停工、延期、经营异常 解析疫情背后贵州商业变局

疫情是场没有硝烟的战场，无形中给实体商业带来了沉重的冲击。

三年来，有的实体商业稳中求进，有的实体商业逆势扩张，有的实体商业苦苦支撑，更有的实体商业黯然离场。

在此背景下，赢商网策划《疫情背后的商业变局》，整理了西南各区域的停工、延期、经营异常的商业项目。让大家了解当下的商业现状以及对未来的思考。本篇为大家带来的是“贵州篇”。

贵州商业市场亟待破局

在疫情反复影响下，贵州商业市场表现不容乐观。据赢商网不完全统计，截至2022年3月31日，贵州停工或延期的商业项目18家，经营异常的有15家。

这些商业项目，有曾风光一时，也有昙花一现；有的开业数年，有的仅开业几个月；有本土的开发商，亦有外来的入局者，如今它们的困局，令人感叹不已。

从已开业项目上来看，贵阳商业项目整体空置率达到了9.7%，十分接近10%的警戒线水平。但有些购物中心已经超过50％，更有甚者达到了80％以上，另外部分购物中心因为无法继续经营而关门倒闭的情况也不是个案。

从拟开业项目来看，在建商业项目经常性停工、开业时间屡次延期的情况也是普遍可见。

不可否认的是，疫情是导致当前现状的其中一个原因。但是从另一个方面讲,疫情更如同一面镜子，把项目的光鲜和黯淡都展露无疑。

对于部分项目而言，经得起疫情的检验，主动求变，在不断破解难题中前进,反而逆势扩张，越发强大。而对于有问题和缺陷的项目，疫情只是在加速它消亡的进程。

然而除疫情之外，它们的背后还隐藏着一连串的问题。

//缺乏科学规划只会“野蛮生长”

购物中心的科学规划尤为重要，如果对城市规划和商业规律、选址、人口基数等问题不能引起足够重视,将给整个项目带来很大的麻烦。

缺乏进行市场调研的情况下，直接进行商业项目的开发。并未能结合城市情况、区位条件、人口情况等去因地制宜地进行项目定位与规划，缺乏科学的精准的判断，为后期购物中心招商、运营等方面造成诸多不可逆转的弊端。

//贪大求多急于求成

近年来，在电商冲击之下，购物中心以其大体量、多业态、优体验表现出了强大竞争力，被视作线下零售的“避风港”。但随着越来越多的企业跟风发力，城市里的商业地产项目规模体量都存在盲目做大的现象。

事实上，很多停工或延迟开业的项目，都因商业项目设计的规模过大、整体开发、同时开业，租户资源和目标客群消费短期内无法支撑，进而出现空置率逐渐上升，撤铺等情况。

//缺乏稳定资金支持

商业地产由于其独立运作等特点需要投入的资金本身就很多,同时建设周期与先期运营都需要大量的时间。往往很多自持型商业，又没有充足的现金流支撑后期的运营推广，资金链易断裂，无法熬过一个商业项目或者商圈的成长周期，又会陷入经营困境。

//建筑设计缺乏人性化的需求设计或特色不足

商业综合体兴建热潮正在全国范围内蔓延,一个好的购物中心建筑设计首先要创造出人性化的需求设计，让消费者享受在一个舒适的空间下购物的过程体验。但是快速的开发模式,导致大多数商业综合体在与城市空间关系、内外部空间、建筑细节等人性化设计方面缺乏恰当的考虑。再加上建筑形态呆板化、规划设计基本大同小异、缺乏创新设计，导致购物中心的外立面、内部空间构造、景观设计等方面是千篇一律，创新不够，特色不足，对顾客重复到来不具有吸引力，客流量自然也就出现问题。

//盲目投机带来大批项目“停工” “延期开业”

目前，贵州购物中心的开发主体产生了明显的分化，投资和投机两种状态并存。近年来，随着商铺经济的兴起，越来越多的企业涌入其中。部分实力并非很强的开发商打着购物中心的旗号，将购物中心切制成若干小单元出售给个人投资者，承诺“售后返租”“售后包租”“固定回报”的产权式购物中心一度在贵州大行其道，从而形成贵州购物中心业内企业经营状况差距悬殊的客观现实，也导致了一大批“停工” “延期开业”“空置”项目的产生。

//业态组合不合理或不切实际

购物中心的业态分布和比例是商业运作中最为重要的内容。很多开发商对商业领域的运作规律缺乏足够的认识，完全是凭自己的经验判断，而不是根据商家和顾客的意愿及需求。导致项目投入运营后无法做旺，进而最终归于失败。

//运营专业度不高

俗话说“打江山容易守江山难!”一个购物中心建起来不容易,但更难的是在其后期的运营管理,这也是购物中心能否存活的关键。

在这个“运营为王”的时代里，也存在着部分开发商没有经验、专业度不够，出现诸如过高的固定租金形成了刚性门槛、没有与商户形成风险共担收益共享的利益共同体，以及疏于对安全管理、客户服务、物业管理、营销策划、业主沟通等。由于运营专业度不高，忽视日常经营过程中存在问题，最终导致商户撤柜，出现空置。

理想很丰满，现实很骨感，运营成功的项目需要多个环节专业知识的积累，某一环节出现错误，都可能对项目的整体发展产生深远的影响，甚至导致项目失败。

精准把脉

贵州商业地产的治疗”妙方

我国商业地产已经由增量开发进入存量运营时代，大批量项目入市的挤压下,竞争愈发激烈。据赢商大数据显示，截至2021年底，全国购物中心数量达5387个，体量4.75亿平方米，预计2025年数量达7500+，体量约6.4亿平方米。

一方面是购物中心的大量持续推出，另一方面是购物中心商业空置率居高不下，经营风险激增。在存量竞争叠加疫情影响下，商场经营收入严重下滑，资金流短缺，导致企业难以支撑，部分购物中心和品牌已经消失在市场中。所以在后疫情时代，如何快速满血复活将成为“破局”的关键。

在消费升级的浪潮下，数字化转型已经早早搬上日程，成为最为关键的决策依据。随着数字化商业模式的快速发展，数字经济的地位进一步凸显，谁能够积极主动的去拥抱线上，把线上和线下渠道进行融合，更好的去挖掘商业的价值，必然就能最先占领市场，只有积极自救才有可能重获增长引擎。

作为国内领先的零售商业数智科技服务商，赢商tech凭借多年积累，为场所端和品牌端提供数智化解决方案。目前，赢商tech旗下拥有城市商业地图，高效辅助商业拿地开发与精准研判；CMiCloud云商管，赋能招商、运营、管理；MI闪购专为购物中心构建的数字化营销体系，实现聚客、引流、运营增长。基本涵盖了一个商业项目的全生命周期。

结语

总体而言，疫情对实体商业造成了一定的负面影响，但我们也应看到，仍有许多逆势而生的案例，疫情也在一定程度上倒逼整个行业的进步，这其中不乏佼佼者，因此有很多值得去学习的地方。

好的商业项目成功绝非偶然。首先要保证商业的合理规划、布局，在长期运营中积极主动地拥抱变化,探索商业多元发展，勇于不断的迭代创新，这样才能迎来最好的未来。