未来前置 再次迎新！美辰从销售商品走向给您“新生活”

变化是世间万物遵循的基本定理，人如此，商业亦是。

何以使得，18年之久的商业体在昆明强势的存量、新兴的增量市场一直稳健、“鲜活”的生存；何以使得，单体2.5万平方米的商业体单日创造3千万的销售额。

鲜亮成绩的背后指向的是美辰城市广场超前的规划和恒定的创新。

美辰城市广场实景图 （来源/美辰）

“创新是永恒的旋律，人的生活在升维，商业也要时刻焕新。”一直“奔跑”在中国商业地产的刘蔚，是美辰城市广场的掌舵人。他带着“美辰”这张商业名片经历了云南繁荣的百货时代，又在购物中心时代奔走于1.0、2.0、3.0的各个阶段。

面对时局的转变，美辰一直保持创新的思维，同时，也敏锐的感知到消费者的需求点在不断进阶，即将开始一次从场景空间到业态内容的重新构建。

做高阶人群的生意

把精致生活贯彻到底

每年“12.31”都是一次沉浸式购物狂欢，美辰人通常早早开始筹划：联动商户、充足备货、构建场景。大门一开，消费者涌入，选品、试装、付款......有序进行着，这场狂欢通常要持续到凌晨4点，直到场内归于平静。

美辰城市广场SP活动 （来源/美辰）

美辰真的太懂消费者了！私域流量建设走在了昆明前列。

从SP活动中，我们看到的是美辰会员十足的忠诚度，也看到美辰用心精耕消费者，除了年龄、阶层、区域等大层面的研究客群，更是细化到了爱好、星座等维度。

昆明小西门商圈 （来源/视觉中国）

美辰城市广场所处的小西门，老昆明人习惯称之为“龟背”，因其这里交通线路广布，四通八达，是一处难得的商业宝地。以大观商业城和美辰城市广场为主的商业区，形成了小西门商圈，如今大观商业城以小零售和小吃业态为主，与美辰的定位形成差异。

贯穿美辰的人民中路 （来源/美辰）

最早，美辰被称为“小奥莱”，辐射半径可以高达9公里，可见当时美辰在昆明人心中无可媲美的地位。如今随着周边的顺城、正义坊、百货大楼、柏联广场等大体量商业的起势，美辰的辐射范围缩短到半径1.5公里内。

美辰核心辐射范围 （来源/赢商大数据智能商业算法模型评估）

通过对全市购物中心项目吸引力、交通便利性、竞品截留效应、各街区人口密度建模运算，评估项目对各街区的居住人口渗透热力表现，区分出项目核心辐射区、次核心辐射区、拓展辐射区。（此模型主要用于预测购物中心本地到访客群的居住来源地，约50%-60%的客群是来自于核心辐射区；约20%-30%的客群来自于次核心辐射区；约10%-20%的客群来自于潜在拓展区）。

向北可触达到翠湖片区，向东可到正义坊，向西走还可揽获集美天街和壹号广场的客群，目前两个项目处于停滞状态。

美辰周边人口及消费力 （来源/赢商大数据）

一座商场的流动性靠的是人，而人最早也是傍水而居。通过赢商网大数据监测，美辰购物公园周边一公里范围内，住宅有230个，写字楼6个，人口规模得分9.4，客群消费力8.0，这些都处于全市的高水平。

周边1公里工作人口资产等级（来源/赢商网大数据）

TGI:当前画像比例与全城比例的比较，TGI介于0.9-1.1时表示比例水平适中，高于1.1表示当前区域画像占比已经明显超出本市平均水平，反之低于0.9则表示明显低于本市平均水平。

美辰城市广场毗邻翠湖，这里居住着昆明高知、高产人群，追求的消费习性自然和美辰的品质相匹配。赢商网大数据还监测到，美辰1公里范围内的工作人群12.08万人，以小康人群为主，占本区域工作人口53.70%，TGI为1.15, 明显高于本市平均水平。

重点学校、17家银行机构、移动公司、烟草公司宿舍、区政府大楼......这些标签足以印证美辰客群的特性。

昆明翠湖周边 （来源/摄图网）

美辰周边 （来源/美辰）

面对客群的特殊性，美辰从来不追求流量为王的定律，而是采取精准化经营，消费者需要什么就提供什么。从来不做过多的宣传，却实实在在的精耕自己的私域。

用美辰人的话来说：“美辰一直期待和喜爱的是个性鲜明、追求有品质的生活的顾客。”

商品高速裂变

从卖货到卖“新生活”

在商业地产行业，通常一年一小变，三年一大变。可美辰才开业，就开启了高频的更新之路，结果验证，这是刘蔚正确的、超前的决策。

2004年美辰开业之际，整个场内业态由超市、小电器、皮具等构成，这在当时是非常合理的搭配逻辑，但刘蔚却把眼光看的更加长远，认为这样的布局跨度较大，专业集合度不高。通过一段时间的经营，毅然把超市和电器撤掉。

他深谙什么是美辰的强项，什么是短板，一开始就做了很大尝试：引进衣恋、百丽系统的各大品牌，还将屈臣氏、星巴克等当时最高光的品牌落定。

果然，调整后销售额逐年在提升，遇到节假日，仅一家 FILA 就可以贡献400多万的日营业额。

夜晚的美辰城市广场 （来源/美辰）

“商品一直在高速裂变，持续细分。”刘蔚把商品划分成生存、生活、个性、优质、高级、奢侈、定制、时间八个层级，美辰精准认知，只做生活到高级这四个级别的生意，当然这是深究周边消费者画像的结果。

接下来，美辰要做的是把“快乐新生活”植入商业内核，让消费者获得更多的生活满足感，把商品的价值提升，把业态做新的组合。

从2003年“非典”严重期，到2021年“新冠”常态化，疫情催化下，美辰的经营策略将从100%的商品售卖减少到80%，最终达到55%左右，而今年的重心则是规划美容、教培、健康等新兴业态。

这是符合这个时代的需求的。传统业态千篇一律，餐饮和零售主导着一切，而美辰总能先人一步，把现在的刚需弱化，把未来的刚需前置，于是乎，再一次的焕新开始了！

不在传统模式里“内卷”

一次从内到外的多维革新

如今商业环境大变革，美辰知道单纯的在业态和品牌上调整已经无法满足当下突飞猛进的需求了，只有撬动商业内核，再辅以场景和内容的革新，才能继续保持长青的姿态。

2.5万方的商业空间分布着地上3层，地下1层，拥有1500余个独立的立体停车位，这在市中心的位置是不可多得的稀缺资源。

负一楼目前已经升级完毕，重点为时尚运动类服饰业态，圈定生活态度明朗、拥有积极个性的人群。

一楼以黄金珠宝、化妆品为主，外街部分则以星巴克、肯德基一类的轻餐以及7-11、屈臣氏等品牌为主，也将继续招纳一批优质的轻餐快饮品牌进驻。

二楼现行布局的是女装、男装，三楼则是健身、美容、教培等机构，鹿先生语言公学、VT女子体雕中心就是两家品牌力很出众的门店。而目前调改的重点也就放在了这两个楼层。

VT女子体雕中心（来源/美辰）

鹿先生语言公学（来源/美辰）

疫情常态化后，健康与美好生活的理念被商业无限吸收，能通过消费场所完成一系列的健康举措，事半功倍。

美辰通过周边消费者画像研究后，确立了将会把二三楼打造成关于健康和美好类的业态，包含了健身房、医美馆、口腔诊所、美容美发等，届时可打通一楼，在外街设立门脸，一拖二的方式打开客流入口。

清晨的美辰城市广场 （来源/美辰）

美辰城市广场整个物业凸显了个性的架构，东西横向有180米的展示面，成为了人民中路上最优质的一块活字招牌。而整个外立面也将伴随着招商的落地，以更加新锐的形象去一步步呈现。

美辰场景化打造 （来源/美辰）

美辰人从一开始就练就了敏锐的时尚嗅觉。不管是日常的PR活动，还是重要节点的大促，都自己包干所有，从前期的策划到装置的设计，就连制作这个环节，也亲力亲为，为的就是能呈现出精细的、时尚感满满的场景。因此，每一个场景的设置都引来了无数消费者打卡，更重要的是，都和美辰整体的形象相互呼应。

构建“美”这件事，美辰就如其名，把场景空间、美陈展示弄得明明白白、漂漂亮亮。

美辰各类艺术装置 （来源/美辰）

商业大流汹涌向前，美辰总能顺势而为，一边精准拿捏消费需求，一边与品牌商同频关联，以超前的战略在城市升级中，探求新思维和新模式，驱动小西门商圈新一轮焕新！