大预警！12城mall平均空置率升至13.4%，近7400家店关门了

空置率，是衡量购物中心商铺供需关系的一项重要指标。本系列，以独家、硬核数据，呈现不同城市、商场间商铺供需之现状，为招商人士参考指南。此篇为，2022上半年典型城市空置率&开关店图谱。

撰写丨付庆荣 徐娜

分化，在商业世界无处不在。

2022上半年，全国重点12城的平均空置率达13.4%，环比增长了22.9%；而开关店比跌至0.86（新关店约7400家，新开店超6400家），远低于2021上半年（1.21）及下半年（1.43）。

城市间开关店比&空置率对比图上，长沙、天津反差鲜明，而杭州与西安、佛山与泉州，因相近的数据表现，呈现出趋同的特征。

数据说明

数据来源 ：赢商大数据

统计时间 ：2019年1月1日-2022年6月30日

统计范围 ：深圳、广州、成都、重庆、杭州、天津、西安、武汉、长沙、苏州、佛山、泉州12个城市，商业面积5万㎡及以上已开业购物中心

“出租率”、“空置率”释义：根据实地踩盘的全量门店数据计算得出，出租率=已出租店铺数量/总店铺数量；空置率=1-出租率

“品牌门店开关店比”=开店数/关店数 比值>1，表示品牌门店发展呈现扩张状态（开店数>关店数）比值=1，表示品牌门店发展持平（开店数=关店数）比值<1，表示品牌门店发展呈现收缩状态（开店数<关店数）

空置率：呈V字型趋势，西安、杭州抗打，佛山、泉州承压

上图中，可看到，2020年至今年6月底，全国典型城市购物中心平均空置率呈现出“V字型”曲线。2021年，这一指标连续两次环比下滑，至低点10.9%。而今年上半年一线城市疫情反复传导的消极信号，截断了持续改善的趋势，环比上涨22.9%至13.4%。

在不同的城市间，处在商业准1线阵营的西安、杭州，扛打指数全国排名靠前，2022H1空置率均在10%以下，其中杭州的环比增幅仅为6%。虽偶受疫情波及，但这2座城市表现出来的强韧性背后，是“万亿GDP”代表的高消费力，是城市增量新mall的高招租率、存量旧mall的强运营力。

虽城市有别，但从商圈类型看，则存在一定共性。比如，成都、佛山、福州、武汉4城，市级商圈的空置率明显高于区域商圈，尤以苏州反差明显。

开关店比：整体“降了一级”，成都趋稳，苏州断崖式下跌

如果说，空置率是一座城市商业基本面的量化呈现。那么，开关店比则是品牌在各个商场进退之具象折射。

环比2021下半年，今年上半年，典型12城的开关店比整体降了一级，多数低于1。成都最稳，连续2个半年度，新开、新关门店数基本打平；而苏州再次成了“典型”，从之前的2.14锐减至0.7。

今年3月以来，赢商网走访的苏州中心商场、印象城、湖东永旺梦乐城等9家商场，齐刷刷品牌大“换血”。叠加着上半年入市新mall较少，开关店比跳水，意料之中。

随着上述商场调整后，运营渐入正轨，且下半年计划有16家新mall集中亮相，苏州下半年开关店比有望回升。

典型城市空置率&开关店图谱

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一、佼佼者：杭州、西安，空置率低于10%，新开店势头迅猛

赢商大数据监测的12城中，西安、杭州2022上半年空置率表现最亮眼，均在10%以下。横向对比看，近2年这两座城市的空置率一直低于12城平均水平线。

西安：空置率12城最低，商业形态多元化，咖啡品牌集中入驻

实体店暂停营业、地区旅游业停滞，今年一季度，西安受前期疫情影响不小。

反应在数据上，2022上半年西安购物中心空置率环比上升30.5%至7.4%，但仍为12城中最低值。其中，市级商圈购物中心空置率为4.3%，区域商圈购物中心空置率为8.1%。

西安空置率底盘，在波动中稳定，与疫情解封、在地项目积极优化租户结构、多样化的消费选择，密不可分。

从供给端看，上半年西安近半数购物中心出租率达95%以上，三成购物中心空置率超过10%，整体供需情况良好。

2个新购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），总体量11万㎡。西安未央168商业街区（独特的“日间经济+夜间经济”组合模式）、西安静安荟生活奥特莱斯（体验业态占比达30%），多元商业形态惹眼，制造消费新热点，带动市场租赁需求升温。

存量项目，大幅调改保持竞争力。西安曼蒂广场推出全国首个沉浸式唐风市井生活街区——“长安十二时辰”主题街区，客流翻倍。

从需求端看，西安都市圈获批，释放更多消费潜力，诸多品牌看准机会。据赢商大数据监测，2022上半年西安购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约1700家，其中，新关店830多家，新开店850多家，开关店比1.03，相比12城整体水平，品牌在西安拓店积极。

茶饮暂缓扩张，咖啡集中进驻：喜茶西北首家喜茶LAB店暂停营业、永宁里门店闭店，网红咖啡品牌%Arabica、M Stand及MANNER加速布局西安。

珠宝、新能源汽车活跃，休闲娱乐业态丰富：西安赛格购物中心调改六层珠宝区，开出多家品牌双门店，引入菜百首饰西北首店；智己汽车、一汽大众首店分别落地西安大唐不夜城、西安未央168商业街区；多家购物中心引入剧本杀、脱口秀剧场。

2022下半年，西安共有10个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）计划入市，带来超60万㎡新增供应。代表项目如西安益田假日天地、西安集乐里购物中心，将以当下流行的“生态+”、“公园+”等复合型零售空间，丰富西安商业类型。

杭州：空置率为9.1%，半年开关店波动幅度相对较小

在上海疫情大环境影响之下，上半年杭州购物中心空置率环比上升6.1%，但仍低于10%，为9.1%。其中，市级商圈购物中心空置率为6.4%，区域商圈购物中心空置率为9.6%。

从供给端看，上半年杭州迎来7个购物中心入市（商业建筑面积≥3万㎡），仅次于重庆、苏州，总体量35.2万㎡。个性鲜明的新mall，以高客流提振市场。如龙湖杭州吾角天街开业双日客流突破19万人次，营业额达702万元；存量项目加码折扣、电商，提振消费信心。如杭州大厦推出“上半年最强折扣”，销售3个亿。

从需求端看，据赢商大数据监测，2022上半年杭州购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约1300家，其中，新关店680多家，新开店620多家，开关店比0.92，招商需求强烈。

国潮、韩流服饰需求强。电竞衍生国潮品牌LNG、The Island集岛，来自韩国的NO ONE ELSE、KIRSH均在杭州布局首店。

面向Z世代的艺术娱乐业态热。塔罗牌魔法屋全国首店进驻杭州大悦城、HelloArt版画商店杭州首店进驻杭州西溪银泰城、邓咘利哆魔术馆在杭州远洋乐堤港开设杭州首店。

2022下半年，杭州共有8个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）、超60万㎡体量计划入市。代表项目如杭州港龙悠乐城、杭州未来科技城宝龙广场、杭州千岛湖银泰城（新城店）体量均在10万㎡以上。随着市场不断关注的亚运会即将到来、政府1亿元电子购物券后续刺激，杭州购物中心空置率有望下降。

二、反差者：长沙、天津空置率均近14%，品牌开关店反差鲜明

2022上半年监测的12城中，长沙、天津购物中心空置率相近，环比增幅亦相差不大，分别为33.6%、35.7%。

横向对比看，过去近5个半年度，长沙购物中心空置率呈“W”字型走势、天津购物中心空置率整体上升。

此变动趋势下，长沙、天津的2022上半年开关店比形成了鲜明反差。前者位列12城首位，为1.12；后者则是12城3垫底，仅有0.67。

长沙：市级商圈空置率高于区域商圈，开关店比12城最高

以商圈为观察点，自2020下半年起，长沙市级商圈样本购物中心的空置率始终高于区域商圈，今年上半年达到新高。

多点散发和局部地区规模暴发的疫情仍存在“不确定”，旅游市场全面复苏尚需时日，长沙市级商圈的消费活跃度亦然。

细看具体商圈表现，全国知名的长沙五一商圈空置率高企。商圈内除长沙IFS几乎满租外，其它购物中心空置率均超20%，其中即将更名的长沙悦方ID Mall正处于改造升级中。

多个存量mall，处在品牌调整期，出租率不甚理想，综合作用推高了今年上半年长沙整体空置率。

而20万㎡大体量的新mall——长沙步步高星城天地，一口气开出近380家新店，直接将长沙的开关店比排位拉升至12城之首。

具体看，2022上半年长沙购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约2200家，其中，新开店1159家，新关店1036家。

文体娱业态开关店比1.50。攀岩、瑜伽、球馆等运动健身类品牌加码，如威尔仕健身、火烈鸟·舍宾运动、少年强跆拳道、香蕉攀岩等；茑屋书店、寰映影城长沙首店落地，增加体验丰富度。

餐饮、零售业态大洗牌。其中，休闲餐饮新关店105家，新开店159家，咖啡/茶饮的热度持续走高。KUMO KUMO芝士蛋糕首店、主打特色咖啡的小咖主开在国金街；意大利咖啡品牌——LAVAZZA拉瓦萨咖啡入驻长沙凯德壹中心。

零售品牌新店中，美妆护理中香氛、彩妆颇受关注，且上新了不少城市首店。橘朵在长沙国金街开出首店；毛戈平美妆，一季度在长沙的友谊商店以及海信广场各开出1家品牌。

展望2022下半年，长沙共有8个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）计划入市，带来超40万㎡新增供应。代表项目如长沙大汉友阿INPark（公园式策展商业项目）、长沙金色梦想·万科里（青年特色主题商业）、龙湖长沙芙蓉天街，主要分布在区域商圈。

天津：空置率还在上升，开关店比剧降，品牌拓店谨慎

购物中心空置率与长沙“同等位”，但天津的开关店比却一路下滑，2022上半年为0.68，仅长沙的一半（1.12），品牌拓店意愿疲软。

过去4个半年度，除去年上半年，天津市级商圈样本购物中心的空置率，始终高于区域商圈，今年上半年两者达到一致，均为13.9%。

从具体商圈看，天津25个商圈购物中心空置率两级分化严重。其中，青池西街商圈空置率不到1%，区内的天津蓟县州河湾广场出租率超99%；而天津东丽新业广场所在的东丽开发区商圈，空置率超70%。

存量mall招商遇挫之外，新mall集中入市，是天津空置率高的另一诱因。天津2021年迎来另一供应量高峰，新入市11个购物中心，新增125.3万㎡体量。要彻底消化掉新mall的招商需求，这个商业存在感弱的城市需花费较长时间。

需求端供过于求，消费端信心疲软——今年上半年天津全市社会消费品零售总额同比下降5.5%，天津的开关店比急速跳水至0.68，远低于2021上半年（1.13）、下半年（1.10）。

据赢商大数据监测，2022上半年天津购物中心（商业建筑面积≥5万㎡）品牌调整数量约700家。除文体娱之外，其它业态均处于收缩状态，儿童亲子尤甚。

与长沙相反，上半年天津餐饮、零售业态关店数均高于开店数。统计的254家餐饮开关店数据中，新关店144家，新开店110家。

上图中可知，下行明显的品类为火锅/焖锅/干锅。期内，天津中北永旺梦乐城、天津万科广场，关闭了呷哺呷哺、骨气鼓气秘制羊棒骨、焖了个锅、江一湖小郡肝串串香、巴蜀后街5家门店。

文体娱业态，一枝独秀。电影院、密室逃脱等退潮，网咖电玩、娃娃机、IP主题店品类活跃。如SoReal超体空间旗舰店在天津天河城开设城市首店。

空置率持续居高的情况下，2022下半年天津仍有8个购物中心（商业建筑面积≥3万㎡）计划开业，总体量87万㎡，预计天津零售商业经营或将持续承压。

三、追赶者：佛山、泉州，空置率超过20%，品牌调整力度大

与杭州、西安鲜明对比，2022上半年监测的12城中，最黯淡的失意者当属佛山、泉州，半年空置率均超20%，环比增幅达20.8%、23.1%。

横向对比看，过去近5个半年度，这两座城市的空置率一直维持在16%及以上的高位水平。

佛山：桂澜路商圈空置率高企，儿童亲子品牌闭店多

以商圈为观察点，过去近4个半年度，佛山区域商圈样本购物中心的空置率，始终高于市级商圈，但整体的波动趋势保持一致，均于今年上半年达到新高。

细看具体商圈表现，从祖庙商圈到桂澜路商圈，空置率高企的原因有共因，亦有差别。

在祖庙商圈，佛山国瑞升平里，开业2年有余，在去年经历过大批量闭店调整后，目前仍有一定数量的空铺存在；在南海大道商圈，10万㎡的桂城天河城，因处在热闹的“祖庙”和“千灯湖”中间，对品牌和客流的吸附力较弱，空置率有待改善。

除了批量项目调改外，去年集中入市的新项目，一如京华广场，因尚处于培育期，出租率还有爬坡空间，也直接推高了今年上半年佛山空置率。

从需求端看，目前佛山购物中心的招商压力不小，亟需大量新品牌门店来填空铺。但据赢商大数据初略统计开关店比来看，佛山形势亦不乐观。

上图中，可看到，2022上半年，佛山样本购物中心开关店比创新低，仅为0.72。其中，儿童亲子业态新关店数量约为新开店数量的2倍；而餐饮、零售业态依旧坚挺。

在儿童亲子业态中，儿童游乐、零售、教育均陷入闭店潮，其中不乏一些国内知名品牌。

佛山映月湖环宇城上半年关闭了位于F1、F3楼的冒险岛、安踏儿童、超级飞侠交通城、耐克儿童等9家儿门店，但新开了果贝尼、妙小程2家店；佛山东方广场关闭了爱婴岛儿童百货、勇士宝贝儿童游乐等9家门店。

疫情反复下挫消费信心，叠加着品牌拓店谨慎放缓，佛山出现购物中心空置率提升，开关店比下跌之现象，与短暂的商业大环境之变息息相关。但，这并未意味着，这座城市的商业力严重不足。

关于这点，从城市间PK的另一指标——首店数量，可见一斑。赢商大数据重点监测的佛山17家代表性购物中心，今年上半年共引入69家首店品牌（去年同期，14家购物中心共引进35家首店）。而这半年中，佛山仅有1家新开购物中心入市，对照之下，这份首店成绩，实属不易。

如此看来，之于佛山存量mall们而言，激烈的竞争是避不开的现实，脱颖而出的关键是找到差异化定位与打法，进而匹配差异化的业态、品牌组合。

泉州：空置率居高不下，餐饮成了关店“重灾区”

与佛山“同命”，泉州的空置率居高不下，连续3个半年度走高；与此同时，该城市的开关店比却一路下滑，从2021上半年的1.21，腰斩至2022上半年的0.7。

从具体商圈看，泉州16个商圈内购物中心空置率分化明显。其中，浦西宝洲街商圈空置率不到1%，区内的泉州浦西万达广场出租率超99%；而泉州新华都东海湾生活广场、泉州东海泰禾广场所在的东海商圈，空置率却超40%。

人气不足，是当下整个东海商圈招商之最大痛点。

据赢商大数据监测，进入2022年，曾经的地标mall——东海泰禾广场，日均去重客流长期处于9000人以下，甚至一度降至6000人以下。一方面，是受集团公司负面新闻影响，品牌商家频频撤店；另一方面，不可忽视的是，新区东海版块仍处于初期发展阶段，积攒人气尚需时日。

存量mall运营不善外，近几年泉州次第落位的新mall，亦是该城市空置率高的一大关键原因。

据此前报道（《“新兵”mall霸气登场，泉州商业是时候“高调”起来了!》），虽2021年泉州仅2个项目新增，但从2017年井喷式开业潮积累而来的近160万新mall增量，短时间内不易消化。

新mall打架、品牌不够现实之下，泉州商业近年快速下滑的开关店比，同样值得关注，尤以餐饮品牌“大出逃”为甚。

据赢商大数据不完全统计，2022上半年，监测样本购物中心中关闭的餐饮品牌门店为86家，而同期新开的数量仅为44家。从品类来看，休闲餐饮是大洗牌主战场，新关店24家，新开店17家。

现场踩盘显示，2022H1，泉州晋江SM国际广场共调整了超20家餐饮门店。其中，关闭的门店主要集中在中式间（快）餐、火锅类品牌，而新引入的星巴克、沪上阿姨、1點點、食为记、酒拾烤肉，主要为休闲餐饮，且均带有“夜经济”品牌标签。

不难看出，泉州晋江SM国际广场的餐饮品牌组合之变，是商场主动适应时下消费趋势变化的调改动作。由此，其不失为当下，泉州存量、新开mall招调之典型样本。

主动追赶潮流趋势而动，以变应变，方能稳住阵脚，改善当下空置率高、开关店比低之“尴尬”处境。毕竟，作为福建第二大GDP城市，泉州不缺消费力——9个千亿产业集群，不缺大企业——安踏、利郎、九牧王、鸿星尔克、七匹狼坐镇。

属于泉州的商业蜕变，还在继续，而它也需要给自己一个“高调”起来的理由。

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