从填海新区的开发看城市更新——东京湾岸有明Garden

作者：窦丹

01.填海新区的商圈差异化

东京湾岸区域，对于很多从事地产的人并不陌生，整个区域集商业、旅游、会展、文化、居住等多功能为一身，它不仅仅是东京城市更新的重要组成部分—临海都市副中心；同时作为优秀的湾岸开发模板，也为中国的城市化建设提供了不少可以参考学习的宝贵经验。

湾岸由于土地成本低廉（全部填海造地而成），并且公共轨道交通东部可在15分钟之内到达银座、西部可在30分钟之内到达新桥，所以一直是东京中高收入家庭所喜爱的高塔公寓的建设开发热门候选区域。

虽然以中国人的土地认知而言，湾岸区域面积并不算很大，但整个湾岸区域的商业设施，东西两侧却可谓泾渭分明。

在湾岸西部，以日航酒店与fuji电视台为核心的台场区域，以周末休闲旅游为目的的商业设施居多，是东京家长认可的溜娃首选之地；

▲ 此处请回忆门前耸立着高达的Divercity购物城

而在湾岸东部，有明、丰洲两个主要区域，则以周边高塔公寓的中产偏上家庭客层的日常生活消费、休闲娱乐为商业定位的项目居多，例如丰洲的三井拉拉宝都购物中心就是其中的代表项目。

▲ 丰洲三井拉拉宝都外立面

02.存量土地开发的新思考

2010年初，住友不动产拿到有明Garden区域的土地开发权。

随后，在“安倍经济学”的政策影响下，此区域被划为“国家战略特区”。但由于受到311东日本大地震、东京申奥成功、海外游客爆买等多种因素的影响，住友不动产对于本区域土地的开发方向一直处于举棋不定的状态。

▲ 开发前期地块鸟瞰照片

不过， 随着奥运的临近，湾岸地区的开发逐渐与东京核心区域显示出来明显的差异化 ，随着周边多个旅游、会展、体育竞技馆、文化设施的完善， 以地域利便与地域活性化为目标，住友不动产也将有明Garden区域的土地开发方向确定为以大型商业设施为核心、以旅游设施（酒店、温泉）、文化设施、活动场馆、以及高塔住宅公寓为配套的综合型土地开发 。

 ▲ 项目预想效果图

03.开发核心是最大限度的提升土地价值

有明Garden地块之前并不是湾岸最核心的区域，所以在本次开发前期，住友不动产为了尽可能的提升土地的利用价值，将地块的多功能性利用，进行了最大程度的构想。

首先，从定位上，确立了Colorful、Wonderful、heartful三个关键词。

Colorful（色彩的）是项目的核心组成，可以提供多种生活方式的大型商业设施有明Garden shopping City、综合活动设施等；

Wonderful（美妙的）是项目的文化组成部分，极具现场感的剧场HALL与久负盛名的剧团四季专用剧场;

Heartful（治愈心灵的）是配套的高级酒与大型温泉设施、高塔公寓、以及有明Garden PARK、户外活动空间以及超长林荫步道。

其次，以本区域的活性化为目标，对项目内各类型以及用途的建筑体进行了全新的组合。

作为非城市核心区域的地块开发，在大型商业设施之外，配置了超大面积的户外活动空间、绿植区域、以及长约450米的林荫步行道。同时，地块内部各建筑体之间的动线连通设计巧妙，从项目中心区域3F在徒步4分钟之内可以到达周边3个轨道交通车站。这不仅提升了区域内的顾客回游效率，也争强了本区域与东京核心区域的连接。

另外，在“入托难”的东京，考虑到高塔公寓家庭的育儿问题，配置了大型保育设施，除本项目的公寓居民可以利用外，也接受湾岸其他住宅区域的适龄儿童，在一定程度上缓解了湾岸区域的保育入园压力。

在建筑安全方面，由于项目紧邻东京湾，受台风、地震等自然灾害的影响较大，所以商业设施、剧场设施、以及高塔公寓都具有抗风防震功能。

▲ 地块区域位置图

▲ 与公共轨道交通位置示意图

▲ 地块区域内部 各建筑体关系 平面图

最后，住友不动产在本项目上，前期经历过东日本大地震，在建成后又因新冠疫情影响，导致项目延期开业。 所以，希望不仅仅是为住民提供住所、或者消费场所，而是更希望贴近生活本身 。

尤其是疫情影响导致了消费观念与生活方式的价值转换，除了土地利用与建筑本身， 在后期的营运方面，更是将着眼点放在了重新发现地域魅力与提供便利功能上 。

尤其是有明区域有着许多育儿阶段的家庭客层，但主要的交流场所仅限于学校与学习等，所以有明Garden可以帮助居民建立起一种遇到困难时可以互相帮助的关系。例如，利用项目内众多活动空间，比起商业作用，首先是居民的交流场所。让生活在这个区域的人彼此邂逅、增进了解，以项目利用者的活动来提升项目的价值。