大悦城2021年业绩说明会：期内获商业项目6个，未来拿地聚焦5+X城市群

作者/潘玲宣

网络互动方式召开线上业绩会似乎成为今年的主流。披露2021年度报告月余后，5月20日，大悦城也以该种形式举行2021年度业绩说明会。不同于其他企业，大悦城本场次共计回答了16条线上提问，内容也是关系到多个方面。

此前发布的2021年度报告显示，大悦城2021年签约金额727亿元，同比增长5%；实现营业收入426.14亿元，同比增加41.69亿元，增幅为10.84%；归属股东净利润为1.08亿元，较2020年扭亏为盈，同比增长127.79%。

2021年，大悦城综合毛利率27.44%，较上年的31.44%下降4个百分点；毛利额116.92亿元，同比减少3.97亿元，下降3.28%。

受房地产宏观调控和信贷环境收紧影响，新房销售放缓及价格下行压力明显，参照目前市场参考价格和项目的实际销售情况，大悦城针对项目资产计提了减值准备，受此影响，报告期公司实现净利润7.67亿元。

2022年一季度，大悦城营收81.8亿元，同比增18.72%；净利润为7.91亿元，同比上涨61.58%；归属于上市公司股东的净利润为负1亿元。

有市场人士指出，这是大悦城自2009年来首次出现一季度归属上市股东净利润为负情况。

此次线上交流会上，亦有投资者问及原因，管理层表示，净利润是在营业利润基础上，考虑营业外收支因素影响并扣除所得税费用后得来；而归母净利润是净利润扣除少数股东损益后得来。

“公司一季度利润贡献主要来自权益占比低的合作项目，受公司平台费用及对非并表合作项目的投资收益等因素影响，综合导致一季度归母净利润为负。”

“5+X”战略布局与800亿目标

据了解，2021年大悦城完成签约金额727亿元，较上年增长5%，签约面积287万平方米，同比下降8%。报告期，全口径结算金额815亿元，结算面积347万平方米，已售未结算的合同面积372万平方米。

土地储备方面，2021年大悦城获取16个项目，目前已进入全国38个城市（含香港），土地储备主要分布于京津冀、长三角、长江中游、粤港澳大湾区、成渝等都市圈。

报告期新增土地面积147万平方米，新增土储计容建筑面积327万平方米，土地款总额316亿元，平均楼面价为9659元/平方米，平均溢价率为16%。

从布局来看，新增土地储备39%位于长三角城市群，23%位于成渝经济圈，9%位于京津冀城市群。截至报告期末，土地储备可售货值约2230亿元。

关于2022年拿地资金规划及投资强度，大悦城控股董事、副总经理姚长林表示，“聚焦5+X城市群，在重点发展城市积极获取项目”。

而“5+X”即深耕长三角、粤港澳大湾区、京津冀、成渝、长江中游五大城市群，并择机布局辽中南、山东半岛、海西等城市群。

据2021年度报告，大悦城多元化的土地获取能力一方面是通过公开市场与非公开市场并重、轻资产与重资产并重、自主拿地与合作拿地并重的方式，获得优质土地；另一方面，充分盘活内外部资源，获取城市更新等存量土地，通过片区开发与产业整合能力，获取优质土储。

面向2022年，大悦城计划新开工项目19个，新开工面积303万平方米；销售方面，力争实现销售金额800亿元，同时多措并举抓销售回款。

商业方面，2021全年，大悦城获取商业项目6个，包括重资产1个，为南京大悦城；轻资产5个，位于绍兴、天津、无锡、眉山等城市。年内实现苏州大悦春风里、长沙北辰三角洲大悦城、重庆大悦城、北京丰台大悦春风里4个项目开业，武汉大悦城于2022年初开业。

报告期末，公司商业标准产品线已开业18家（含轻资产）购物中心，包括15个大悦城购物中心、3个大悦春风里项目，累计总建筑面积410.1万平方米、商业面积272.8万平方米、可出租面积137.8万平方米，平均出租率94.3%；其他非标准化产品在营项目共6个，总建筑面积31.9万平方米、商业面积20.9万平方米。

2021年，大悦城在建拟建筹备的大悦城、大悦春风里、祥云小镇及非标项目共20个，商业面积约178.8万平方米；全年落地轻资产合作项目7个，其中5个项目已于报告期内达成合作协议签署，另外2个项目近期签约。

而今年4月20日，大悦城与黄埔文化集团就广州黄埔区科学城商业项目轻资产管理输出成功签约，大悦城商业由此实现首进广州。

据透露，2022年大悦城轻资产商业项目拓展数量不低于7个，将继续以轻资产项目拓展为重要战略方向，强化城市深耕与区域联动拓展，重点深耕布局京津冀、大湾区、长三角和成渝区域。

回款、现金流量净额与三道红线

三道红线方面，期末，大悦城现金短债比 1.44，净负债率 90.06%，扣除预收账款后的资产负债率 70.31%，仍踩一道红线。

在此次线上业绩会中，管理层对此表示，公司合并报表2020年末、2021年末剔除预收款后的资产负债率超70%，为黄色档。截至一季末，公司三条红线为绿色档。预计2022年内将维持在黄色档以上。

三道红线的讨论，也可看出市场对大悦城财务、债务及偿债能力的关注。

截至2021年末，大悦城有息负债余额717.98亿元。其中银行贷款占比59%，直接融资占比16%，信托借款余额为64.5亿元，信托占比9%，加权平均融资成本4.91%，剔除信托后的融资成本约在4.83%左右。

管理层于线上业绩会上表示：“债务结构合理，目前公司在手资金充裕，有息负债具有下降空间。”

今年2月，大悦城先后与招商银行、浦发银行签订共计200亿元并购贷款合作协议。关于这一事项，大悦城方面表示，将视并购标的情况按需提款。

“公司已与多家金融机构达成并购融资合作，目前在积极跟踪、筛选市场上收并购项目。鉴于收并购项目存在一定潜在风险，故已相应提高投资标准。未来公司还将继续发挥自身优势，通过教育资源、产业资源、政府平台公司资源等实现低价获取项目，并在集团内外部积极寻找优质收并购项目。”

截至2021年末，公司银行贷款授信总额1426亿元，可使用额度673亿元，在手额度充裕。

不过，2021年大悦城经营活动产生的现金流量净额-84.64亿元，而2020年末为约98.14亿元，回调明显。

与此同时，据此前公布的2022年一季度报告，报告期内经营活动产生的现金流量净额较上年同期增加81.13%，但仍为负数，约为-3.36亿元。大悦城于公告中称，变动原因为本期新获取项目土地支出及建造支出同比减少。

在此次线上交流会上，大悦城总会计师 （财务负责人）吴立鹏进一步表示，2021年新获取土地储备，新增项目土地支出、开发项目建造支出及税费支出合计485.92亿元，而当年销售回款、租金收入等经营流入400.10亿元，致使当年经营现金流净额为负。

2022年一季度，经营活动产生的现金流量净额-3.36亿元，主要是一季度销售回款、租金收入等经营流入65.13亿元，其他经营净流入18.61亿元，不足以覆盖各项支出，以上因素综合致使一季度经营现金流为负。

另外，亦有投资者向大悦城提问，2022年公司有哪些重点推盘项目及在售商办项目，分别在年底预计能带来多少回款？

对此，管理层回应，大悦城在上海、西安、厦门、南昌等地的项目均有新货推售；在苏州、常州、绍兴等长三角城市以及成都、重庆等二线城市也有新项目推售；商办项目中，上海、北京、深圳也将有新项目推出。