90+个轻资产mall浙江斗艳：宝龙规模称王，恒太取巧PK

翻开中国商业地产轻资产地图，长三角上空立起的小旗子，最为密集、醒目。

其中，居南而生的浙江，近年轻资产热潮是一浪更比一浪高。先发者宝龙商业，以37个轻资产项目，稳拿TOP1之名；新秀王龙湖商业，杭州首个轻资产项目——杭州吾角天街，瞄准30万+高校客群，立起了一个“X·青年联盟”，潮玩范飞起。

还有，大悦城浙江轻资产首秀——绍兴国金大悦城，以及酝酿中的万达杭州万宝城轻资产项目……或已在路上，静待亮相。

一座座轻资产mall，各怀绝技，各有招式，以快进之姿态，激活、进化着浙江商业。

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浙江轻资产图鉴：

项目数超92个，宁波、杭州、金华包揽前三

据赢商大数据不完全统计，自2012年始，截至今年3月，全国共有400+个已开业在管轻资产项目。

其中，浙江以92+座轻资产项目（包括已开/筹开项目）突围，宝龙商业、印力、龙湖、大悦城等头部玩家均已入局。

• 项目数量上，宝龙商业以37个已开业（包含宝龙地产委托宝龙商业管理项目）轻资产项目位居TOP1之位。

一方面，头部商管公司的集聚效应不断强化，TOP3玩家轻资产项目总数达69座，占浙江全省比例高达75%。另一方面，浙江本土商业地产运营管理企业正以差异化战略抢占市场份额。

在拿地难、融资难、周转慢、竞争大多重压力下，轻资产模式成了有运营实力的商业地产企业向市场要增长的重要砝码。

据悉，2021年宝龙商业的商业运营服务业务分部总收入同比增长29.1%达20.17亿元。

• 项目类型上，样本监测的浙江92个轻资产项目，以购物中心、街区、“街区+MALL”商业综合体为主。其中，购物中心类型最多，为68个，占比73.91%。

• 项目布局上，宁波、杭州、金华分别以25个、25个、11个项目，包揽前三。这与全国轻资产项目布局走势相吻合——二线占比最高，三、四线数量相近，五线城市最少，六线城市则基本没有。

考虑到轻资产的核心驱动因素之一，是区位价值与运营价值的不匹配。而具体到浙江本省，主要体现在消费者对商业品质日益高涨的需求与大量低能级/空置的存量商业之间的矛盾。

据赢商大数据监测，截至今年5月31日，浙江存量商业已达378个（商业建面≥3万㎡），而优质项目多集中在杭州、宁波、温州、绍兴、嘉兴、台州等地。这些城市，GDP排名靠前、消费力高，但商业活力略显不足，轻资产潜在可操作项目多。

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典型玩家画像：

宝龙商业规模称王，恒太商业错区竞争

目前，商管企业主要通过委托管理、品牌及管理输出、整租服务、租赁运营四大模式提供轻资产服务。不同模式下，商管企业参与程度不同，并向不同客群提供不同组合服务。

宝龙商业：37个项目稳扎浙江，外拓占比逐步增高

宝龙商业作为内地商管轻资产第一股，围绕“1+1+ N”战略，以长三角为核心，重点布局了包括浙江在内的三个区域。

据2021年报，宝龙商业全年新开项目22个，有17座位于浙江；2022年筹开的11个项目中，也有5个位于浙江。

而据赢商网不完全统计，目前宝龙商业浙江布局的已开业轻资产项目达37座。其中，来源于母公司宝龙地产的有21座，其余16座则来自第三方项目，占比达43.24%。不难看出，外拓增长已成当下宝龙在浙江做大规模的重要路径。

从管理模式分析，目前宝龙商业在浙江布局的已开业轻资产项目以“委托管理”、“整租”和“咨询顾问”为主。其中，来自母公司的项目均为“委托管理”模式，而第三方项目则较多采用“咨询顾问”模式。

城市分布上来看，杭州依旧是宝龙商业浙江轻资产布局的主战场，分布了已开业项目10座，其次为宁波的8座和金华的6座。

恒太商业：浙江本土玩家，主攻三四线城市差异化PK

恒太商业，浙江本土商业地产运营管理企业，隶属宁波太平洋恒业控股，深耕商业运营30年。恒太商业主攻三、四线城市，项目占比超90%，以差异化与全国性开发商同台PK。

规模布局上，恒太商业目前正在中国17个省直辖市，服务管理50+商业项目，且每年还在以20+项目的速度扩张着。

图片来源：恒太商业官网

据赢商大数据不完全统计，恒太商业以“委托管理”模式于浙江已布局11座项目，其中2个为母公司宁波太平洋恒业控股的自营物业；其余包括建德恒太城、湖州恒太九汇城、金华南龙恒太城等9个项目来自第三方。

印力杭州：轻资产项目浙江已落7子，深耕宁波、温州

近年来，印力轻资产管理规模迅速增长。据万科年报，截至2021年底，印力输出管理项目已达42个，其中已开业32个；输出管理面积约 237 万平方米。未来三年，印力将不断巩固轻资产拓展的优势，轻重并举，每年高质量拓展80-100万平方米管理面积。

印力杭州是印力集团区域公司之一，管辖浙江、福建。于浙江，印力杭州落下了7个轻资产项目，除了宁波东部印象城和杭州永丰印象城是来自第三方外，其余5个均来自万科。

从城市分布看，宁波和温州是印力杭州轻资产布局重地，分别布局了3个；从管理模式出发，“品牌及管理输出”是印力杭州目前输出较多的模式。

龙湖商业：在杭州一年落两子，轻资产全面提速

2021年3月9日，龙湖商业发布「知轻重 有所为」的官宣海报，宣布全面启动轻资产模式。同年5月，龙湖签下杭州下沙吾角商业中心，后正式更名为龙湖杭州吾角天街。

行至2022年3月，龙湖杭州国芳天街官宣，成为龙湖在杭州的第二个轻资产项目。两个月后，龙湖杭州吾角天街开业。作为后来者，龙湖商业在轻资产赛道上正全面提速。

于浙江，据赢商大数据不完全统计，龙湖已布局了4个轻资产项目，包括已开业的龙湖杭州吾角天街，和未开业的龙湖杭州国芳天街、绍兴华颐星悦荟以及宁波海曙项目-776BLOCK。在管理模式方面，上述4座轻资产项目以“租赁运营”和“委托管理”为主。

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解析轻资产赛道热点话题

浙江商业大咖有话说

针对轻资产赛道突围话题，此前赢商网特邀绿城小镇集团、绿城商业、恒太商业管理集团、万固集团万杰商管、大家祥元商业管理集团等大咖共同探讨，以下为嘉宾精彩观点分享：

赢商网：入局轻资产，需要具备哪些条件?竞争的门槛和核心竞争力主要体现在哪？

——绿城商业咨询中心总经理 汤婧婕

首先，入局轻资产需重点考虑到的关键软实力，就是人的核心作用。有具备丰富经验与专业能力“投融管退”全链条资管运营团队，将在很大程度上影响着一个轻资产项目的运营效果与市场竞争力。

其次，是收租能力。对于做轻资产的地产企业来说，在全面打造“投融管退”能力闭环的同时，需重点做好运营能力的提升，运营一旦不理想将会承担比重资产公司更大的风险。好的商业靠运营，好的运营靠服务。

最后，是市场的认知度和品牌积累，这些都能为入局轻资产提供更稳定的资源支持与市场认可。

——恒太商业管理集团副总裁 傅前山

用一句话概括：不同业主，不同项目阶段，不同诉求的服务能力和价值创造能力。

轻资产的本质是定制化，每个项目背后有不同的业主，不同的物业结构，不同的市场，这就决定了项目是定制化的，没法一招鲜吃遍天。

图片来源：恒太商业官网

赢商网：对于运营方来说，可以接手的最理想的项目类型是什么？最具挑战的项目类型又是什么？

——恒太商业管理集团副总裁傅前山

可以接手的最理想的项目类型是，从拿地、土地规划、设计、筹备、开业几个阶段，越前置越理想，越早越理想。而最具挑战的项目类型，是已经开业失败的项目，在错的市场，错的地段，用错的步骤，打造了一个错的产品。

赢商网：业主方对运营方的信任和认可会从哪些方面去建立？

——绿城商业咨询中心总经理 汤婧婕

首先是，需要提高业主方对我们产品技术的信任，专业的商业公司需要站在业主方的立场和角度去考虑问题；其次是，提升对运营团队的信任，这需要与业主方保持良好且充分的沟通。

同时，运营团队也要积极争取政府及第三方机构的认可，提高行业公信力。最后是，营造业主方对运营品牌的信任，信任往往来源于细节。

——绿城小镇集团产业管理中心总经理 陈雷

首先，运营方需要具备良好高效的沟通及反馈机制，人是第一生产力，交流沟通是第一推动力；其次，运营团队需要具有强的团队能力及执行力；第三，业绩达成效果是信任的前提；最后，要考虑到回报率的兑现情况。

简而言之，业主为首，运营为本，业绩为王，资管为基。

图片来源：绿城中国官网

赢商网：作为业主方，商管公司进场了之后，给你们带来了哪些效益？

——万固集团万杰商管总经理 钟陆丰

首先，有利于整体项目住宅去化，也就是现金流的回正，在行情好的时候，大家都不担心现金回正的问题。

其次，对于像我们这样成立时间较短的企业来说，有商业综合体，我们企业的知名度也能得到一定的提升。比如说一个住宅项目，销售去化完就结束了，但是商业项目是持续性存在的。

再次，是对商场价值的提升，我们房企会针对这些重资产进行融资，自持项目与专业商管公司运营项目的商业价值可能会有区别。运营方的运营能力可能会影响融资方对商场的价值评估.

最后是收入，运营公司对于商务谈判及租金、物业费收缴方面更专业，带来的收益会更高。

万固·风华园意向图    图片来源：官方微信

——大家祥元商业管理集团有限公司投研负责人 陈伟健

存量运营需要的是精细化管理，习惯了粗放管理的传统地产公司在市场倒逼下被动持有了一定的物业，却对这些物业的运营管理束手无策，因此商管公司的价值突显。

商管公司的介入，一方面填补了存量物业运营管理需求上的空白，使得产权方从被动持有向主动管理转变，同时也能够助力地产公司更高效、更精准地评估和获取土拍市场上的复合型地块。

另一方面，存量物业赢利的逻辑是赚取长期经营的租金收入以及未来物业交易的增值收入，而增值收入来自市场整体上涨的估值收益和自身经营创造的额外估值收益，而上述的收益获取的核心内在支撑来自商管公司的运营实力。