当商业下沉是为必然，南昌市场不容小觑......

今年8月，研磨·2022中国城市商业力高峰论坛将在武汉举办。商业体作为城市商业发展的重要载体，传达商业原创能力，是城市商业力不可分割的部分。为此赢商网特别策划「寻找商业“MALL”力」系列报道，以城市视角探寻购物中心/商业街的原创力。本期寻找商业“MALL”力之南昌。

南昌商业市场回顾

南昌，因“昌大南疆、南方昌盛”而闻名，自古就是长江中游地区重要的经济、贸易中心城市。回溯自建国以来南昌商业的发展，最早以胜利路最为繁华，李祥泰绸布店与鸿泰百货商场、源泰昌文化用品商店合并成立三泰商场，聚集大量市集，人潮如织。与此同时，另一个商业中心在悄悄崛起。1958年，地处八一大道中段的南昌百货大楼竣工开业，掀开了八一广场片区作为商业中心的新篇章。

在2002年以后，南昌商业开始了规模化递增，南昌天虹商场（江大南路店）、南昌八一万达广场、南昌财富购物广场、南昌天虹商场(中山店)等一批独立百货、购物中心相继开业。值得一提的是中南昌天虹商场(江大南路店)为南昌千禧年后首个开业的商业项目。

天虹深耕江西20余年，见证并参与了江西商业市场的繁荣发展和升级迭代，至此已在南昌、吉安、上饶、萍乡、鹰潭等多地市布局商业项目超20座，全省商业运营面积约123万㎡。

2012年，南昌首个城市综合体项目——红谷滩万达正式亮相，自此南昌商业进阶新纪元，正式进入购物中心新时代。

2012~2022这十年间，万达、世茂、铜锣湾、新城控股、印力、绿地、万科、华润等大型企业商业项目纷纷进南昌市场，其中2017年体量峰值曾达77.39万㎡，2018年开业数量达8个，囊括了南昌绿地缤纷城、南昌新建吾悦广场、南昌青山湖万达广场等多个项目。

从赢商网数据来看，2022年或将是南昌商业的新一轮“爆发期”，如各项目能按时完成筹开任务，今年新增总体量约可达184.61万㎡。未来两年，还有约55万㎡的项目即将入局。

区域商业发展

//行政区：红谷滩区商业力强劲，存量现居第一梯队

南昌下辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、红谷滩区、南昌县、新建区、进贤县、安义县等多区、县。当前，红谷滩区存量商业项目体量位居全市第一，但增量方面，东湖区、南昌县、西湖区较为强劲。

从整体上来看，虽然其他区域发展未来发展趋势有所提升，但目前还是难以撼动红谷滩区第一的位置。

从数量上来看，红谷滩区、青山湖区、东湖区分别占据前三的位置。安义县正在努力实现从无到有的突破，南昌商业或将在近两年整体提升发展水平，除青云谱区没有新增项目外，其他辖区皆有筹开项目即将亮相。

//商圈：市级商圈项目密集程度高于区域商圈

在南昌，红谷滩商圈和八一商圈无疑是商圈中的“顶流”，项目存量占据城市商业半壁江山，包含了南昌百盛百货、南昌世茂广场、南昌T16、南昌地铁·万科广场等15个项目，其他14个区域商圈中，青山湖商圈、朝阳新城商圈数量较其它稍多，有3~4个已有项目，未来两年还均有新项目进驻；新建商圈和、象湖新城商圈在未来也有乘胜追击之势。

随着商业发展， 南昌多个新型商圈早已开始高歌猛进的上升之路。经赢商网观察，南昌所有城区已形成16个商圈，包含2个市级商圈和14个区域商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的89个项目，有51个项目在商圈内，其中35%的项目在市级商圈内，65%的项目在区域商圈内，区域商圈整体集中度高于区域级商圈，而区域商圈的项目数量将厚积薄发，慢慢开始对核心商圈发起冲击。

运营商洞察

在南昌企业运营商性质分布占比中，民营企业占比高达69%，是为国企、外资、央企之和，相较于其他集中性质的企业而言，民企的灵活性更强，据数据显示，民企的不动产资源大多数仅占全资产的20%，对于人员的管理和项目的运营，都可以做更符合发展时期的处理，万达、新城控股、旭辉、万科、博能等一批企业早前就对于江西市场进行了深耕，牢牢占据南昌商业的一隅，绿滋肴、新力等本土企业在商业地产的运营中为城市商业增色不少。

另外国企运营商以22%的占比位居第二梯队，其中包含南昌王府井购物中心、武商Mall•南昌、南昌江旅·都市方舟、天虹购物中心等20个项目。央企占比为8%，其中主要以华润、大悦城为主打，目前已开业项目为南昌万象汇，其他的都将在往后三年内陆续亮相。

//项目档次：中、高档稀缺，大众化型是为主流

研究南昌89个购物中心和独立百货后，我们发现在营项目中还没有高档型商业存在，中高档和中档项目6%，中档占比为14%，而大众化项目占比高达到了80%。

体量小，人口少，商业发展速度较慢，这是南昌商业目前最真实的状态。不论是从商业体量，还是品牌更新度、品牌首入数量看，南昌商业其实在中部都是处于较弱状态，其实南昌目前整个城市的商业仍旧处于“填补阶段”，包括高端业态填补、区域商业空白填补等等。

从另个一个角度来说，这也正是证明了南昌具备绝佳开发潜力的因子所在，目前虽然新项目众多，但其实还未出现一个真正意义上的强标杆，未来随着武商、龙湖、华润更多产品线的入局，或将促成新的格局。

项目情况

//出租情况：36个样本中超4成出租率大于95%

《2022购物中心年度发展报告》显示，得益于更好的经济环境、更高的人口密度、更强的消费力，叠加着积极求变、经营能力佳等因素，2021年全国一、二线城市空置率回暖，其中南昌整体出租率平均数为83.55%。

根据36个最新采样结果显示，超4成购物中心的出租率高达95%以上，近三成的购物中心出租率小于或等于80%，出租率在80%~90%之间的共有6家，在90%~95%之间的共有6家。

//样本业态占比：零售业态中位数达34.18%

通过对36家购物中心租户业态面积，分析餐饮、儿童亲子、文体娱、零售、生活服务的构成与分布，我们发现：

样本购物中心的餐饮业态面积占比区间为3.7%~60.85%，中位数15.98%，因为样本区间差距较大，可以发现各大购物中心对于餐饮业态的布局定位差异较大，一直处于头部梯队的餐饮业态在南昌样本购物中心的“压倒性”优势暂未体现。

零售业态面积占比区间为7.67%~87.57%，中位数34.18%，零售业态作为购物中心的主流业态，对商场门店的租金贡献率排在首位，虽然受到疫情影响有部分购物中心会出现撤店的情况，但目前看来，南昌样本购物中心的零售业态，已然保持着强劲的竞争优势。

儿童亲子业态面积占比区间为0.63%~38.24%，中位数18.15%。据《2022购物中心年度发展报告》数据显示， 2021年下半年全国儿童亲子业态关店比为1.20，儿童零售、儿童游乐、儿童教育不断加码，尤其对于南昌城市属性而言，业态发展上升势头，定会更加强劲。文体娱业态面积占比区间为1.27%~47.83%，中位数18.22%；生活服务业态面积占比区间为0.54%~19.56%，中位数5.97%。

南昌商业展望

相较于华中其他城市而言，南昌商业的可还发潜力还非常之大，未来，南昌商业还将持续升温，赢商大数据监测到，未来2年，南昌还将新增项目33个项目，到2024年总数将超过89个，合计商业建筑面积将达到638.49万㎡。

武商Mall•南昌、南昌万象城、龙湖南昌青山湖天街、南昌金地广场、南昌西湖大悦城、南昌湾里爱琴海购物公园等一众优质项目将在南昌轮番登场，以新的品质刷新南昌商业格局，为城市商业注入新鲜血液。