深度探讨|Mall与商户：如何消除壁垒，变局下共赢？

现代商业发展阶段，Mall与商户不再是传统中的各其所职，而是成为了不可分割的伙伴互相成就。近年在电商与疫情双重冲击下，Mall与商户进一步加强联系、报团取暖十分迫切。然而，在实际运营中，Mall与商户的壁垒依然存在。

12月7日下午，赢商网华东区域在杭州举办了沙龙活动，活动邀请来自滨江宝龙城、商旅集团、山姆会员商店、中国电建集团、浙江省商业集团、中国铁建、佳源集团、建新地产等业内嘉宾，深度探讨Mall与商户如何突破壁垒，在当今变局实现共赢。

前三季度商业地产客流阶段性波动

中长期市场“向好”

沙龙开场，赢商网华东区域浙江城市总经理罗胜辉做了2022年前三季度商业地产与消费发展趋势度独家报告。他表示，疫情进入第三年，疫情的不断反弹致使线下消费需求疲弱，偶发性疫情导致的大范围封控式管理正对原有的市场秩序形成冲击，市场短暂停摆的“阵痛”也成为商业地产所必须面对的“新常态”。

从客流上说，全国三季度呈现阶段性波动，9月客流环比下跌12.8%，商业一二线城市复苏势头强。全国三季度开业量同比下跌，9城mall空置率回落至10.3%，租赁市场有所回暖。聚焦到杭州来说，前三季度空置率为7.3%，出租率表现相对较好，开关店比也最稳定。另外2022年三季度开关店比持续收窄，降至0.77，线下经营总体更加谨慎。

最后报告认为，客流正在环比回升，购物中心仍然是线下消费最大的流量入口，业内对市场可以持有中长期的信心，尤其目前是轻资产的拓展时机，各商管公司可以重点关注。

Mall与商户同时面对挑战

首要解决生存问题

沙龙现场的嘉宾普遍认为，近些年无论是购物中心还是商户都迎来了巨大的挑战。一方面由于政策的变化，购物中心要应对各种“不可控”的情况。另一方面，消费者预期下降，影响购物中心客流和营收。

商户面临高额的人力成本，人力成本占比偏高，在开店选址购物中心和街边商铺选择中摇摆不定。而购物中心在商业地产运营思维之下，在选择品牌的时候，考虑如何共同持续走下去。

商旅集团代表认为，传统的购物中心与商户是租赁关系，现在购物中心要与商户共同解决“生存”问题，同时解决商户的生存和购物中心的盈利。来自滨江宝龙城的代表表示，商户要走品牌化之路需要进入购物中心，因为品牌需要在线下建立形象和立意，线下触达消费者，继而通过线上的便捷来维持。

浙江省商业集团代表则表示，除了民营商业地产，国有商业地产同样面临着困难，尤其是今年市场情况较差。如针对服务区的商业运营，近些年正在开始品牌化、标准化，在匹配客群需求让商户更好活下去的同时还要考虑到客户体验感。

山姆会员商店代表则认为，目前Mall与商户的共振偏少，需求和目标不能完全重叠。而且商户在打造品牌化需要跟Mall产生反应，互相敞开流量共享。如杭州乐堤港在经历了一次差异化经营之后，有了很大的发展，商户在购物中心运营之下有了特定指向，整体做出了鲜明的特色，空置率也相对较低。

商旅集团透露公司正在摸索新型方式，既可以做好商业自营板块，给品牌传递信心，同时引导投资方共同投资品牌方，达到共赢。

儿童游乐、影院业态招商谨慎

未来将迎来中国品牌增长期

在讨论如何实现共赢议题时，代表们对在业态招商上表达了自己的观点。

滨江宝龙城代表认为，如今新开业的购物中心不再引入影院，这与今年影院的市场疲软有关。而一些强势品牌也要衡量利益，不轻易引入。无论是购物中心还是商户，需要共同“算好这笔账”，比如是否度过前期的投资、商户如何突破市场壁垒降低竞争成本等。购物中心还要善于挖掘区域内发展比较好的品牌商。

而儿童游乐业态受限颇多。佳源集团代表透露，集团下某商业项目在引入某家儿童游乐品牌，需要建筑设计开始沟通。而且，儿童游乐业态前期投入大、人力成本高，利润不高，会给品牌商和购物中心都带来一定压力。

山姆会员商店代表分享了经验，依托强大的会员制近期山姆开店速度加快，山姆会员提供性价比高的商品增强会员价值，薄利多销占领市场。她认为，Mall在会员制运营上聚焦在产品力和服务上，让消费者来商场不再是单纯购物，而是愿意花更多时间停留在商场空间。

哪些品牌是未来Mall要重点考虑的？滨江宝龙城代表表示，电动汽车是发展较好的业态，而且电动汽车进入了品牌竞争时代，需要与购物中心合作。同时，相比日本，中国品牌依然还有很大的发展空间，未来是品牌快速增长期，而Mall的招商一定会走中国品牌化的趋势。中国品牌正在从快走向慢，通过购物中心这个主流平台品牌化，与购物中心越走越好。