恒大复牌，要翻越“四重山”

作者：魏薇

作为昔日的房企巨头，恒大化债之路的每一步都备受关注。自3月21日恒大系三家公司停牌至今，已经过去了3个月，而距离最初定下的重组方案公布时间也越来越近。

6月20日晚间，中国恒大（03333.HK）、恒大物业（06666.HK）、恒大汽车（00708.HK）分别发布复牌指引公告。

同时，恒大披露正在积极推进重组工作，预计将于7月底之前公布初步重组方案。

今年1月26日，恒大执行董事肖恩在投资者电话会议上表示，恒大争取在未来六个月内提出初步重组方案。

此前，外界对恒大能否如期公布重组方案存疑，此次的再声明如同抛出了一颗“定心丸”。

复牌的四个条件

根据复牌指引，恒大需公布上市规则规定的所有未公布的财务业绩，并解决任何审计保留意见的事项；公布对恒大物业134亿元的质押担保被相关银行强制的调查结果；证明公司遵守上市规则第13.24条的规定；向市场通报所有重要信息使公司股东和其他投资者可评价公司的情况。

其中所指的港交所上市规则第13.24条，即发行人须有足够的业务运作（不论由其直接或间接进行），或拥有相当价值的有形资产及/或无形资产（就无形资产而言，发行人须向本交易所证明其潜在价值），其证券才得以继续上市。

根据港交所要求，公司证券获准恢复买卖之前，必须解决导致其暂停买卖之事项并全面遵守上市规则以令联交所满意。若三家公司不能满足港交所的复牌要求，18个月后将被除牌。

停牌的原因正是恒大物业在审核2021年度财报的过程中，发现有约134亿元存款为第三方提供的质押保证金，已被相关银行强制执行。恒大认为，这是一件重大事件且恒大物业是重要子公司，将成立独立调查委员会跟进该事项对公司的影响。

如今，三个月时间已过，恒大称，恒大物业的质押担保独立调查正在积极进行中，现阶段尚未能确定预期完成独立调查的时间。审计工作正在有序进行，由于受疫情及恒大物业质押担保独立调查的影响，尚未能确定2021年度业绩的发布时间。

牛散进场“抄底”

近半年来，推进债务重组的同时，恒大频频将旗下资产摆上货架，接盘方常见山东、江苏、浙江、广州等地方国资，却鲜有民营房企敢于接手。

最近恒大的一宗股权变现中，接盘方罕见的出现了一位自然人，他的背景并不简单。

6月20日晚间，嘉凯城（000918.SZ)公告称，广州凯隆拟通过协议转让的方式将其持有的2.11%嘉凯城股份转让给曹升，转让价为2.043元/股，总对价7789.82万元。转让价格为协议签署日嘉凯城前一交易日收盘价的90%。

据披露，本次协议转让为配合中信证券要求，用于归还广州凯隆在中信证券的质押债务本金、利息、违约金。据悉，广州凯隆曾于2019年3月29日起以嘉凯城股份为标的与中信证券开展股票质押式回购交易。

交易完成后，广州凯隆的持股比例将由7.58%降至5.46%，曹升持股比例变为2.11%。企查查显示，广州凯隆为广州市超丰置业有限公司全资子公司，超丰置业为安基（BVI）有限公司全资子公司，隶属于恒大集团。

2022年1月27日至今，广州凯隆累计被动减持嘉凯城1.28亿股，占嘉凯城总股本的7.1%，减持总金额共计3.03亿元。截至目前，广州凯隆持有嘉凯城无限售流通股1.37亿股，占总股本的7.58%，全部处于质押状态。

此次接盘的曹升，似乎深谙投资之道，他曾于2021年先后两次打折接盘上市公司大股东所持股份，接盘后股价均有上涨。

2021年6月29日，曹升以6421.56万元接手金信诺控股股东、实际控制人黄昌华所持有的1154.96万股股份，占股份总数的2%，转让价格5.56元/股，为协议签署前一日收盘价的70.11%。随后，金信诺的股价一度上涨至12.45元。

同年3月4日，以6632.44万元接手旗天科技控股股东、实际控制人费铮翔所持有的2003.76万股股份，占总股本的3.03%，转让价格3.31元/股，为该转让协议签署日前一交易日标的股份收盘价格的80%。此后，旗天科技的股价一度上涨至12.79元。

资产处置进行中

据不完全统计，恒大境外直接债务约227亿美元，项目融资、私募融资等债务约33亿美元，合计约260亿美元。按最新汇率计算，折合人民币超1730亿元。

在今年2月的复工大会上，许家印称“公司不能依靠贱卖资产去还债务，否则资产贱卖完了也很难还清债务。”但在庞大的债务面前，恒大不得不变卖资产以填补资金窟窿。对恒大来说，将项目握在手中，或也无力继续开发，从而影响“保交楼”的重任。

近期，恒大陆续与多家信托公司签署协议，将部分项目剥离给信托公司，信托公司将接管项目公司的运营管理，向项目公司投入资金以保障项目后续开发建设及保交楼，恒大有行使回购股权的权利。

5月26日，恒大以13.5亿元的价格转让宁波的城市之光广场项目，买方为浙江省浙建房地产集团有限公司及浙江省建工集团有限责任公司，两家企业的背后均为浙江省国资委。部分对价将用于直接抵偿中国恒大就其于宁波市其他项目欠付受让方及其子公司2.19亿元的未付工程款，恒大预期将从出售事项中录得收益约1.75亿元。

早前3月，胶州市国有平台旗下青岛鑫瑞杰产业投资发展有限公司接盘胶州恒大文旅城项目；浙江省国资委下属浙建房地产集团有限公司、建工集团有限责任公司接盘恒大集团在建的杭州水晶城文化旅游商业综合体项目。

恒大债务重组进程有待明朗，这种情况下，有国资进，也有国资退。6月7日，中国铁建挂牌转让恒大置业49%股权，转让底价26.6亿元。转让完成后，中国铁建将不再持有恒大置业的股权。