烟台商圈轶事:城市更新的新“流量”

——野蛮生长的山东商圈之烟台篇

赢商网 周晓昕   2022-04-21 16:37
核心提示:二季度开始,赢商网山东站特别规划山东商业全域解析选题——《野蛮生长的山东商圈》,以城市为研究单位,解读山东各地市商圈的现状和未来。

十年前,仅有济南青岛有清晰的商圈概念

十年后,山东商圈百花齐放,城市核心商圈逐步升级,成为城市商业领头羊

……

随着山东经济发展,各个城市也在发展中逐渐外扩城市商业迎来扩容,商业活力愈加明显,城市商业格局分布正在发生改变新的城市综合体的不断的落户促进新兴商圈崛起,商圈发展也从之前的重点布局、周边辐射变成如今的多点发展,百花齐放。

2021年年末,我们在辞旧迎新中简单讨论了目前山东商圈的发展格局:随着商业发展逐步下沉,新兴商圈数量越来越多,传统商圈竞争压力愈大,不再占据优势,面临淘汰;成熟商圈在商业发展中不断扩张,吸引更多高质量商业项目和品牌进驻;新兴商圈往往尚未成型,依靠中心位置的城市级商业综合体的支持来进一步发展……

随着山东疫情的逐渐平稳,各地市正在全力开启复工复产的经济复苏工作。山东16地市的商业发展进入何种阶段?疫情后商圈又有那些淘汰和更新?未来城市商业又有那些变化?城市更新发展方向该如何把控?

二季度开始,赢商网山东站特别规划山东商业全域解析选题——《野蛮生长的山东商圈》,以城市为研究单位,解读山东各地市商圈的现状和未来。

烟台:城市更新的新“流量”

烟台对于山东来说,是一个经济相对较为发达城市。作为胶东沿海城市,烟台的商业发展一直稳居青岛、济南之后。2021烟台市实现GDP8711.8亿元,位居全省第三位全国底25。相比上年同期增长了895.3亿元,增量位居全省第四位,名义增长速度为11.45%,比全省增速平均值低了2.18个百分点。烟台拥有55家上市企业,境内总市值居山东全省首位其消费潜力巨大。

从商业的角度来说,烟台目前拥有商业存量超过50家,商业存量面积超过356万方,未来三年内还将新增商业面积超过140万方,目前人均商业面积0.5方,在山东商业发展上仍属前列。

2021年,烟台发布《烟台市区商圈专项规划草案》,指出近期到2025年,远期到2035年,烟台将构建城市级商圈(含城市级核心商圈、城市级副商圈)、地区级商圈、社区级商圈,以及特型商圈的“3+1”体系结构,规划形成“1+3+8+46+5”的商圈布局。打造具有国际知名度、东亚影响力、环渤海引领性的消费中心;匹配国家海洋经济与先进制造业基地的一带一路商贸支点;商业环境品质一流的仙境海岸与宜居家园。

其中,1+3+8+46+5”是指规划布局1个城市级核心商圈、3个城市级副商圈、8个地区级商圈、46个社区级商圈和5个特型商圈。芝罘湾-南大街商圈将建设成为城市级核心商圈;3个城市级副商圈中,莱山区迎春大街商圈、开发区长江路-衡山路商圈分别为烟台“一体两翼”之翼提供商业服务。根据赢商大数据检测,目前烟台共有13个较为典型的商圈,南大街商圈、衡山路商圈、迎春大街商圈都是其中知名度相对较高的成熟商圈。

除此之外,20219烟台万象汇(开业时间:2021-09、已签约57个品牌)开业后,观海路商圈的知名度和商业活力一跃而起,万象汇给烟台带来更高级别的消费理念和消费格局,促进了商圈的更新和进阶。

从商业类型来说,烟台商圈目前的发展情况是以购物中心和百货两种模式并行。百货业态在烟台仍旧占据了较为重要的主导地位,振华旗下的百货商厦和超市,仍位居烟台商业前列。

购物中心中,万象汇,万达广场,爱琴海购物公园,新都汇,永旺梦乐城等项目虽然开业时间短,但在当地的影响力并不低。随着经济发展和商业进步,烟台接下来的商业模式会以体验式购物中心为主。

值得关注的是,永旺梦乐城商圈相较于其他商圈更为偏远,但商圈内的梦乐城项目带有儿童亲子游玩性质,在配套超大的地上停车场后,并未受到地理位置的影响,商圈发展虽然起步晚,但城市影响力并不低。

南大街商圈:

作为烟台商业第一街,南大街几乎贯通芝罘东西,见证了烟台许多个“第一”:第一座高楼,第一个广场,第一座商业中心,历经变迁,多次改造,成为烟台最具现代特色、最繁华的一条中心大道。

作为烟台最成熟的商圈,南大街商圈以其便利的交通条件,完整的配套设施,优越的地理位置成为烟台目前最知名的商圈之一。

南大街商圈的第一家商业中心建设于1972年,百货大楼作为烟台第一家商业中心,拉开了烟台现代商业的进程。开业当年,百货大楼销售额达到了1158万元,上缴利税96万元。截止1995年,百货大楼已经从3个商场发展到了13个商场,商品达万余种。百货大楼成为烟台商业的最初标志。

2002年,百货大楼易主振华2012年,南大街振华商厦升级完成,扩建后的振华商厦集多业态、多功能于一体;2014年,烟台大悦城(开业时间:2014-07-06、已签约267个品牌)和芝罘万达广场接连开业。南大街商圈正式完成从百货跨步购物中心的阶段,烟台商业走进新纪元。

2021年,《烟台市区商圈专项规划草案》中指出,芝罘湾-南大街商圈将建设成为城市级核心商圈。

目前,南大街商圈内有5个商业项目,商业存量超过40万方,拟增量20万方。尽管烟台崛起多个新兴商圈,但南大街商圈仍旧是未来很长一段时间内烟台商业代表。

迎春大街商圈和观海路商圈

为烟台继芝罘区之后新的城市中心,莱山区被人们寄以厚望。《烟台市区商圈专项规划草案》中针对莱山区的商业规划,是将莱山区迎春大街的两端的商圈打通,连为一体,用迎春大街轴联通迎春大街商圈和观海路商圈,形成两核一轴的“哑铃状”大商圈,使其成为莱山区最大的商圈,从而发挥莱山区城市副中心及副商圈的功能。

作为贯通莱山区的迎春大街更是叫做“第二金街”、烟台的“南京路”。目前商圈内的商业以银座商城、宝龙广场为核心,其商业模式更集中在百货模式上。

于此相对的北面的观海路商圈,则集中了华润万象汇、永旺购物中心、莱山保利MALL、新世界百货等商业项目,在商业模式和业态选择上更新颖。

两大商圈打通后,能更好的联通莱山区的商业发展,也能促使烟台商业更近一步。

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