拯救地产信用

作者/曾树佳

年报季过后的四月份，地产老板将工作重心，转移回应对自家企业即将到期的债务方面。

在目前的融资环境下，房企能按期偿还债务已实属不易，但也有一些地产老板，决定趁着手里还有现金，早点将债还清，以免夜长梦多。

4月19日，德信中国公告称，将偿还2022年到期的2亿美元11.875%优先票据，并于前一日已将资金存入境外银行账户。在此之前，新城提前摘牌了6亿债券，旭辉、弘阳、宝龙分别提前赎回了14.8亿元、4.5亿美元、2亿美元的优先票据。

而今年以来，美的置业、龙光、万科、碧桂园等主体，也纷纷宣布提前兑付、回购、摘牌多笔融资，其中包含美元债、公司债，以及资产支持专项计划等。

这些地产老板们心里有一个共识，4月是房企在今年的生死大坎。这个月，开发商面临着偿债的高峰期，其中资金链绷不住的只能宣布债务违约，手头较充裕的则尽量提前还债，在避免被行业风险所波及的同时，提振市场信心。

除此之外，就只有等待了。虽然行业的暖风已频频吹拂，但中间的传导仍需要时间，无论是销售端，还是土地端，都未有明显的改善迹象。业内人士判断，要到五六月，才能迎来销售的“小阳春”。

等待之余，地产高管们也出手了，他们眼见公司债券的市场报价，较估值偏离较大，便纷纷自掏腰包在二级市场购入公司债券，这样不仅自身能享有收益，还能最大程度地支持所在房企，齐心协力，一起共进退。

未雨绸缪

市场风险的阴霾还未散去，上市房企只能通过不断公开偿债的进展，凭借这种开诚布公、量化呈现的方式，让投资者感觉更为透明，不至于散失信心。

一些地产商趁着手头比较宽裕，早点将债还清，也能避免在风险蔓延、风声鹤唳的市场环境中被不慎波及，影响企业经营。

4月6日，旭辉公告称拟以现金购买方式，要约赎回今年4月到期尚未赎回的14.8亿元、票面利率为6.7%的优先票据。这笔债券赎回完成后，旭辉今年内的刚性到期债券将清零。

同日晚间，弘阳地产也发布公告，表示公司全部赎回2022年4月到期优先票据的资金已到账，金额为4.5亿美元。此前，弘阳分别于1月25日和4月1日发布回购公告，提前注销了约1.9亿美元优先票据。

也是在4月6日，延发年报的宝龙地产发布债务偿还公告，已导出所有必要资金，以偿还2022年到期的2亿美元3.9%优先票据。

这三家房企能如期偿还债券，在目前房企面临的融资环境下，也向市场传递出一些积极信号。

而在3月初，新城控股一口气宣布以自有资金，提前完成2019年公开发行公司债券(第一期)(品种二)、2017年度第一期中期票据到期本息的回售与支付，涉及金额共计25.92亿元，可谓大手笔。

在刚刚结束的业绩会上，董事长王晓松坦言，“今年新城控股整个公开市场的债务到期一共是126亿， 1-3月份已经提前偿还了46亿，占比37%，已平稳度过了偿债高峰期。”

王晓松还强调，新城做好了偿债的两手准备，一方面继续关注市场，以及吾悦广场的资产盘活机会，另一方面则对现金流的排布设置“底线”，做好自有资金偿还准备，确保每笔债务都能够到期偿付。

此外，“优等生”龙湖也提到，今年会主动地提前归还300多亿元的贷款或者其他类型的负债，整个还款规模在400多亿左右，让整个的盘面更加健康。

这种如履薄冰的举措，可能是当下大部分房企共同的偿债考量。就连央企京投发展，也摘牌了10亿元的公司债。该债券原到期日为2024年3月14日，京投发展提前了整整两年兑付了本息。

而更早之前的2月25，融信中国曾宣布，其合计支付约2.87亿美元，已完成上半年到期美元债的全部兑付工作。而在2021年，其已累计回购总本金额约1.24亿美金票据并完成注销。

美的置业也有类似的操作，2月28日，其宣布“20美置01”提前摘牌，债券发行规模为14.4亿元，该期债券为4年期，票面利率为4%。

今年上半年是公认的房企偿债高峰期，其中2月到期债务规模约395亿元，3月、4月连续两个月的到期债务规模均超过千亿元。能够提前量偿还债务的主体，大多是国资或者优质民企，他们拥有较为充裕的流动性，尚能维持时艰、考虑未来。

高管“买债”

与企业层面提前偿债同时进行的，还有房企高管积极购买公司债券。3月，金地、碧桂园、旭辉、新城等房企的高管都有“买债”的消息传出，总规模约1.7亿元。

其中，金地集团董事长凌克及部分核心管理人员，将以市场化方式，在二级市场购买公司债券，总规模不超过2000万元。

碧桂园地产全体董事、监事及高级管理人员也在二级市场，购买碧桂园地产市场报价较估值偏离较大的公司债券，购买规模不超过1亿元，包括3月21日董事莫斌、监事王增瑞购买的1998.88万元公司债券。

旭辉集团董事陈东彪和杨欣也并未“闲着”，他们计划在旭辉年报发布之后，购买市场报价较估值偏离较大的公司债券，拟购买总规模不超过3000万元。

新城控股参与购债的人数也不少，董事兼总裁梁志诚、董事兼联席总裁曲德君、财务负责人管有冬、董事会秘书陈鹏等人，将于3月21日至6月20日期间，购买总规模不超过2000万元的公司债券。

这是地产高管们继增持公司股票之后，提振市场信心的另一种形式。更何况，他们还能从中获得较大的债券收益。

旭辉控股董事局主席林中在受访时透露，“公司在北京拍地中拍少了，原因是要将一半的钱拿去回购公司的债券。在债券被打压的情况下，回报率达到百分之五六十，买债券比拍地还挣钱。”

自去年下半年以来，地产行业风险不断酝酿、蔓延，有些公司的信用等级较低或是盈利几率较差，其发行的债券具有较高风险，由此被称作地产“垃圾债”。

垃圾债的特点便是价格低，某闽系房企去年有多笔债券价格在10美元以下，最低只有8美元，相比发行价跌去了9成；而有些国内资产管理公司购入的地产公司债券，不少也是以2折的价格成交的。

高风险往往伴随着高收益，有雪球用户自述，到今年1月，他在购买地产垃圾债上花费了139万元，合计权益为239万元，这意味着其收益约有100万元，收益率71.9%。

这是饱受流动性考验的地产界一道奇异的风景线。在大环境下，那些经营正常的房企所发行的债券，也会遇到估值偏离的情况。而管理层购买公司债券，不仅自身享有收益，还能还向外界传递了积极的信号，可谓一举两得。

四月是生死大坎

有人说：能撑过今年4月并且不暴雷的房企，后面的拿地、施工、销售等基本都能恢复正常。

4月仍是今年度房企的偿债高峰期。据数据机构显示，房企4月份到期债务总规模超过千亿元，其中房企待偿还的海外债规模至少达到419亿元。

眼下，虽然政策端筑底，但叠加疫情的原因，传递到市场端还需时日，如果企业能提前摆脱债务重压、提振市场信心，或许能等来转机。

3月16日，金融委已于专题会议中提到，“及时研究和提出有力有效的防范化解风险应对方案，提出向新发展模式转型的配套措施”。

随后多部委跟上表态，中国人民银行要求防范化解房地产市场风险；银保监会要求助力“新市民”在城镇安居创业，推动房地产行业转变发展方式，促进房地产业良性循环和健康发展；财政部也表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

过去两年，集中供地、三道红线、二手房指导价等政策陆续出台；如今，收紧阶段已经过去，房企正在等待基本面的全面回暖。然而这个过程是曲折的，无论是销售端，还是土地端，目前还未见真正的上扬。

一边是楼市利好消息不断传来，已有超79个城市出台楼市松绑政策，涵盖放松限购限贷、降低首付比例、下调房贷利率、放宽公积金贷款、购房补贴等多个层面；另一边，疫情反复爆发，给房企销售又捅一刀，本该见底回暖的3月销售顿时一片死寂。

克而瑞数据显示，今年3月，房企销售同比降幅较1、2两月进一步扩大。市场方面认为，如果没有广东、上海、江苏、福建、山东等众多城市3月份疫情反复的影响，3月份市场环比2月份应该有非常大的涨幅。

将时间线拉长，1-3月，百强房企的整体业绩规模同比大幅降低47%，低于2020年的同期水平；有逾8成的百强房企累计业绩同比降低，其中近4成企业的降幅高于50%。

土拍也是地产行情的风向标。一季度，100个大中城市中一线、二线、三线城市住宅类土地，出让金总额分别为524、771、895亿元，同比分别下降49.4%、73.0%和67.1%。这说明大部分土拍市场仍缺乏吸引力，容易出现流拍等情况。

尽管后续基本面必定会逐渐改善，但融资分化的趋势仍在加剧。

去年地产融资承压，具体表现在房地产开发贷规模增速下滑、境内外债券融资均表现为净偿还、信托融资受阻余额压降、ABS规模同比下滑。

今年以来，相关数据并未有明显改善，国企和民企地产分化较大，国企融资回暖，大部分民企融资仍有难度，这从他们发行的债券的信用利差中，就能窥探一二。

数据显示，截至2月25日，AAA 级中央国企地产债信用利差为 89bp，高出同等级非城投中央国企债29 个bp；AAA 级地方国企地产债的信用利差为134bp，高出同等级非城投地方国企债57 个bp；两项差值均已到历史高位，国资企业具备明显的利差优势。

了解这一点，就更能明白地产民企提前还债、高管回购债券的良苦用心了。

眼下，以规模排行榜决定是否安全，已不复存在，能打动金融机构和资本市场的，只有健康的财务指标。信用水平，将是后续房企的竞争力所在；而提前偿债，也变成了一张颇具价值的背书。