济南商圈轶事：旧瓶装新酒，历久弥新，老而不陈（上）

十年前，仅有济南青岛有清晰的商圈概念

十年后，山东商圈百花齐放，城市核心商圈逐步升级，成为城市商业领头羊

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随着山东经济发展，各个城市也在发展中逐渐外扩，城市商业迎来扩容，商业活力愈加明显，城市商业格局分布正在发生改变。新的城市综合体的不断的落户促进新兴商圈崛起，商圈发展也从之前的重点布局、周边辐射变成如今的多点发展，百花齐放。

2021年年末，我们在辞旧迎新中简单讨论了目前山东商圈的发展格局：随着商业发展逐步下沉，新兴商圈数量越来越多，传统商圈竞争压力愈大，不再占据优势，面临淘汰；成熟商圈在商业发展中不断扩张，吸引更多高质量商业项目和品牌进驻；新兴商圈往往尚未成型，依靠中心位置的城市级商业综合体的支持来进一步发展……

随着山东疫情的逐渐平稳，各地市正在全力开启复工复产的经济复苏工作。山东16地市的商业发展进入何种阶段？疫情后商圈又有那些淘汰和更新？未来城市商业又有那些变化？城市更新发展方向该如何把控？

二季度开始，赢商网山东站特别规划山东商业全域解析选题——《野蛮生长的山东商圈》，以城市为研究单位，解读山东各地市商圈的现状。

济南商圈：东西分明，厚积薄发

目前，济南拥有17个已经基本成型的商圈，商圈个数仅次于青岛。需要值得关注的是，位于章丘市的唐人中心商圈、位于莱芜区的文化南路商圈、位于济阳区的富阳街商圈等三个是济南周边地级市的成熟商圈，是莱芜、章丘等区域在撤市之后规划到济南之后归属到济南的行政区域上。从距离上说，这三个商圈距离济南城区较远，和城区商圈不具备互通作用；从作用上来看，商圈的带动作用仅辐射区域，不能和市区商圈形成有效联动。因此，在探究济南商圈的发展中，我们暂时不仔细研究这三个商圈。

从面积上来看，济南排名前五的商圈分别为：泉城路商圈，西市场商圈，北园商圈，洪楼商圈，CBD商圈。这五大商圈几乎全部位于济南核心区域，以历下区和历城区为主。其中泉城路商圈和洪楼商圈的知名度和商业氛围远超其他商圈，这两大商圈的已开业商业项目的数量也较多。

而根据赢商网大数据测评，商圈综合指数排名中，泉城路商圈，大观园商圈和洪楼商圈排名前三。这三个商圈形成时间早、商业项目多，对城市商业影响力较大。除此之外，这三大商圈内都包含一个以上的旅游景点，在吸引客流方面，能够辐射多个城市，也较其他商圈更为主动。

从发展潜力方面来看，济南的拟开业项目已经越来越多，而未开业项目的数量，CBD商圈和唐人中心商圈更占优势，这是因为，随着市区内商业的饱和和区域位置的划分，济南商业下沉趋势明显，更多商业项目集中在济南周边的区域位置。2021年，济南开业的多个项目济南融创茂，济阳·仟喜荟等项目，都集中在济南远郊区域，带动整个城区的客流流动。

泉城路商圈：

泉城路商业，曾经一度成为济南商业的领头羊，有着“泉城金街”的别号。据赢商网不完全统计，泉城路有23家大型商业中心和众多小型商业店铺。这里是济南第一条以商业、文化、旅游、休闲功能为主，兼具交通功能的准步行街，更是济南的高档消费区和济南市民主要的消费区。

在文旅方面，商圈不仅最具代表性的古街芙蓉街和世茂宽厚里更是凭借北临大明湖，西靠五龙潭，南通泉城广场，东有解放阁，东南侧黑虎泉，西南角趵突泉的优越地理位置，成为济南名副其实的旅游重地，吸引大量的客流。

商业方面，商圈内目前有2011年恒隆广场开业，2014年世茂广场开业，使商圈内部开始有了大型购物中心，商业从百货开始转型；2019年，济南印象城开业，商圈开始西扩。

目前，商圈内有6家大型购物中心，17家独立百货和商业街区，已开业购物中心商业保有面积超过42万方。恒隆、世茂、贵和、银座等都是商圈内的知名代表商超。

从消费客群角度出发，目前，商圈内有住宅小区125个，写字楼65个，根据赢商网大数据分析，这些年龄在25~55岁之间的客群占比超过60%为商圈提供了充足的客群。泉城金街，名副其实。

洪楼商圈：

济南洪楼商圈曾是济南的第二大商圈。也是济南东部中央商务区，是济南的核心商圈之一，有“红商圈”“花园不夜城”之美誉。洪楼商圈紧靠山东最知名的大学——山东大学，周边以银座、乐购、大润发等商业项目为主。

洪楼板块是济南少有的核心文化区，区域内有山东大学、洪家楼天主教堂，还是是历城区政府所在地，一直以来备受关注。

但洪楼商圈内原有的商业格局一直以百货和商超为主，随着经济发展和消费格局的变化，传统商圈的弊端逐渐显现。2013年后，泉城路商圈上的商业综合体逐渐挤压洪楼商圈的生存空间，老商圈就此没落。

2019年，洪楼商圈内迎来两大新兴商业综合体的入驻：济南印象城和济南悦立方，商街+盒子的共同作用，给商圈带来新的活力。济南东部商以洪楼商圈为引领，开始崛起。

目前，商圈内有4家大型商超，印象城和悦立方因背靠山大而年轻客群客流不断，银座、汇隆广场分列商圈东西两侧，为商圈内其他客群提供日常所需。

此外，按照济南地铁规划，连接东西城的地铁2号线路，把西市场商圈、大观园商圈、泉城路商圈、洪家楼商圈及北园大街大街商圈全部串联起来，形成一条贯穿东西的商业走廊。

客群方面，商圈内除了山东大学之外，还有超过90个住宅小区，37个写字楼，也为商圈提供了较为充足的客源。

（未完待续）