淡定的龙湖智创生活 首份招股书失效后即日再递表

作者：陈奇杰

7月7日，据港交所披露，龙湖旗下物管平台龙湖智创生活有限公司招股书失效。

尽管“物业上市潮已过”这一说法早就流传多时，但位居行业头部龙湖智创生活招股的招股波澜，还是令市场讶异。

不过，龙湖集团有所计划，当天上午就回应称：相关工作正在有序进行中，公司将很快递交更新申报材料，不影响上市进展，一切以公告为准。

观点新媒体采访龙湖方面同样获悉，龙湖智创生活招股书失效系6个月有效期到期，很快就会递交新招股书。

果然，当晚7点多，龙湖智创生活再次在港交所递表，业绩、规模等方面均有所增长。

招股书新成色

据悉，龙湖智创生活业务涵盖住宅及其他非商业物业管理服务，和商业运营管理服务。前者提供物业管理服务、非业主增值服务、社区增值服务，后者提供购物中心商业运营和物业管理服务、写字楼及其他商业物业服务。

招股书更新了龙湖智创生活最新业绩，该公司2019年、2020年及2021年收入依次是43.69亿元、64.68亿元、110.56亿元，涨幅分别为48.04%、70.93%。2022年前4个月，录得营业收入为40.6亿元，同比增长38.6%。

于往绩记录期间，龙湖智创生活净利润由2019年的6.81亿元增加36.6%至2020年的9.31亿元，并进一步增加46.8%至2021年的13.67亿元。2022年前4个月，净利润同比增长70.9%至5.44亿元。

龙湖智创生活表示，该增加主要是由于住宅与其他非商业的物业管理服务，以及商业运营及物业管理服务分部收入均有所上升，及规模经济效应增强和有效的成本控制措施。

可以看出，龙湖智创生活收入增长速度较快，最近一年已达百亿营收。另外，伴随着规模扩大，公司净利润也有较大幅度提高，并非增收不增利情形。

规模方面，截至2022年4月30日，龙湖智创生活物业管理服务签约及战略合作面积超4.8亿平方米，在管面积比之前增加0.2亿平方米至2.74亿平方米。

其中，住宅及其他非商业物业在管面积为2.47亿平方米、购物中心在管面积为970万平方米、写字楼及其他商业物业在管面积为1700万平方米。

同时，龙湖智创生活显示出良好的外拓能力，住宅物业管理服务项目来自独立第三方项目的在管面积占比达到62.2%。

虽然外拓能力强可以减少对母公司依赖，但龙湖智创生活也提到，来自龙湖集团开发的住宅物业主要为一线及二线城市中高档住宅物业，具有较高费率，而独立第三方开发的项目毛利率通常较低，原因是在龙湖智创生活接管之前采用的运营系统不够先进，致使物业状况维护欠佳及在接管之后产生较高的翻新及升级费用。

该公司表示，已致力将有关物业的运营与自身管理系统整合，以改善运营效率，继而达致较高盈利能力。

对龙湖智创生活而言，亮点不止在快速增长的业绩水平，也在于与华润万象生活相似的业务结构，即同时深耕“物管+商管”赛道，商管业务收入占比均为20%左右。

2021年，龙湖智创生活商业运营及物业管理服务营收达到29.33亿元，占总收入26.53%。根据弗若斯特沙利文报告，中国境内同时提供物业管理服务以及购物中心运营服务的公司数目有限，在全业态物管公司排行榜中，龙湖智创生活营业收入排名第一，市场份额提升至1.8%。

市场分析指出，商业运营与基础物业管理相比，拥有更高的行业壁垒和利润率。龙湖智创生活首次递表后，曾被认为有望获得与华润万象生活对标的市盈率估值水平。

然而，龙湖智创生活递表却赶上了物业上市低潮期。

物企上市潮退

今年1月7日，龙湖智创生活首次向港交所提交招股书，在此之前，龙湖集团对分拆物业一直持克制态度。

2021年3月业绩会上，龙湖管理层对于龙湖智创生活上市仍然未表示肯定。

一年之后，经历过地产行业的起伏与跌宕后，龙湖分拆战略悄然发生了变化。

业内人士认为，较为可能的原因是，龙湖智创生活在规模及效能上已发展成熟，而龙湖也需要在较为波动的环境中进行新赛道开拓，以加强抗风险能力。

但时机不等人，2022年初，港交所对上市企业基础盈利门槛提高的60%新规正式施行。在地产行业下行、企业危机不断的情况下，港交所和监管方面对含地产概念的物业股审核更加谨慎。

近期，仅鲁商服务一家物企在两个星期前通过聆讯，更早前成功上市的东原仁知服务和力高健康生活，通过聆讯的时间点则要追溯到三四个月以前，这三家公司均属首次失效后再次递表成功。

根据港交所机制，招股书失效不等同于失败，可以理解为拟上市公司（发行人）财务审计数据过期，需要补充新一期的财务数据。发行人在失效后3个月内补充最新财务资料，便可继续上市流程。

经不完全统计，今年年初，递表等待的物企尚有20余家，其中有的半道选择了出售、有的失效后放弃，如今递表等待者已骤减至7家。

龙湖智创生活招股失效后，7家物企仅剩万物云及中湘美好为首次递表，后者在管规模仅950万平方米，很难说可以通过聆讯。

龙湖方面对物业公司首次招股失效看得很开：“现在市场环境不是很好，放慢节奏并非坏事。”