铁站无缝链接。作为商业体量约10万方的复合型Shopping Mall，上海天空万科广场提出了“新城市TOD商业，元气生长力中心”这一定位，并围绕“绿色低碳、智慧科技、人文交互”三大产品理念，为区域带来“元气”商业。

（天空万科广场项目效果图，源：项目方）

上海苏河湾万象天地——天潼路地铁站

上海苏河湾万象天地则是华润万象生活在上海的第一座“天地”系商业项目，上海石库门建筑“慎余里”和上海第一座妈祖庙“天后宫”的古建复兴，将为项目注入城市历史的独特脉络，加上5万方城市中央绿地公园、以顶级餐饮、年轻潮流和友宠天地为标签的品牌组合，及绿色生态、充满发现、界面融合的场景式购物空间，将为市场带来全新高品质消费体验。

（苏河湾万象天地效果图，源：项目方）