烟台商圈轶事：城市更新的新“流量”

十年前，仅有济南青岛有清晰的商圈概念

十年后，山东商圈百花齐放，城市核心商圈逐步升级，成为城市商业领头羊

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随着山东经济发展，各个城市也在发展中逐渐外扩，城市商业迎来扩容，商业活力愈加明显，城市商业格局分布正在发生改变。新的城市综合体的不断的落户促进新兴商圈崛起，商圈发展也从之前的重点布局、周边辐射变成如今的多点发展，百花齐放。

2021年年末，我们在辞旧迎新中简单讨论了目前山东商圈的发展格局：随着商业发展逐步下沉，新兴商圈数量越来越多，传统商圈竞争压力愈大，不再占据优势，面临淘汰；成熟商圈在商业发展中不断扩张，吸引更多高质量商业项目和品牌进驻；新兴商圈往往尚未成型，依靠中心位置的城市级商业综合体的支持来进一步发展……

随着山东疫情的逐渐平稳，各地市正在全力开启复工复产的经济复苏工作。山东16地市的商业发展进入何种阶段？疫情后商圈又有那些淘汰和更新？未来城市商业又有那些变化？城市更新发展方向该如何把控？

二季度开始，赢商网山东站特别规划山东商业全域解析选题——《野蛮生长的山东商圈》，以城市为研究单位，解读山东各地市商圈的现状和未来。

烟台：城市更新的新“流量”

烟台对于山东来说，是一个经济相对较为发达城市。作为胶东沿海城市，烟台的商业发展一直稳居青岛、济南之后。2021年，烟台市实现GDP8711.8亿元，位居全省第三位，全国底25位。相比上年同期增长了895.3亿元，增量位居全省第四位，名义增长速度为11.45%，比全省增速平均值低了2.18个百分点。烟台拥有55家上市企业，境内总市值居山东全省首位，其消费潜力巨大。

从商业的角度来说，烟台目前拥有商业存量超过50家，商业存量面积超过356万方，未来三年内还将新增商业面积超过140万方，目前人均商业面积0.5方，在山东商业发展上仍属前列。

2021年，烟台发布《烟台市区商圈专项规划草案》，指出近期到2025年，远期到2035年，烟台将构建城市级商圈（含城市级核心商圈、城市级副商圈）、地区级商圈、社区级商圈，以及特型商圈的“3+1”体系结构，规划形成“1+3+8+46+5”的商圈布局。打造具有国际知名度、东亚影响力、环渤海引领性的消费中心；匹配国家海洋经济与先进制造业基地的一带一路商贸支点；商业环境品质一流的仙境海岸与宜居家园。

其中，“1+3+8+46+5”是指规划布局1个城市级核心商圈、3个城市级副商圈、8个地区级商圈、46个社区级商圈和5个特型商圈。芝罘湾-南大街商圈将建设成为城市级核心商圈；3个城市级副商圈中，莱山区迎春大街商圈、开发区长江路-衡山路商圈分别为烟台“一体两翼”之翼提供商业服务。根据赢商大数据检测，目前烟台共有13个较为典型的商圈，南大街商圈、衡山路商圈、迎春大街商圈都是其中知名度相对较高的成熟商圈。

除此之外，2021年9月烟台万象汇（开业时间:2021-09、已签约57个品牌）开业后，观海路商圈的知名度和商业活力一跃而起，万象汇给烟台带来更高级别的消费理念和消费格局，促进了商圈的更新和进阶。

从商业类型来说，烟台商圈目前的发展情况是以购物中心和百货两种模式并行。百货业态在烟台仍旧占据了较为重要的主导地位，振华旗下的百货商厦和超市，仍位居烟台商业前列。

购物中心中，万象汇，万达广场，爱琴海购物公园，新都汇，永旺梦乐城等项目虽然开业时间短，但在当地的影响力并不低。随着经济发展和商业进步，烟台接下来的商业模式会以体验式购物中心为主。

值得关注的是，永旺梦乐城商圈相较于其他商圈更为偏远，但商圈内的梦乐城项目带有儿童亲子游玩性质，在配套超大的地上停车场后，并未受到地理位置的影响，商圈发展虽然起步晚，但城市影响力并不低。

南大街商圈：

作为烟台商业第一街，南大街几乎贯通芝罘东西，见证了烟台许多个“第一”：第一座高楼，第一个广场，第一座商业中心，历经变迁，多次改造，成为烟台最具现代特色、最繁华的一条中心大道。

作为烟台最成熟的商圈，南大街商圈以其便利的交通条件，完整的配套设施，优越的地理位置成为烟台目前最知名的商圈之一。

南大街商圈的第一家商业中心建设于1972年，百货大楼作为烟台第一家商业中心，拉开了烟台现代商业的进程。开业当年，百货大楼销售额达到了1158万元，上缴利税96万元。截止到1995年，百货大楼已经从3个商场发展到了13个商场，商品达万余种。百货大楼成为烟台商业的最初标志。

2002年，百货大楼“易主”振华；2012年，南大街振华商厦升级完成，扩建后的振华商厦集多业态、多功能于一体；2014年，烟台大悦城（开业时间:2014-07-06、已签约267个品牌）和芝罘万达广场接连开业。南大街商圈正式完成从百货跨步购物中心的阶段，烟台商业走进新纪元。

2021年，《烟台市区商圈专项规划草案》中指出，芝罘湾-南大街商圈将建设成为城市级核心商圈。

目前，南大街商圈内有5个商业项目，商业存量超过40万方，拟增量20万方。尽管烟台崛起多个新兴商圈，但南大街商圈仍旧是未来很长一段时间内烟台商业代表。

迎春大街商圈和观海路商圈

为烟台继芝罘区之后新的城市中心，莱山区被人们寄以厚望。《烟台市区商圈专项规划草案》中针对莱山区的商业规划，是将莱山区迎春大街的两端的商圈打通，连为一体，用迎春大街轴联通迎春大街商圈和观海路商圈，形成两核一轴的“哑铃状”大商圈，使其成为莱山区最大的商圈，从而发挥莱山区城市副中心及副商圈的功能。

作为贯通莱山区的迎春大街更是叫做“第二金街”、烟台的“南京路”。目前商圈内的商业以银座商城、宝龙广场为核心，其商业模式更集中在百货模式上。

于此相对的北面的观海路商圈，则集中了华润万象汇、永旺购物中心、莱山保利MALL、新世界百货等商业项目，在商业模式和业态选择上更新颖。

两大商圈打通后，能更好的联通莱山区的商业发展，也能促使烟台商业更近一步。