龙湖商业：深度践行TOD模式 革新商业新面貌

编者按：第17届商业地产节《远见·商业先行者》大型主题策划系列之——企业所向·远见17集，通过深入洞察中国商业地产浪潮中，那些走在行业创新前沿的企业，窥见商业创新法宝。此为第2篇·龙湖商业。

应运而生，应时而变。随着城市的迭代更新和轨道交通的飞速发展，TOD项目逐步改变城市的格局，以可持续发展能力的优势成为商业综合体的重点项目之一，如今不少龙头开发商扎堆出现，争先抢占TOD市场。而优秀的开发商懂得如何利用TOD商业综合体平衡城市、商业、人三者之间的关系，龙湖商业便是优秀TOD的典型代表。

龙湖商业的另一个代名词：TOD

2022年，是龙湖商业成立的22周年，在TOD领域持续深耕多年，龙湖商业有着丰富的开发经验。目前，龙湖商业有逾60座商场在运营，且连续2年保持10+商场开业的节奏。但龙湖商业不只是一味追求数量增长，在注重速度的同时，在规划设计、空间设计、品牌招商、营销推广等多个方面积极探索，始终为不同世代的消费者带来源源不断的惊喜和体验。

什么是TOD模式呢？简单来说，TOD模式是以交通为导向的一种发展模式。与其说TOD是一种模式，不如说它是与城市轨道交通相互依存的逻辑。TOD的核心是交通，不仅是地铁上盖、城市轨道、铁路、公交、长途客运等交通枢纽，更是商业、产城、公共服务等开发业态的高效聚合，是公共服务的空间载体，是促进城市高质量发展的破局之道。

近年来，不少头部开发商相继涌入TOD市场，如万科、绿地、碧桂园、保利等企业积极布局，拓展其对于TOD商业版图。而龙湖商业凭借先天基因优良和后天超强运营能力，通过城市更新，打造将商业、文化、教育、工作、居住等与一体化的生活方式，加速城市高质量、高品质发展。

尽管这些年TOD项目如雨后春笋般拔地而起，但TOD项目建设的门槛相对较高，对企业的现金流周转、运营能力、管理能力都有一定考量，因此TOD项目的建设绝非易事。TOD项目不同于住宅，TOD项目开发周期长、投资回报慢、设计难度高等。如今，TOD模式已成为城市发展的必然趋势，助力城市更好地升级转型。而后疫情时代，TOD模式又将迎来哪些挑战和机遇呢？

三大经典城市TOD案例，破解龙湖商业格局之道

目前，龙湖已开发TOD项目约80个，覆盖城市20余座，以TOD为核心的全业态开发面积超千万平方米，通过多城市布局，构建以公共交通为核心的复合空间及多业态融合，满足购物、休闲、餐饮、娱乐等多方面业态，注重打造迎合当下消费者社交需求的特色空间，进一步增强消费者与商业空间的紧密结合。自1998年以来，龙湖地产累计开发项目1000余个，累计开发面积超1.3亿平方米，2021年合同销售额2900.9亿元。

那么作为TOD模式的深度先行者，龙湖商业又有哪些成功的TOD项目案例值得借鉴呢？

重庆时代天街

龙湖对TOD的探索，始于重庆，重庆龙湖北城天街是龙湖的第一个商业项目。此外，龙湖在重庆打造的商业体还有金沙天街、源著天街、西城天街、U城天街、时代天街等。

重庆时代天街，商业规模亚洲第一，成为亚洲TOD商圈范本，商业总体量超过100万方，占地面积380亩，其商业体量远超过4个龙湖北城天街，以轨道交通为肌理，书写渝中全新历史。项目融合休闲购物、行政办公、星级酒店、城市豪宅、交通换乘、餐饮娱乐、创意产业、城市广场、文化艺术九大城市功能。

实际上，重庆时代天街是通过城市更新将老商圈进行重新改造，项目原址为重庆大坪原后勤工程学院，更新后，交通、市政设施、土地面积等均得到进一步改善。在保留城市精神内核同时，激活所在商圈活力，让大石化地区百亿商圈(大坪、石油路、化龙桥)成为了主城新的时尚消费聚集地及投资新地标。

苏州狮山天街

苏州狮山天街，作为龙湖在苏州第一个天街，商业总体量为27万方，是一个360度视角的下沉广场以及独具江南特色跨层挑空建筑设计。此外，苏州狮山天街是苏州规模最大的一站式全业态购物中心，也是龙湖商业在长三角板块体量最大的天街。

此项目于2017年9月28日开业，开业首日总客流量达22.1万人，总销售额1678万元，整体出租率99.9%，品牌同步开业率95%。苏州狮山天街成为苏州最大美食王国，拥有120家环球美食。在业态的规划上，项目尽可能满足儿童消费需求，符合Q空间、攀爬区、转盘区等玩乐空间，打造室外游乐区面积总共达300㎡的儿童乐园。

北京丽泽金融商务区

北京丽泽金融商务区（简称：FBD），是龙湖商业的第50座商场，属于北京西南二环丽泽技能商务区，于2021年4月16日开业，整体招商率100%，同步开业率99%，20分钟车程辐射超180万品质客群，同时也是是继北京中央商务区和金融商务区后北京第三大商务区，凭借周边高品质人群交互活跃的特质，丽泽天街坐拥高品质都市客群新组合。

丽泽天街选址丽泽金融商务区内核心位置，五线轨交枢纽，地处地铁丽泽商务区站上盖。

未来，丽泽天街将成为北京首个“五轨上盖”商业体，包括：11号线、14号线、16号线、新机场线和丽泽商务区-金融街直连线。

目前，龙湖商业已在北京、上海、陕西、江苏、浙江、重庆等地纷纷布局TOD商业综合体。作为TOD深度践行者，龙湖在布局选址方面始终恪守三个原则：核心一二线城市、便捷轨道交通节点以及人口和消费力成熟区域。无疑，TOD模式在国内一二线城市未来建设中已成为新时代发展的趋势。

TOD时代已来！看龙湖商业如何将机遇与挑战并存

“消费成为主角，中国新型城镇化的格局之下，中国面向内部的供需提升，这使得TOD得到了大力支持，这是龙湖的很大机会。95、00后成为新的消费主力，对年轻化的航道是很好的机会。”龙湖集团副董事长邵明晓曾说道。

TOD模式的发展，在拓展城市功能的同时，也是积极关注城市周边人们对生活多样性的需求。龙湖TOD项目的出现，是集商业、文化、教育、工作、居住等于一体的高端商圈，满足都市人们的各种消费需求。

值得一提的是，早在2020年，龙湖参编了中国首个TOD标准——《城市轨道TOD综合开发项目通用技术规范》及《城市轨道TOD综合开发项目评价标准》，而龙湖是唯一参与编制的开发企业。

2020年年底开业的重庆金沙天街，作为国内首个高轨融合的TOD上盖大型商业项目，这标志着全国首个五轨合一商圈高铁TOD项目——重庆龙湖光年即将正式投入运营。

在房地产行业转型之路上，龙湖作为国内最早引入TOD开发模式的城市运营商之一，努力为开发商探索出全新样本。于城市而言，龙湖商业带来的不仅是一座座TOD商业综合体，而是通过城市更新，影响城市商业变迁，改变人们的生活方式，对为周边百姓创造更幸福的生活。

结语

今年，是龙湖商业成立的第22周年，龙湖商业持续在TOD领域深耕，凭借丰富的实操经验和战略眼光，为行业树立榜样，获得政府和行业的肯定。未来，龙湖商业将顺应时代需求，主动承担起更多社会责任，继续通过城市更新提升城市空间，为人民的幸福谋福祉，为社会创造更多的价值。