东莞首批供地遇冷 6宗终止后保利加仓、武汉地产50亿落子

作者/黄指南

4月19日，东莞市迎来2022年首批供地，原定于4月19日至20日集中出让的8宗宅地，其中6宗因故于4月18日晚终止出让。

仅剩下两宗地块，一宗被保利发展以8.85亿竞得，一宗被武汉城建旗下武汉地产以底价50.13亿拿下。

本次8宗土地于上个月12号集中亮相，具体地块编号为2022WR001、2022WR002、2022WR003、2022WR004、2022WR005、2022WR006、2022WR007、2022WR008，涉及横沥、道滘、长安、塘厦、常平、大岭山6个街道，均为商住地，出让总面积33.29万平方米，起拍总价170.83亿元。

其中，位于东莞横沥镇村尾村的2022WR001号地块，经过10轮竞价后，最终由东莞保利松山湖实业投资有限公司以8.85亿成功拿下，溢价率5.4%，成交楼面价8639元/平方米，实际楼面价8672元/平方米。

位于长安站TOD开发核心区的2022WR003号地块，最终由武汉城建旗下武汉地产集团有限责任公司以底价50.12亿元成功竞得。起拍楼面地价2.2万元/平方米，最高限价57.647亿元，最高楼面限价2.5万元/平方米。

8宗地块中，只有上述两宗地块成功出让，剩余6宗地块临时终止挂牌。据相关人士透露，6宗地块临时取消或因无房企报名竞拍。

保利加仓、武汉地产底价落子

东莞2021年合计共供应36宗商住用地，成功出让32宗，其中保利拿地数量最多，共7宗，位于清溪、黄江、桥头、大岭山、望牛墩、樟木头等地。

保利在2021年报中也提到，深耕国家重点发展区域，以商品住宅开发为主，适度发展持有经营性物业，坚持“核心城市+城市群”深耕战略，重点补仓销售贡献高的优质区域。

而珠三角、长三角依旧是保利战略中心区域，2021年新增资源中珠三角、长三角拓展金额占比合计为54%，较去年提升7个百分点。

综合考虑东莞的地位和位置以及往年拿地动作，可见保利此次拿地属于自身的战略选择。相信在2022年东莞土地供应中，会保持一贯的态势。

在此次集中供地之前，东莞对出让土地规则有明显放松，一是取消了新房销售限价，二是降低保证金，三是8宗地块中仅有一宗有安居房配建要求。

整体上来看，东莞本次供地在规则上对房企而言比较友好。

以去年曾挂牌的2022WR003长安地块和2022WR004塘厦地块为例，2022WR003长安地块此次重新挂牌后，取消了“首批最高房价毛坯不高于41998元/平方米”的规定；2022WR004塘厦地块重新挂牌后也取消了“首批最高房价毛坯不高于38220元/平方米”的规定。

其他挂牌的6块地，也都没有了销售限价约束，且2022WR003长安地块在去年挂牌时要求无偿配建宗地10%比例的安居房和停车位等，今年挂牌中均被取消。

最终这宗长安地块被武汉地产拿下，地块位于长安站TOD开发核心区,地处科技创新产业集聚区中央，毗邻滨海湾新区，南侧为vivo全球总部，与深圳宝安区一河之隔。

变化中的东莞地市与楼市

回顾全国近期土拍情况，今年一季度拿地金额前20中多为国企央企，其中保利、中海、华润、建发等权益拿地金额均超百亿。

据观点指数发布的“四月房地产企业新增土地储备报告”显示，前50房企1-3月新增土地建筑面积为2948万平方米，同比减少69.3%。3月单月拿地力度较大的房企分别是建发房产、中海地产以及华润置地，拿地权益金额分别为129亿元、93.9亿元以及38.6亿元。

报告期内，二线城市供应住宅用地354宗，供应土地建筑面积为3261万平方米，环比增加267.3%，同比增加47.4%；供应起始楼面价为10252元/平方米，环比上升53.3%，同比上升210.1%。

具体到东莞市场，据统计，东莞2021年合计共供应36宗商住用地，成功出让32宗，另有3宗地块终止出让，1宗地块流拍。

这4宗出现流拍和终止出让的地块，均出现在去年下半年。

而于4月14日，东莞市住房和城乡建设局官网发布《2022年3月东莞市商品住宅网上签约销售情况和2022年3月底东莞市分镇街新建商品住宅库存情况》。数据显示，今年一季度，东莞一手住宅网签5165套，同比减少57%；网签面积为56.96万平方米，同比减少60%。全市新建商品住宅供应4462套，同比减少54%；供应面积为51.8万平方米，同比减少51%。

单看3月份，东莞一手住宅网签2518套，同比增加9%；网签面积为26.75万平方米，同比减少5%。二手住宅方面，2022年一季度网签1827套，为去年同时期的25%，二手楼市低位运行已成常态。

受去年房地产市场低迷影响，造成库存积压，加之疫情使得需求暂以观望为主，表现较为冷淡。虽然东莞此次土拍诚意满满，但尚未完全激发企业入场的热情。