越秀服务2022中期业绩会实录：上半年TOD业务收入1.39亿元，积极接洽收并购项目

作者：冯慧欣

“2022年是越秀物业服务公司成立30周年，同时也是越秀服务上市一周年，具有非常重要的里程碑意义。”越秀服务非执行董事兼董事会主席林峰于8月11日中期业绩发布会总结道。

的确，面对疫情以及内地房地产严峻的环境，这家正值三十而立的公司于今年上半年实现营业收入10.89亿元，同比增长13.8%；毛利率为31.7%，纯利约为2.10亿元，同比增长18.6%。

8月11日，越秀服务举行了中期业绩发布会，公司非执行董事兼董事会主席林峰、执行董事兼行政总裁张建国、执行董事兼常务副总裁毛良敏、资本运营总监万思蕴及财务总监陈冬鹏等均有参与。

林峰指，去年以来物管股价有所调整，主要是受地产板块的氛围影响。

“我们觉得资本市场需要时间对物管股重新建立信任，相信经过这一轮的调整，实际上也是价值体现优胜劣汰的过程。”林峰续指，行业内独立性比较高，拥有比较强大的外拓能力，品牌信誉度比较好，财务经营比较稳健，包括母公司可持续发展比较稳健的物管公司，应该能够得到市场更多的关注，股价也有机会根据经营表现有所体现。

“特别是目前行业市场份额比较分散，整合的空间也比较大。”

事实上，地产企业在行业大变局下不断出现分化。林峰承认，房地产开发增速确实在下降，今年上半年同比销售规模还在下跌。“越秀服务母公司越秀地产上半年销售规模同比正增长，我们作为它的子公司，应该能从母公司获得稳定的交付面积。同时，由于母公司稳健的财务和经营表现，也给我们的拓展对象树立比较好的信心。”

除了房地产新增市场贡献之外，越秀服务还聚焦于TOD以及公建项目，于上半年来自TOD的业务收入是1.39亿元，占总收入的17%，毛利率为25.3%。

TOD上半年新增了46万平方米，总在管面积是657万平方米。毛良敏对此指，虽然房地产会对物业管理行业带来一些压力，不过因为公司独特的TOD优势和公建方向，相信未来在拓展方面持续表现比较优异。

他续指：“TOD有一定的技术壁垒，涉及到特种车辆的特种设备，因为地铁车厢的清洁属于特种设备，特种设备的清洁、保养、维护，是要有这方面的经验和资格证的。包括地铁的站点安保和应急响应，包括疫情方面的管理，都有相关的专业要求，我们有这方面的经验，在拓展的过程中得到业主的认可。”

林峰则称，去年以来地产行业流动性趋紧，有一些物业标的开始释放出来，公司也在积极接洽，“虽然我们账上的物业服务现金比较充裕，但我们要做高质量的并购，不能够仅仅为了并购而并购。”

因此他亦指，公司选的标的，一是符合“1+4”大湾区+华东+华中+西部和北方几个区域的战略布局，以发挥规模优势，增加城市密度；二是要看收并购企业的可持续发展能力，有没有较高的协同效应；第三，也在积极探索与一些国有企业的物业合作、TOD赛道的进一步拓展，实际上TOD还涉及到大交通，包括高铁、铁路这些方面的发展和收并购机会。

“我们有接触收并购标的，但没有很合适的，包括PE倍数方面不是很合适，所以暂时未达成比较好的协议。”林峰指，有充足的信心可在2023年上市三年内达到1亿平方米在管面积。

今年上半年，越秀服务新进了天津、昆明、福州、南宁等4座城市，新增外拓面积387万平方米，同比已经增加了1.5倍，基本上超过了时间进度，而且外拓的项目质量比较好，成功竞得了广州市文化馆等新项目，增加了场馆和医院等新业态。

林峰希望外拓面积今年可翻倍，而年初定的目标是新增700万平方米外拓面积。

数据显示，目前越秀服务外拓业态中住宅占50%，公建项目占33%，TOD项目占12%，商业项目占5%。

林峰还提到，公司注重外拓质量，由于每次投标有成本，包括人员和投标成本，所以不是盲目参投，上半年统计下来，参投中标率达到50%。

对于派息政策，林峰则指，未来派息率不低于30%，“去年派息率是35%，今年中期参考行业整体的情况，暂时不派息。”

以下为越秀服务2022年中期业绩会现场问答实录：

现场提问：近年来关于物管企业股价创下了阶段性新低，有企业开始进行股票回购，管理层如何看待当下物管企业持续回调？估值是否有望迎来修复？

林峰：关于物业公司的估值，因为物管公司是轻资产，抗周期性特点很强，所以投资者也比较喜欢。

但确实去年以来物管股价有所调整，主要是受地产板块的氛围影响。我们觉得资本市场需要时间对物管股重新建立信任。相信经过这一轮的调整，实际上也是价值体现优胜劣汰的过程。经过这个过程，相信资本市场会对物业股重新建立信任。

我们认为，行业内独立性比较高，拥有比较强大的外拓能力，品牌信誉度比较好，财务经营比较稳健，包括母公司可持续发展比较稳健的物管公司，应该能够得到市场更多的关注，股价也有机会根据经营表现有所体现。

在物业管理市场，我们一直非常认可，特别是民生属性比较强，也纳入了基层社会治理体系。随着业主追求美好生活的需求日益增加，物业管理服务将会被赋予更加丰富的内涵，我们长远看好物业管理的发展前景。特别是目前行业市场份额比较分散，整合空间也比较大。

而在估值方面，实际上和公司经营基本面息息相关，所以我们坚守做好物业服务的品质基本盘，在基本盘的前提下拓展更多物业服务赛道，比如说业主增值服务、美居业务和其他各项业务。

现场提问：受房地产持续调整影响，公司是否会在这个过程中调整收并购策略？此前接洽的企业进展如何？在当下的收并购中，公司更为看重什么？

林峰：去年以来，地产行业的流动性趋紧，有一些物业标的开始释放出来，我们也在积极接洽。

收并购方面，虽然我们账上现金比较充裕，但要做高质量的并购，不能够仅仅为了并购而并购。

所以，我们希望我们选的标的，一是符合战略布局，即“1+4”大湾区+华东+华中+西部和北方几个区域的战略布局，发挥规模优势，增加城市密度；二是要看可持续发展能力，包括有没有较高的协同效应。

我们也在积极探索，包括和一些国有企业的物业合作，包括TOD赛道的进一步拓展，实际上TOD还涉及到大交通，包括高铁、铁路这些方面的发展和收并购机会。

目前，我们有接触收并购标的，但还没有很合适的，包括PE倍数方面，不是很合适。

2023年上市三年内达到1亿平方米在管面积，我们还是向着这个目标努力，而且有充足的信心能达成这个目标。

现场提问：公司曾在年初业绩会上表明外拓面积要翻倍，现在情况怎么样？越秀地产今年可为公司提供多少在管面积？公司未来规模增长路径是怎样的？

林峰：关于外拓方面，我们希望今年翻倍，翻倍目标是年初定的是新增700万平方米外拓面积。

实际上，上半年已经新增外拓面积387万平方米，同比已经增加了1.5倍，基本上超过了时间进度。

而且外拓项目质量比较好，包括中移动广州商业写字楼项目，包括广州文化馆，还有烟台西海岸医院，整体中标金额是6.7亿，分解到年度合同金额是2.4亿。

外拓的业态中，住宅占50%，公建项目占33%，TOD项目占12%，商业项目占5%，实际上也是按照住宅+商业+TOD+城市服务这四个赛道认真去做。

我们还要注重质量，因为每次投标有成本，包括人员和投标成本。所以我们外拓不是盲目参投，上半年统计下来，参投中标率达到50%。

现场提问：TOD走出广州外拓，新增了好几个城市，下半年有什么计划？

林峰：上半年来自TOD的业务收入是1.39亿元，占总收入17%，毛利率是25.3%，也是比较好的水平；总在管面积是657万平方米，新增了46万平方米。

上半年，我们拓展的几个项目，一个是福州地铁二号线、长沙地铁六号线，青岛地铁四号线，除了这几个已经拓展成功的项目之外，我们已经积极和重庆地铁、昆明地铁、南宁地铁公司建立了比较好的联系，积极开展战略合作的工作。

同时，我们还有第二大股东广州地铁的优势，广州地铁运营经验和开发经验非常丰富，服务包括三亚地铁、南昌地铁、东莞地铁，我们借船出海，积极开展TOD拓展业务，希望下半年有更好的斩获，应该有更好的机会。

TOD有一定的技术壁垒，涉及到特种车辆的特种设备，因为地铁车厢的清洁属于特种设备，特种设备的清洁、保养、维护要有这方面的经验和资格证。包括地铁的站点安保和应急响应，包括疫情方面的管理，都有相关的专业要求，我们有这方面的经验，在拓展的过程中得到业主的认可。

现场提问：新零售板块的上升幅度1.4倍，背后做了哪些工作？

林峰：新零售方面，包括给业主提供拎包入住，包括食品、奶类和米、油、酒的销售服务，我们还创新了一些产品矩阵，瞄准了节庆，打造明星产品。

下半年，我们还会进一步加强产品打造，包括酒类，季节性的月饼，包括设置一些社区前置仓，进一步提升新零售业务占比和对营收和利润的贡献。

现场提问：现在房地产行业开发速度放缓，物业管理增速会不会受到拖累？

林峰：房地产开发增速确实在下降，今年上半年同比销售规模还在下跌。

但是越秀服务母公司上半年销售规模同比正增长，所以这件事要从两方面看，随着地产企业在行业大变局下不断出现分化，越秀地产发展比较健康，还有正增长。我们作为子公司，应该能从母公司这边获得稳定的交付面积。

同时，由于母公司稳健的财务和经营表现，也给我们的拓展对象树立比较好的信心。所以我想，物业的发展确实和地产息息相关，也会出现一定的分化。

现场提问：上半年第三方外拓合约面积同比增长151%，主要原因是什么？后期还会继续保持这样的增长吗？

毛良敏：上半年第三方外拓和内生增长的比率，从这里可以看出第三方外拓取得了比较突出的成绩，对比去年同比增长了1.5倍。

这也是我们外拓能力持续增强的比较重要体现，团队能力建立起来之后，相信在未来会有持续的外拓贡献。

除了房地产新增市场贡献之外，我们还聚焦于TOD以及公建项目。虽然房地产会对物业管理行业带来一些压力，但因为我们独特的TOD优势和公建方向，相信未来在拓展方面还是会持续比较优异的表现。

现场提问：怎么看待疫情反复对于物业公司的影响和挑战？怎么看待目前收并购市场估值？是不是回归到了比较合理的水平？

毛良敏：确实，这几年疫情反复影响对物业公司带来不小挑战，现场一线人员相对比较辛苦，投入了一定的时间、精力和物力。从结果来看，我们的项目和所在区域情况比较好，目前为止除了极个别项目有疫情发生之外，基本上是零发生。

这也和我们在这方面做的努力有关，也获得了业主的正面评价。

疫情给我们带来了成本上的影响，政府也看到了这一方面，所以在税收优惠以及其他政策方面有些倾斜，上半年有将近900万的政府优惠。

同时，我们也可以看到政府在这方面比较积极，深圳市政府在上周刚刚发布通知，对整个行业按每平方1块钱的费用进行补贴，相信其他城市也会跟进，这对于行业来讲是一个利好。

另外，目前应该说收并购市场确实估值在回落，我们认为目前的估值相对之前合理很多，但买卖双方对于估值的水平有不同理解，中间有价值差异。

我们上半年基于积极谨慎稳妥的政策推进收并购，洽谈了几家，甚至有些已经在尽调过程中。从目前情况看，我们认为收并购相对前面几年是比较好的时机，我们会积极推进收并购，希望在下半年能够有标的落地。