2022上半年客流报告：4436个商场同比跌幅23%，高端mall愈挫愈勇

上海解封，是购物中心客流回归的最强信号。

但回看今年上半年，全国4,436家购物中心（3万㎡以上）场日均客流数据，会发现：波动中复苏，成了“新常态”。

4月，商业一线城市率先打响客流复苏战，积极的市场情绪传导至全国；5月，高档mall客流逆势回弹，各档次购物中心经历客流增长高峰。

行至6月，全国购物中心客流曲线趋向稳定，环比增速回落，多个区域场日均客流已恢复至疫前水平90%以上（疫前客流水平以2020年1月为基准，下同）。

站在2022下半场的起点，看着全国购物中心客流渐渐走出“至暗时刻”，而新的曲线又将如何继续波动，仍旧存在着很多不确定性。

数据说明：

1. 本文统计全国3万㎡以上4,436家购物中心场日均客流数据；

2. 本文涉及2022年3至5月的客流数据均剔除上海，故2022Q1、Q2及H1客流数据均未计入上海；

3. 城市商业线级：是指赢商大数据综合城市发展基础水平、商业发展规模、商业档次、商业人气及商业未来潜力等因素，对城市商业发展程度评估的等级性划分，共划分为六个等级。另：本文提及的城市线级，全部指商业线级；

4. 本文所指高能级市场对应商业高线城市，包含商业一线、准一线及二线城市，下沉市场对应商业低线城市，包含商业三线、四线及五线城市。

5.客流数据说明：客流底层数据来源于高德/阿里，采用移动端（即智能手机）监测方式（SDK覆盖的30万款主流APP，可监测98%智能硬件）监测项目到访客群，并通过过滤模型对塔楼常驻人群、停留时间不足30分钟的快速过滤人群（如地铁过路客群）进行过滤，从而获取项目客流数据。其统计口径为去重人数（即通过设备号对到访客群进行去重，即一个客人同一日多次到访算1人）。

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2022上半年客流图谱

六月已恢复近疫前水平，高端消费下移

据赢商大数据，2022上半年，样本监测的4436家购物中心场日均客流为14,027人，较上年同期减少4,256人，跌幅为23%，客流绝对值接近2020年同期水平。

回看过去一年客流变化，国内购物中心场日均客流从2021年下半年开始走低，至今年3月行至最低谷，而后开始反弹之旅。

赢商大数据显示，今年5月，国内购物中心场日均客流环比增幅达到一年来最高水平，为29.1%；6月虽有放缓，但仍维持在16%以上，场日均客流达17,756人，接近上年同期水平。

1.1 区域分布：北方城市复苏程度高

2022上半年，全国各区购物中心客流量均呈现不同程度的下跌。

东北、华东及华中区上半年客流同比跌幅在15%以上，西南区域表现最好，跌幅仅为6.8%。其中华中、华东、东北、华南区域近两年客流增速差值较大，总体来看，南方城市客流波动相比北方更为剧烈。

但单看今年6月，北方区域城市购物中心整体客流恢复程度更高。

西北、华北、东北区域的购物中心场日均客流已恢复至疫前水平，客流复苏系数（2022年6月客流/2020年1月客流，下同）均高于100%。

华中、华东、西南区域的购物中心客流复苏系数也均在90%以上，其中华东区复苏系数98%，已接近2020年1月客流水平。

华南区不尽理想，复苏系数仅为71%。由于2021年跌幅过大，尽管华南客流弹性优秀，短时间内回到疫前水平仍有难度。

1.2 城市线级：商业五线城市最靓眼，一线城市“艰难”前行

分线级来看，2022上半年，商业五线城市客流表现最好，同比跌幅最小为8.5%。其余线级城市同比跌幅均在14%以上，商业一线城市（剔除上海）由于上半年疫情反复之影响，跌幅最大，高达23.8%。

行至6月，商业高线级城市中，准一线、二线城市同比增速回正，客流复苏信号明显，一线城市客流增速依旧疲软。

具体观察各线级城市6月客流情况，商业二线城市以97%的客流复苏系数位列第一，已接近疫前水平；其次为商业准一线城市，客流复苏系数达91%；下沉市场客流复苏系数均在83%-84%，整体不及高能级城市。

1.3 商圈对比：市级商圈最突出，但核心区项目虹吸效应减弱

从商圈功能类型来看，2022上半年，市级商圈购物中心场日均客流表现最为突出，达到1.9万人，是商圈外项目客流量的2.11倍。但对比上年同期数据（2.35倍），地处市级商圈的项目的虹吸效应有所减弱。

按商圈发展类型划分，成熟商圈客流绝对值高于新兴商圈，但同比跌幅亦高，达18.7%。

综上，可以看出，2021上半年，地处核心区位的项目客流水平整体受疫情影响更大。

1.4 体量&档次：高端消费下移，大众化消费托起市场需求

从项目体量来看，超大型购物中心稳坐流量宝座，2022上半年场日均客流高达27,904人。

但从同比增速来看，10万㎡以上的大体量购物中心跌幅更大，均超过18%；中型购物中心跌幅最小，为15%；小型购物中心为16.8%。

项目档次方面，中高档购物中心客流坚挺，2022上半年场日均客流为28,314人，比高档购物中心高出1,205人。高档mall客流量今年上半年受疫情影响强烈，同比增速由上年的34.7%跌至-27.1%。

中档及大众化mall客流分别为19,298人、11,876人，虽客流绝对值稍弱，但同比跌幅较小，均在20%以下，客流弹性更大。

究其原因，是疫情影响之下，部分高端消费需求逐渐下移，中端及大众化消费转而托起市场。

按赢商大数据统计，2022上半年，瞄准高端人群的购物中心场日均客流同比锐减27.5%，而以中产人群、小康人群为主客群的mall，对应跌幅均在15%左右。可以看出，受疫情反复影响，消费者在今年上半年均有不同程度的消费降级，高端消费意愿减退，大众化消费回温。

02

2022下半年复苏信号解读

商业一线城市打头阵，高档mall强势回弹

定格在6月，国内购物中心市场基本实现全面复苏。但若细看4-6月动态变化，会发现，不同层级商业市场、不同档次购物中心的复苏节奏分化明显。

2.1 市场情绪：一线复苏“打头阵”，高能级市场乐观情绪蔓延

• 2.1.1 商业一线城市正外部性明显，市场预期正面传导渐强

2022年一季度，商业一线城市疫情反复令经济承压，部分地区消费陷入停摆，环比客流均呈不同幅度下跌。

4月开始，全国客流回暖明显，商业一线城市率先复苏。除二线城市外，4月各商业线级城市客流均有不同程度回暖，其中商业一线城市环比增幅高达13%，远高于其余级别城市。

商业一线城市的客流回暖，向市场释放了积极信号，提振市场信心。

到了5月，除商业一线城市外，其余线级城市购物中心场日均客流环比增幅均在28%以上，全国市场正式步入复苏阶段。

6月，一线城市客流继续稳定增长，其余级别城市增幅略微回落，但亦在波动中保持增长态势。

值得一提的是，由于疫情零星复发，相比其他级别城市，复苏节奏稳定的商业一线城市的稍显“后劲”不足，但基本盘稳固。这也意味着，一旦管控解除，商业一线城市回暖潜力得以释放，将再次实现快速复苏。

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• 2.1.2 高能级市场高“韧性”，客流复苏系数为89%

尽管商业一线城市现阶段“后劲”不足，但总体来看，得益于准一线及二线城市的强势复苏，高能级市场客流恢复程度更高。

2022年6月，高能级市场客流复苏系数为89%，高于下沉市场的84.2%近5个百分点，展现出更强的复苏势头。

高能级市场的快速复苏，根本源于商业高线级城市的强商业“韧性”。环比来看，今年3月，受疫情影响，全国客流大幅下跌，其中高线级城市跌幅14.5%，低线级城市跌幅破两成，高达21.8%；行至5月，低线级城市环比增幅达34.7%，高于高线级城市的26.4%。

可以看出，相比“大起大落”的低线级城市，“韧性”常在的高线级城市购物中心客流，在疫情影响减退后或继续快速复苏，且将持续传导至全国各线级城市。

2.2 消费需求：高档mall“愈挫愈勇”，消费需求进一步释放

今年一季度，各档次购物中心均呈下跌态势，3月客流触底，档次越高、跌幅越大，高档购物中心首当其冲，跌幅高达26.8%。

中高档次以上的购物中心多数落位城市核心地段，今年这些区域是新一轮疫情的主要爆发地，叠加疫情防控严格等因素，消费场景受限，购物中心档次越高，受到的商业冲击越大，客流影响越深。

至5月，高档mall强势回弹，各档次购物中心全面复苏，经历一轮客流小高峰；6月，高档mall客流持续上行，以29.5%的增幅位列第一，其他档次购物中心增速略微回落。

将2022年6月客流与2020年1月相比较，越高档的购物中心，客流复苏系数越高，显现出极强的客流弹性。

可以看到，当疫情防控减缓、场景限制解除后，高端消费者的“报复性消费”呈现，高档购物中心能够在短时间内带来脉冲式消费恢复。

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另从消费意愿层面看，高档购物中心客流触底反弹并持续走高，亦是消费需求回暖的积极讯号。

6月，国内社会消费品零售总额38742亿元，同比增幅由5月的-6.7%转正至3.1%，环比增长15%，6月民众消费意愿大幅提升。而随着疫情控制进入稳定常态化后，可预见下半年消费需求将进一步释放。

​结语

疫情步入第三年，疫情的零星反复致使线下消费需求波动明显，偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击。

幸而，市场乐观情绪蔓延，消费需求不断释放。

市场短暂停摆的阵痛，进而转化为客流曲线的波动，会成为购物中心所必须面对的行业形势：波动中复苏将会成商业地产市场“新常态”。

于运营商而言，不能仅看一时的波动，核心更在于识别中长期的市场讯号，战略性调整运营策略、培养抗周期性的运营能力。新常态下，以更超前的营运导向以及更成熟的管理能力，在长期探索中穿越市场周期，必然能在消费市场的波动回暖中领跑下半场。