这4个商业2、3线城市发展势头强劲 未来或将成投资沃土！

历经一年多打磨，赢商tech与中国商业联合会共同发起并确立了“城市商业综合评价指南”团体标准，以“商业力”指标综合评价城市商业繁荣程度。基于评价体系对国内368座城市综合测评后，赢商tech最终形成《2022中国城市商业力排行榜》。

今年，入围商业2线的城市有合肥、青岛、沈阳、昆明、无锡等20个城市，其中选取厦门、南昌作为代表城市重点研究；商业3线城市有徐州、金华、珠海、惠州、绍兴等36个城市，中山、柳州几个城市的商业发展极具潜力，在不断市场变化中，逐步找到属于自己的发展模式，步步进阶。特此本篇将对它们展开探盘，以供行业借鉴。

厦门存量资产规模不断扩大

整体处于存量与增量并行期

回溯新中国成立初期，厦门商业空间主要分布在厦门本岛西南隅，最初的商业形态以商业街的条状形态展开，大同路、中山路、开元路、思明东西南北路、鹭江道、海后路等成为商业聚集地段，同时富有特色商住两用的骑楼街区是该时期主要的商业布局模式。

而2001-2021之间的20年，则是厦门商业地产的繁荣发展期。

前十年，百货商场百花齐放，购物中心进入萌芽期，沃尔玛、好又多、麦德龙、天虹、家乐福、夏商百货等相继登场；SM城市广场（SM厦门项目一期）、禹洲世贸商城（现在的厦门禹悦汇）、瑞景商业广场、磐基中心、SM新生活广场（SM厦门项目二期）相继开业。

后十年，厦门商业发展从岛内向岛外蔓延，购物中心发展提速，而百货商超则是进入衰退期或转型或退场。期间，万达、世茂、东百、建发、万科、阳光城、宝龙、华润、IOI等大型企业商业项目纷纷入市，其中，2011年、2018年、2021年新增体量呈现爆发式增长。

值得注意的是，根据赢商大数据监测，2022年厦门或将迎来历史最高“供应量”，如各项目能按时完成筹开项目，今年新增总体量可超85万㎡，为厦门商业市场注入新的活力。

厦门市辖6个区，分别为思明区、湖里区、集美区、海沧区、同安区、翔安区。位于岛内的思明区、湖里区依旧是厦门目前资源配套最集中的区域。

且不论是在商业数量，还是商业建筑面积上，思明区都领先于其他各区，位居第一。湖里区则紧随其后。

值得注意的是，随着厦门城市发展提速，城市商业格局也发生了改变——“由西向东、由岛内向岛外延展”，岛外四区也在蜕变中。

其中，作为厦门跨岛发展战略的先行者和受益者，集美区的城市化进程加速、人口迅速增加，消费环境和消费能级跃升。据统计，集美区的商业建筑面积总量远超海沧区、同安区、翔安区三区总和。

从未来两年的增量市场来看，拟开业商业数量排名前三的分别是思明区、集美区和湖里区，而拟开业商业建筑面积排名前三的则是集美区、湖里区和思明区。此外，海沧区、同安区和翔安区也在蓄力中，厦门中心·漫乐城、厦门首创奥特莱斯、厦门同安宝龙广场、厦门SM马銮湾、厦门同安爱琴海购物公园等筹开项目备受行业关注。

厦门岛内外一体化建设加速推进，商业格局随之产生裂变效应，由“单中心”向“多中心”转变，并形成了多个成熟商圈。

据赢商大数据统计，厦门所有城区已形成15个商圈，包含3个市级商圈和12个区域商圈。

已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的82个项目中，有51个项目在商圈内，其中18个项目在市级商圈中，占比21.95%；33个项目在区域商圈内，占比40.24%，市级商圈整体集中度低于区域商圈。

在市级商圈中，中山路商圈、火车站商圈、江头乌石浦商圈在项目数量上相差无几，形成三足鼎立之态，包含了厦门中华城、厦门万象城、SM厦门项目等多个全国知名项目。

其中，中山路商圈，作为厦门最早的繁华商圈，厦门中山路拥有“中华十大名街之一”头衔，浓缩了厦门的百年历史，其浓厚的历史文化积淀是其他商圈无法替代的。

此外，根据厦门最新出台的《厦门市培育创建国际消费中心城市行动方案》，对多个区域商圈的发展提出规划。

其中，积极发展五缘湾商圈、会展北商圈等新兴消费商圈；推动前埔瑞景商圈等传统商圈调整经营结构、丰富服务业态；培育杏林湾路商圈、翔安商圈、海沧南部新城商圈等新城区域商圈，完善配套、提升功能、集聚人气商气，形成区域消费发展新增长极。

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南昌商业发展势头强劲

多个大型商企项目将轮番亮相

相较于华中其他城市而言，南昌商业的开发潜力还非常之大，未来，南昌商业还将持续升温。赢商大数据监测到，未来2年，南昌还将新增项目33个项目，到2024年总数将超过89个，合计商业建筑面积将达到638.49万㎡。

龙湖南昌青山湖天街、南昌万象城已然开业，而后武商Mall•南昌、南昌金地广场、南昌西湖大悦城、南昌湾里爱琴海购物公园等一众优质项目也即将在南昌轮番亮相，以新的品质刷新南昌商业格局，为城市商业注入新鲜血液。

南昌，因“昌大南疆、南方昌盛”而闻名，自古就是长江中游地区重要的经济、贸易中心城市。回溯自建国以来南昌商业的发展，最早以胜利路最为繁华，李祥泰绸布店与鸿泰百货商场、源泰昌文化用品商店合并成立三泰商场，聚集大量市集，人潮如织。与此同时，另一个商业中心在悄悄崛起。1958年，地处八一大道中段的南昌百货大楼竣工开业，掀开了八一广场片区作为商业中心的新篇章。

在2002年以后，南昌商业开始了规模化递增，南昌天虹商场（江大南路店）、南昌八一万达广场、南昌财富购物广场、南昌天虹商场(中山店)等一批独立百货、购物中心相继开业。

南昌下辖东湖区、西湖区、青云谱区、湾里区、青山湖区、红谷滩区、朝阳洲区、南昌县、新建县、进贤县、安义县7区4县。当前，红谷滩区存量商业项目体量位居全市第一，但增量方面，东湖区、南昌县、西湖区较为强劲。

从整体上来看，虽然其他区域发展未来发展趋势有所提升，但目前还是难以撼动红谷滩区第一的位置。

从数量上来看，红谷滩区、青山湖区、东湖区分别占据前三的位置。安义县正在努力实现从无到有的突破，南昌商业或将在近两年整体提升发展水平，除青云谱区没有新增项目外，其他辖区皆有筹开项目即将亮相。

在南昌，红谷滩商圈和八一商圈无疑是商圈中的“顶流”，项目存量占据城市商业半壁江山，包含了南昌百盛百货、南昌世茂广场、南昌T16、南昌地铁·万科广场等15个项目，其他14个区域商圈中，青山湖商圈、朝阳新城商圈数量较其它稍多，有3~4个已有项目，未来两年还均有新项目进驻；新建商圈和、象湖新城商圈在未来也有乘胜追击之势。

随着商业发展， 南昌多个新型商圈早已开始高歌猛进的上升之路。经赢商网观察，南昌所有城区已形成16个商圈，包含2个市级商圈和14个区域商圈。已开业和未来2年筹开的购物中心（及独立百货）的89个项目，有51个项目在商圈内，其中35%的项目在市级商圈内，65%的项目在区域商圈内，区域商圈整体集中度高于区域级商圈，而区域商圈的项目数量将厚积薄发，慢慢开始对核心商圈发起冲击。

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中产人群、青年主流型人群集中

中山消费潜力强劲

提及中山，古有香山文化、孙中山故乡之丰厚底蕴，今有粤港澳大湾区时代备受关注的深中通道如火如荼地建设，城市发展节奏逐渐驶入快车道。

聚焦至商业层面，游离在这座城市身上新旧力量的碰撞气息，同样浓厚。1995年，中山第一家综合性百货——益华百货石岐总店正式营业，成为当年最大的百货商场（已于2020年停业）。

根据赢商大数据监测（不完全统计），自2012年东区利和广场开业以来，中山经历了商业发展的“黄金十年”，十年间新增商业项目44个，新增商业建筑面积共达299.97万㎡。截至2022年9月30日，中山购物中心（含独立百货）共计54个，总体量约360.87万㎡。今年内，还有中山石岐万象汇、中山悦来天虹购物中心将接棒亮相。

到明年，又一波入市高峰即将来临，8个商业项目将带来72.6万㎡新增供应，华侨城欢乐海岸、海雅缤纷城、大信活力城（横栏店）等同台竞技，将进一步提升中山商业影响力。

作为广东省地级市，中山市下辖15个镇和8个街道，区域内含有1个国家级开发区（中山火炬高技术产业开发区）和1个经济协作区（翠亨新区）。

“画风”独特的行政区划，造就了中山独具特色的“镇街商业”模式，呈现出整体分散、小范围集中的特点。

当前，西北方向的小榄镇存量商业项目数量及商业体量均位居全市第一，其次是两大中心城区石岐区、东区，以及与小榄相邻的古镇镇、东凤镇。此外，还在西区街道及东升、港口、黄圃、三角、三乡、坦洲等镇区散落布局。

从增量市场来看，未来两年内，石岐区是供应大户，将有2个大体量新mall入市。环绕周围的沙溪镇、火炬开发区、南区、东区同样为潜力区域，将带来中山宝龙城、富逸城·TopPark等项目。

按照此前公示的《中山市商业发展规划（2019-2035年）》显示，中山将在2035年形成“一主两带三核多心”的商业格局，除了继续发力中心城区、西北方位的商业提档，还将推动东部、南部组团新商圈发展。

截至目前，根据赢商大数据监测，中山已形成13个商圈，共囊括30个购物中心（含独立百货）项目，主要集中在商业起步早、氛围较成熟的石岐区、东区、小榄镇，比如大信商圈、假日商圈、孙文西商圈、中山三路商圈、小榄商圈等。

在中山其他区域，商圈布局大多呈现“一镇一商圈”以点带面的特征，比如东凤镇的东凤商圈、三角镇的福源路商圈、港口镇的世纪东路商圈。

值得注意的是，城市商圈的形成及影响力打造，往往依靠知名项目的带动。例如，大信·新都汇A座、B座坐镇的大信商圈，是中山当前唯一的市级商圈，与之相似还有依托天奕星河COCO City全新形成的天奕星河商圈，成为东区又一新兴商圈。

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凭借螺蛳粉火出圈的网红柳州

商业不断上演新变化

柳州，是广西第一大工业城市，也是中国五大汽车城之一。爆火出圈的螺蛳粉、“人民代步车”五菱......种种标签为这座城市增添了网红属性。但鲜为人知的是，柳州凭借地理位置、水路纵横等优势，自古以来就是周边省区的商品集散地，商贸活动繁荣，素有“桂中商埠”之称。

而从上个世纪80年代末至今，柳州商业地产经历了“街区商铺-百货商场-购物中心-多元商业形态齐头并进”的进阶演变。与此同时，随着城市新区的崛起，银泰、万达、华润、保利等头部玩家集聚，亦让柳州的商业格局翻涌着新变化。

• 上世纪80年代末：以柳州工贸大厦为起点，开启百货时代

上个世纪80年代末，“八桂第一楼”柳州工贸大厦正式落成，带来了柳州第一家现代化综合百货——柳州商场、广西第一家旋转餐厅、柳州第一套自动扶梯等.....这座大楼，也成为当年广西最大的综合批零市场，开启了柳州现代化商业的新时代。

在后续的20多年时间里，柳州五星商业大厦、东都百货、五象百货等百货商场，谷埠街国际商贸城、新时代商业港、飞鹅商城、银兴商业城等专业市场以及五星商业步行街相继落成，柳州逐步形成以百货、商贸专业市场、商业步行街为主的商业格局，但商业增量的整体节奏较为缓慢、平稳。

• 2013年-2017年：转轨购物中心时代，进入发展加速期

转折点出现在2013年，步步高集团首进广西，择址柳州地王国际财富中心，带来了柳州首家综合性购物中心——步步高广场，正式宣告柳州商业进入购物中心时代。

随后，知名连锁企业开始组团涌入，柳州商业进入快速发展期。

2014年，银泰集团首进广西，带来了柳州银泰城。梦之岛集团“二次回归”，打造出定位为中高端百货的梦之岛阳光100店，并于次年签约柳州中侨地王大厦，拓展为一城两店。

2015年-2016年，万达商管开始在柳州开疆拓土，接连落地两座万达广场——柳州城中万达广场、柳州柳南万达广场。

• 2018年至今：华润、保利等相继登场，商业个性“百花齐放”

这一时期，柳州商业外来企业与本土企业多元商业力量交织，呈现“百花齐放”的态势。

一方面，华润、保利等连锁商业巨头首进柳州，柳州首家万象城带来了2万平方米城市公园、万小象IP儿童主题乐园以及“觅境Secret Garden”广西首个沉浸式美食探奇街区等体验场景；

而柳州保利商业广场作为柳州首个滨江体验式购物中心，创新打造层层退台式户外景观休闲平台，引进柳州首家屋顶花园泳池餐厅，推动柳州商业向更具个性化、体验感的形态进阶升级。

另一方面，柳州金绿洲星光大道、柳州高博达广场、柳州东城集团旗下的社区型商业——友邻汇系列等多个本土开发商打造的商业项目相继亮相，进一步提升柳州商业的丰富度。

2020年-2021年，在疫情等不确定性因素影响下，柳州新开项目体量、数量都大幅度减少。

今年下半年及未来2年内，由于柳州隆威购物广场、柳州王府井Discovery、柳州万象汇、旭辉江来商业综合体等新项目入市，柳州增量市场呈现回弹态势，约将新增29万㎡商业体量。

柳州市下辖城中区、鱼峰区、柳南区、柳北区、柳江区、柳城县、鹿寨县、融安县、融水苗族自治县、三江侗族自治县10个区、县。整体来看，柳州商业项目主要分布在城中区、鱼峰区和柳南区3大主要市辖区。

其中，城中区是柳州市商贸、金融、文化、教育、娱乐中心，商业氛围最为浓厚，以57.36万㎡商业体量（购物中心及独立百货）居所有行政区之首。鱼峰区是柳州常驻人口最多的行政区，也是柳州市主要的商贸中心，以32.48万㎡商业体量（购物中心及独立百货）位居第二。柳南区则因聚集了柳州柳南万达广场、柳州金绿洲星光大道等项目，目前以22.76万㎡商业存量（购物中心及独立百货）位列第三。从增量方面看，未来2年内，城中区、鱼峰区、柳江区均有新的购物中心入市，城中区第一的位置难以撼动，柳州各城区商业容量的排名顺序将继续保持现状。

据赢商网观察，经过多年的发展，柳州商业由原本五星商圈“一家独大”，逐渐呈现出五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈、八一路商圈、柳邕路商圈“多点绽放”的格局。

具体来看，已开业和未来2年筹开的26个购物中心（及独立百货）中，有16个项目在上述5个商圈范围内。而这16个项目中，近90%落在五星商圈、飞鹅路商圈、河东商圈。

五星商圈是柳州最传统的商业中心，拥有百年历史积淀。其商圈范围主要以解放南路、龙城路、中山路为主骨架，由公园路、曙光路、五星街等主要道路共同组成。目前，五星商圈现有存量购物中心（及独立百货）商业面积约21.06万㎡，重点项目包括柳州商场、柳州五星商业大厦、东都百货、京东电器城市旗舰店柳州店等。

其中，柳州商场历经30年岁月洗礼，依旧“宝刀不老”，不断引入COACH等轻奢品牌，以及雅诗兰黛、兰蔻、迪奥等一众高化品牌，在柳州中高端消费市场占有一席之地。同时，以星巴克甄选店、喜茶等咖啡、新式茶饮品牌，“笼络”更多年轻消费群体。

而位处柳州商场对面的风晴港购物中心，在因产权纠纷搁置5年之后，今年6月以“京东电器城市旗舰店”的新面貌开门迎客。据悉，该项目“占据”风晴港购物中心1-3层，总面积约1.5万㎡，拥有超10万款潮流商品，并设有电竞对战、高端衣物护理、洗碗机体验区、无人机体验等互动主题专区，为传统的五星商圈增添了新鲜血液。

飞鹅路商圈位于柳州河南片区，与五星商圈隔柳江相望。该商圈由鱼峰路、飞鹅二路、谷埠路等主要道路组成，聚集了温州商贸城、谷埠街国际商贸城、新时代商业港等一众传统商贸批发市场，被称为“桂中商贸批发中心”。

目前，飞鹅路商圈重点存量购物中心（及独立百货）有柳州南城百货(柳州谷埠分店)、柳州银泰城等，合计商业面积约10.5万㎡。2014年，柳州银泰城的到来成为商圈跃进的新契机。作为银泰集团进入广西第一站，该项目商业体量约6.8万㎡，开业时带来了广西首家许留山、柳州首家博纳影城、优衣库等首进品牌，带动飞鹅路商圈的商业级次进阶升级。

随着柳州“城市东进”步伐加快，以及打造河东CBD的政策规划下，各路开发商纷纷在河东片区跑马圈地，河东商圈日益崛起，成为柳州发展后劲最强的商圈。目前，河东商圈内现有存量购物中心（及独立百货）商业面积约36.3万㎡，重点项目包括柳州双渔汇、柳州恒隆汇、柳州城中万达广场、柳州万象城等。

2008年后，阳光100商业片区率先兴起，柳州丽笙五星级酒店、南城百货等陆续进驻，河东商圈开始浮出水面。2014年，广西本土商业龙头梦之岛集团入驻阳光100城市广场，标志着河东商圈正式形成。

不过，这座梦之岛百货在2018年就宣布了闭店，而后“变身”以文化娱乐、餐饮业态为主的娱乐型综合体——乌托邦音乐城，重新开业后一度成为柳州潮流打卡地。2015年，首进柳州的万达商管，择定河东商圈，带来柳州城中万达广场，该项目总体量约16.8万㎡，开业时汇集万达IMAX影城、苏宁易购、冠超市、宝贝王儿童乐园、大玩家超乐场等200余个品牌，其中包括H&M、UR等首进柳州的快时尚品牌。

2018年，河东商圈又迎来一个重磅玩家——柳州万象城，这是华润万象生活在柳州的首个购物中心项目，总体量约12万㎡。该项目虽并未如南宁万象城一般，为柳州引进诸多高端奢侈品牌，但其带来了金逸影城、西西弗书店、全棉时代旗舰店等柳州首店，并且不断引入MLB、Champion、泡泡玛特等潮牌，以年轻化的潮流体验带动河东商圈继续升级。

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