回归即巅峰，却“高开低走”，十八梯到底怎么了？

七月份的重庆，迎来了2022年最热的时候，与天气一样火热的是暑期旅行出游的热度。重庆作为网红城市，亦是迎来了一波旅游小高峰，在洪崖洞、李子坝等景点人海如潮时，去年九月高调回归的十八梯却显得有些冷清……

前世：城市市井生活缩影，连接母城文化脉络

在老重庆人的记忆里，说到十八梯，大多还停留在陈旧而杂乱的印象。但对于重庆而言，十八梯一直担任着连接上下半城的重任，对于城市的商业发展有着重要意义。

时间回溯到明清时期，彼时的重庆是入川门户，由于便捷的水路交通，成为许多商贾往来的中转站。这其中，下半城至朝天门一带尤为繁华，因此形成了下半城以商贸为主，上半城以居住为主的局面，十八梯则是作为连接上下半城的通道，形成了繁华的集市和稠密的居住区。

1891年重庆开埠后，作为商业重镇的重庆城快速发展。伴随着人口的激增，城市化建设刻不容缓，于是城市交通迅速发展，以南区路和北区路为代表的现代公路开始联通起重庆城。加之中兴路、凯旋路的建成，十八梯不再是连接上下半城的主要通道。

而到了改革开放后，解放碑步行街作为中国西部第一条商业步行街，开启了重庆商业的高速发展，重庆整体的经济与城市建设也迈上了新的台阶。与繁华相背的，是十八梯的没落，随着大量务工人员涌入城市，选择在十八梯落脚，十八梯不复往日的繁华，开始与杂乱陈旧为伴。

改造之前的十八梯老街（摄影师：彭世良）

尽管十八梯经历过繁华与没落，但一直以来，它都是重庆市井生活最好的缩影。而错落有致、层楼叠屋的山地建筑群，更是将巴渝民居美学体现得淋漓尽致，在这里生活过的一代代重庆人对它有着深刻的情怀。

重生：情怀不是良药，治不了“空场”

2015年5月17日，重庆市规划委员会第四次会议暨市历史文化名城保护委员会第一次会议召开，十八梯传统风貌区划定为重庆市28个传统风貌区之一。在重庆市政府批准的《重庆主城区传统风貌保护与利用规划》、《十八梯传统风貌区项目修建性详细规划》的指导下，渝中区委、区政府大力推进保护修缮与活化利用。

2017年十八梯正式开工改造，历时5年，终于在2021年9月30日回归开街。改造后的十八梯传统风貌区延续了原有的“七街六巷”街巷格局和肌理，并保留了过去老街的堡坎、陡坡等。重生归来的十八梯一时间成为广大市民和游客争相打卡的目的地，据统计，2021年9月30日至10月7日，十八梯传统风貌区整体客流量超100万人，单日最高客流量超过15万人，单日打卡人流量均超10万人。

改造后的十八梯夜景（摄影 王欢）

但开街后不到一年时间，十八梯似乎并没有留住大家的脚步和心。七月，赢商网实地踩盘发现，与一年前开街人山人海的盛况相比，如今的十八梯客流不容乐观。

而客流的不稳定性，导致十八梯爆发关店潮。目前，除了十八梯老石梯主道两旁的店铺开门营业之外，左右支巷出现大量空铺和关店情况。

作为一个兼顾城市文脉延续与城市发展的城市更新标杆项目以及文旅地标，为何十八梯出现了“高开低走”？

其实，从实际踩盘中可以看出，目前十八梯引进的商家普遍为文旅餐饮类，包括重庆特产店、文创店、特色小吃店等，品类单一且重复率高。对于重庆市民和外地游客而言，十八梯的业态品牌缺少差异性，“采耳”“小面”“火锅”“陈麻花”等店铺在重庆随处可见，因此“只逛不买”成为消费者的常态。当没有稳定的客流引入转化时，对于商户而言，或许关店及时止损是最好的选择。

值得注意的是，许多商户的门头设计也缺乏美感，随处可见“小广告”式标语，不能有效地与十八梯现有的风格契合，导致商户与项目之间产生割裂感。这背后暴露出项目在运营管理过程中，缺少统一经营管理意识的问题，对于十八梯而言，如何与商户协同运营，提升整体空间场景上的和谐统一，是实现客流提升的根本。

其实，自十八梯开业以来，外界对其的评价一直褒贬不一。一部分人认为，十八梯的改造重建是重庆城市更新的又一次进阶，赋予了这片棚户区新生；另一部分人则认为，十八梯并没有将商业与在地文化的有效融合，只是在复刻磁器口。无论如何，从开街快一年的十八梯现状，我们可以得知情怀不是良药，治不了“空场”。

未来：联手品牌融合城市文化，挖掘十八梯的“唯一性”

十八梯的改造实质上是一场城市更新，而在整个商业地产市场上，以城市更新为手段打造的出色项目不在少数。

如成都猛追湾，前身是成都50、60年代盛极一时的工业区，2017年改造后形成了“一坊一里两街三巷”的景象，即望平坊、祥和里，望平街和滨河商业街，香香巷一巷、二巷、三巷，一举成为成都新晋网红地标。

而猛追湾的改造思路，便是尊重建筑基底，注入现代功能，从而营造新消费场景。在空间上，打造约10个功能各异的休闲平台，形成了内容丰富的生活空间带；在业态上，涵盖咖啡，轻餐、网红甜品、文创、艺术等多元业态；在品牌上，引进几何书店、we bistro、AXIS等城市首店，吸引年轻客群前来。除此以外，猛追湾还利用“一坊一里两街三巷”的空间特点与抖音、成都偷心、蓉城之秋等头部文化IP联合，打造城市级文化活动。

空间、业态、品牌、IP联动这一套组合拳下来，使得成都猛追湾成为年轻人聚集首选地，亦使猛追湾成为成都远洋太古里、成都IFS后又一城市文化地标。

不止成都猛追湾，上海武夷MIX320、苏州淮海街、北京首创·郎园Station等都是深入城市肌理后，对原有老旧项目进行改造焕新，结合项目在地背景与特点，为老旧项目注入“新鲜”血液，赋予其充满活力的商业功能与业态。

如今的十八梯，更新只在其表不在其里。尽管在改造中保留了大量原有建筑痕迹，却并未将原有的十八梯文化与商业有机融合。其实所有的城市更新最终都要回归到人文关怀上，现在的十八梯更多地是一个容纳各类小吃特产店的容器，禁锢住了自己特有的文化与内涵，难以与城市的人们产生情感共鸣，进而让大家停驻下来。

因此，未来的十八梯或许应该更加注重内里的更新，基于项目自身的特色和重庆城市文化，在现有的空间上挖掘出更多的业态组合可能性。并且，如何联手优质品牌融合城市文化，赋予品牌在地属性，联动打造具有城市底蕴的营销活动，也是十八梯下一步运营需要考量的方向。

（图片来源：赢商网、渝中区政府官网、项目方）