慈溪爱琴海购物公园是如何 “焕活新生” 的？

赢商大数据显示，至2025年，预计购物中心存量超过6亿平方米。（*统计范围为可知全国商业建筑面积3万方及以上已开业购物中心），如何盘活存量市场中的不良资产，也将成为商业地产运营商们的重要课题。

买入-修复（运营提升）-卖出，是黑石、凯雷等资管巨头们不良资产的掘金术；与此同时，以在运营的优质标的物业作为发行资产支持专项计划，正成为开发商融资变现的重要途径，光大安石、华润置地、合创置业等均发行过类似的ABS项目。

面对数量可观的存量商业市场，那些能够通过修复（运营提升）盘活的不良资产项目，具备怎样的特性，是否有可供借鉴之处？

笔者欲以不久前获深交所通过的金科7.9亿ABS项目——金科慈溪爱琴海购物公园（开业时间:2018-09、已签约222个品牌）（简称：慈溪爱琴海）为案例，聚焦它从前期拿地获取到焕新改造动作背后的运营逻辑分析，以期为行业提供一些参考思路。

先来看一组慈溪爱琴海项目的2021年数据表现：

数据来源：金科股份企业公告，赢商网整理

此次金科发行的ABS项目，慈溪爱琴海是其在2020年3月从红星美凯龙集团手中购得，商业运营仍旧委托给爱琴海集团。

无论是从项目运营数据，还是慈溪市场消费者反馈，慈溪爱琴海的表现均可圈可点。此处笔者以新近出炉的（5月2日更新）大众点评榜单·慈溪购物热门榜单数据为例，按近期综合流量排序，慈溪爱琴海位居TOP1，“环境很好”、“提供餐饮”、“人气旺”、“品牌多”等是消费者点评的高频词好评。

综上来看，慈溪爱琴海经营表现均不俗，这也能解释为何金科能够用它发行ABS并获通过。

不过，如果将时间倒退到2017年7月或之前，你可能很难想象，这个出租率95.5%的人气商业项目，其实是个烂尾项目。

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烂尾商业项目能够被“选中”的先决条件

精准的基本盘判断很重要

“基本盘”这个词出自于罗振宇2020年时间的朋友跨年演讲中，指的是那些改不了、夺不走、丢不掉的东西，即为基本盘。只有基于基本盘，才能看清我们自己的努力方向。

对于存量商业中的不良资产，能否焕活新生，笔者认为很大程度取决于基本盘，即项目本身所具备的先天条件，如地段、区域规划、未来发展前景……

具体到慈溪爱琴海项目来看，同样能够印证这一点，其商业基本盘是它能够吸引爱琴海集团出手收购，以及后续改造成功的先决条件。

慈溪爱琴海项目位于慈溪文化商务区西南角，北三环东路和新城大道交界处，堪称慈溪的“钱江新城”核心，前身为原联盛国际商业广场。

它是联盛集团在2011年着力打造的一个大型商业项目，原本是打造成集大型超市、精品专卖店、量贩式KTV、五星级影院、大型时尚特色餐饮于一体的商业综合体，同时也是文化商务区唯一大型商业综合体。

开工建设后，却因种种原因停工，最后成为烂尾项目被法拍。公开资料显示，2017年7月，红星美凯龙控股集团有限公司以23,550万元拍下该项目。

“这个项目的先天条件很好，我们当地人其实很看好，可惜资金链出现了问题”，熟悉该项目的慈溪当地商业地产行业人士向笔者透露。

诚如他所述，慈溪爱琴海“基本盘”不错：

• 首先，尽管只是宁波市下面的县级市，但慈溪经济总量早已稳稳排在了浙江各大县市首位，也是公认的浙江第一强县。据最新数据显示，2021年慈溪全市GDP总量已经高达2379.17亿，居民消费力强；

• 其次，区域内商业规划合理，即便到现在，它仍旧是区域内唯一的商业综合体项目；

• 第三，项目位于慈溪文化商务区及老城区的结合部，处在商务人士和住宅人群要进入文化商务区的必经通道(新城大道)，并且商务文化区的规划已经出炉，相关配套完善；

• 第四，项目交通便捷，赢商大数据-城市商业地图工具显示，仅1公里范围内就有13个公交站、11个停车场，可快速到达慈溪市其他各中心区，并且联盛广场自身规划了约1300个停车位；

• 第五，项目集购物休闲、娱乐、美食等一站式的业态规划较为合理，符合慈溪这座城市商业升级，笔者注意到在慈溪爱琴海之前现代综合体商业仅有慈溪银泰城和慈溪保利MALL……

据悉，红星在出手之前，也曾对这一项目进行了长达3年的市场观察和准备工作，2017年慈溪爱琴海周边的住宅和商务客群入驻率不高，38幢商务楼的入住率不到30%，但基于基本盘的优势和对区域的长期看好，其最终参与竞拍并拿下了该项目。

而爱琴海集团的专业操盘，100%自持则为联盛国际商业广场的新生增添了多一层的保障。

拿下项目13个月后，2018年9月30日，慈溪爱琴海迎来正式开业，而仅2个月之后，慈溪市场就将迎来当地消费者更为熟悉的慈溪吾悦广场，由此可见慈溪爱琴海面临的挑战不小。

不过，无论公开报道中提到的开业当日26万人次的客流，还是如今慈溪购物热门榜TOP1，一定程度上，都能佐证爱琴海运营团队的操盘运营实力。

值得一提的是，从爱琴海公开了接盘该项目全面开业，商业部分的加持也直接带动周边公寓售价和租金的增长：

• 2011年联盛国际商业广场旁边的联盛公寓入市时交付均价约为1.2万元/㎡；

• 2015年联盛国际商业广场倒闭时，市价跌至6000元/㎡左右，公寓租金约1800元/月；

• 2017年爱琴海入驻挂牌后，该公寓售价立即涨至8000元/㎡左右；

目前该公寓售价约在1万-1.2万元/㎡，公寓租金仅在爱琴海开业前后3个月内就涨至近3000元/月……

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完成“新生”蜕变

遵循商业逻辑的定位与调改

将目光聚焦到拿下该项目后以及项目筹备开业这段时间，慈溪爱琴海所发生的变化，或许能更清楚地明白存量改造项目的修复（运营提升）工作重点。

提及慈溪，“家电之都”、“轻纺基地”、“轴承王国”等均是它绕不开的标签，强制造业支撑起城市GDP的快速发展，城市居民消费力亦不容小觑。

不过慈溪城市商业起步较晚，2003年仅有国贸大厦一家百货商场，2011年慈溪银泰城开业才算正式进入购物中心时代。

而慈溪这座城市的消费也有其特性，与浙江省内其他县级市一样，依托便捷的交通（高铁或者自驾），本地人的高端消费外溢严重，“本地人消费会更多偏向吃喝玩乐等内容”，上述采访对象告诉笔者。

无论是慈溪爱琴海还是慈溪吾悦广场，从商业内容打造方面，均印证了这一点。

不过，不同于慈溪其他已开业商业项目，爱琴海集团延续了自己的特色，将项目定位锁定为打造“都市的假日中心”。

纵观近几年大火的存量调改案例，无一不是“深入骨髓”、由内而外的大调大改。

可以看到，慈溪爱琴海同样结合其商业定位，以及项目的建筑情况，首先从硬件方面进行了大刀阔斧的调改。

在爱琴海团队接手该项目之前，原联盛国际商业广场建筑主体已经完成，与市场上多以盒子状的购物中心不同，它由4栋（A、B、C、D）独立的建筑体组成，尽管露天建筑空间具有一定的优势，但江浙多梅雨、台风的天气外在因素，显然对于商业经营来说并不友好。

改造前

爱琴海同样意识到了这一点，保留开放式商业特色同时，对该建筑进行了加顶加盖，大大降低天气等外在因素的影响。此外，每一座爱琴海购物公园的特色外立面幕墙，在慈溪项目也得到延续，爱琴海改变原本广告位过多的外立面设计，以超大LED的四面幕墙新形象取代，目前已经成为慈溪这座城市一道靓丽风景线，尤其是夜幕降临时，屏墙上演的光影秀，吸引不少消费者前往打卡……

改造后

与此同时，原有4栋建筑因为相对分散、独立，阻断了人流与业态的互动，这就导致了项目存在一定的死角区域，内部动线差，客流无聚集；而十字街入口敞开，影响舒适度且能耗高，对于爱琴海来说这也是极具挑战性，从其后面的运营阶段动作来看，它也在不断地努力降低动线硬伤对商业经营的影响。

如开业前，慈溪爱琴海通过打造一个中庭区域的大广场，并以它为原点设置了独栋建筑的回字形动线，形成“回字形+十字形”的双动线；开业后，在活动场地设置方面也有意选择不同区域，以带动商场冷区客流；稳场运营阶段，它从硬件、业态内容等方面持续升级优化，以不断巩固项目市场竞争力。据了解，过去2年慈溪爱琴海陆续对A、B区进行改造：A区通过引入苹果授权店等强目的性消费客群的商业内容，带动区域客流与销售双提升；B区通过打造“新动克拉盒”特色街区，重新组合黄金珠宝、新能源汽车2大品类、18个品牌，在品牌档次、空间呈现等方面带来不一样的服务，直接带动该业态区域租金较未调整前提升高达200%。

基于洞察市场与客群需求分析，适时调整商业内容，是慈溪爱琴海在运营端的强项，如对新能源汽车的持续引进，不断增强商场在该品类的慈溪市场竞争力。笔者注意到，继早前在“新动克拉盒” 特色街区引入了新能源汽车品牌后，刚过去的“五一小长假”期间，慈溪爱琴海更是开出新能源汽车超市，5月1日开业当天便以231万元的销售额登顶浙江区域新能源品类销冠。

据透露，接下来慈溪爱琴海还将对C、D区域逐步启动改造，后续如何用新的内容来拉升客流与销售的增长，笔者也将持续关注。

而回归到商业经营内容本身，慈溪爱琴海则是基于定位，抓住城市商业“缺”的空白处，做到一站式全业态的内容满足客群消费同时，引入243个优质品牌，其中首进慈溪品牌超过40%，放大内容的独特性优势。

以开业时项目引入的格莱美宴会中心和传骑马术学院两个品牌为例，其中位于商场A区3F的格莱美宴会中心，将建筑原本的3-4F高挑空硬伤转变为门店内容特色，打造了公主梯等场景，备受消费者喜爱，而它高颜值的场景+仪式感+环境氛围，也丰富了慈溪婚庆市场品质消费客群的场所选择。另一品牌传骑马术学院，则是最早将马术带到三四线城市中……

特色内容背后折射出的是慈溪爱琴海团队对消费市场的洞察和深入挖掘，据了解，在项目开业前该团队还走访了周边商务楼，通过问卷等形式，对消费需求进行了一轮摸排，并在后续招商过程中进行针对性品牌的引进，如肯德基、星巴克等连锁品牌的进驻。

当前慈溪爱琴海正迎来“3年一小调”期，从前期市场表现来看，它也进入了品牌提档调整期， “有一些首店品牌入驻，会全线升级零售、超市配套、运动等多个业态”，不过，具体的品牌项目方暂时未透露，后续笔者也会持续关注该项目，适时分享它这一轮的品牌调改动向。

依托爱琴海团队的一系列操盘运营，慈溪爱琴海2019年实现200%变现，2020年变更业主方后，经营数据仍旧稳步提升，金科更是依托它在2021年底发行了7.9亿ABS项目，实现融资变现。

--总结--

优质的商业运营项目，能够有效提高商业地产价值，同时也能带动区域价值的提升，这也是存量不良资产焕活新生的意义所在。

慈溪爱琴海的亮相和稳场运营，同时也为周边的住宅、商务楼提供商业消费支撑，推动新都大道商圈的发展，并与周边住宅及商务客群形成良性自循环。

当然，商业经营是一个持续的长态过程，取得开业亮相的阶段性成绩后，进入稳场运营期的慈溪爱琴海，仍然面临着自身硬件短板与市场消费变化等所带来经营挑战，在品牌级次、场景内容、硬件包括动线方面不断优化自身运营。

作为一个非一线城市的烂尾项目，慈溪爱琴海的焕活新生过程中面临的不少问题和困境，其实是很多存量商业项目所面临的共性问题，它也证明了一些基本盘不错的存量资产，经由专业团队的操盘运营，是有希望重新焕发资产持续的生命力，并最终实现资产价值的再提升。

当下，存量改造也是推动城市更新的主要路径，盘活存量资产也已成为政府、开发商、运营商等各方探索的焦点，从行业发展来看，轻资产运营已成为趋势，爱琴海、万达、华润万象生活、大悦城、龙湖、凯德等企业均在加速布局。

对于存量资产持有者来说，选择与专业运营团队合作，无疑是项目持续良性运营和价值最大化的一条“捷径”，这对爱琴海等有成功操盘经验的轻资产运营商来说，也将是机遇。